TJ 54099, 29 juill. 2025, RG 24/01518

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY
[Adresse 6]
[Localité 4]

CIVIL - JCP

Minute n°

RG n° : N° RG 24/01518 - N° Portalis DBZD-W-B7I-COFD

S.A. BATIGERE GRAND EST
C/
[X]

JUGEMENT DU 29 Juillet 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A. BATIGERE GRAND EST
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux pour ce domiciliés audit siège
RCS [Localité 10] 645 520 164
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

d'une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [G] [X]
né le 04 Avril 1981 à [Localité 9]
[Adresse 2]
[Adresse 7]
[Localité 5]
non comparant

d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : AnneTARTAIX
Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 25 mars 2025
délibéré au 05/06/2025 prorogé au 29/07/2025

Copie exécutoire délivrée le :
à : Me Thomas KREMSER

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 juillet 2008, la SA BATIGERE NORD EST, devenue BATIGERE GRAND EST, a donné à bail à Monsieur [G] [X] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 9].

Par acte d'huissier en date du 23 octobre 2024, BATIGERE GRAND EST a assigné Monsieur [G] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11], aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties, aux torts exclusifs de Monsieur [X],ordonner l'expulsion de Monsieur [G] [X], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire, condamner Monsieur [G] [X] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 462,47€ à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux, avec révision dans les conditions de l’ancien bail,condamner Monsieur [G] [X] à procéder à la démolition des constructions illicites ainsi qu’à la remise en état des espaces extérieurs et des escaliers menant à la porte d’accès principale,condamner Monsieur [G] [X] à lui payer la somme de 5000€ à titre de dommages et intérêts en raison des dégradations locatives ainsi que des troubles anormaux de voisinage,condamner Monsieur [G] [X] à lui verser la somme de 1000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens.
A l'audience du 25 mars 2025, la demanderesse, représentée par son avocat, a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Monsieur [X], cité à étude, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2025, prorogé au 29 juillet suivant.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le Juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien-fondée.

La décision susceptible d'appel sera réputée contradictoire.

Sur la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail

Conformément aux dispositions des articles 1728, 1134 du code civil, de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en l'usage paisible des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.
Le juge peut prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement.
Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.
En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la personne occupant le logement voisin de l’immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 9] s’est plainte à plusieurs reprises auprès de BATIGERE du comportement de Monsieur [G] [X].
Ainsi, Madame [O] [B], occupante du logement voisin, a déposé plainte à l’encontre de Monsieur [X] le 8 juillet 2022 en raison de dégradations commises par ce dernier. Elle indique qu’il a percé sa terrasse pour avoir accès au réseau d’eau et de gaz et qu’il a retiré le grillage qui était implanté sur le terrain de sa voisine.
Dans une plainte du 5 juillet 2024 Madame [B] explique en outre que son voisin a proféré des menaces à son encontre.
Dans un courrier reçu par BATIGERE le 15 avril 2024, Madame [B] décrit le comportement de son voisin comme lui faisant vivre un enfer depuis son entrée dans les lieux en 2017, en raison de tapages nocturnes (musique fort toutes les nuits), de menaces et de dégradations (véhicule rayé, œufs contre la façade…)
Ce comportement est en contradiction avec une jouissance paisible des lieux.
En outre, il apparait que Monsieur [X] a procédé à des constructions pour lesquelles il n’avait obtenu aucune autorisation.
Il ressort ainsi d’un procès-verbal d’infraction établi par la commune de [Localité 8] le 28 septembre 2023 qu’une pergola avec toiture en bois et une construction de type chalet ont été édifiées sur le terrain de la maison située [Adresse 2] à [Localité 8] sans autorisation administrative préalable.
Malgré la mise en demeure adressée par BATIGERE à son locataire, l’une des constructions n’a pas été démontée, comme cela résulte d’un procès-verbal établi par commissaire de justice le 17 juillet 2024, qui constate qu’un appentis en bois est construit à l’arrière de la maison et mesure plus de 20m².
Lors d’un deuxième constat effectué par commissaire de justice le 24 septembre 2024, il est noté que l’appentis est toujours en place et qu’il n’y a plus d’escalier pour accéder à la porte d’entrée principale, seule une échelle étant posée à la place.
Il ressort de l’ensemble de ces constatations, que Monsieur [X] n’occupe pas les lieux de manière paisible, que cela soit par son comportement vis-à-vis de sa voisine ou par le manque d’entretien des lieux (escaliers d’accès manquants, construction illégale) et manque ainsi à l'une de ses principales obligations.
Dès lors, ces manquements constituent des faits répétés, suffisamment graves au vu de leur intensité et de leur persistance dans le temps, pour justifier la résiliation du contrat, qui sera prononcée à compter de la présente décision.

Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation

Monsieur [X] est dès lors occupant sans droit ni titre à compter de la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient donc d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement, et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, demeuré infructueux.

Il convient en outre de réparer le dommage en condamnant le défendeur à payer à BATIGERE GRAND EST une indemnité d’occupation qui sera fixée à hauteur de 446,11€ conformément au bail et en l’absence de production d’un décompte actualisé, outre les charges échues dûment justifiées, et ceci à compter de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés.

Sur la demande de remise en état des lieux

Il ressort des pièces versées aux débats et notamment du dernier constat de commissaire de justice, que la seule construction encore présente sur le terrain est un appentis en bois pour lequel le défendeur n’a pas démontré avoir obtenu une quelconque autorisation.

De même, il apparait que les escaliers menant à l’entrée principale sont manquants.

Toutefois, Monsieur [X] étant désormais occupant sans droit ni titre et devant quitter les lieux, il n’apparait pas opportun de le condamner à réaliser des travaux sur un bien qu’il n’est plus censé occuper.

La demande de BATIGERE sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du bail.

Il ressort des développements précédents que le bien occupé par Monsieur [X] a subi des dégradations qui ne résultent pas d’un usage normal des lieux, même au bout de 17 ans d’occupation, comme par exemple la disparition des escaliers menant à la porte d’entrée.

La remise en état de cet élément devra donc être mis à la charge de Monsieur [X].

De même, il convient de mettre à la charge du défendeur la démolition de l’appentis qu’il a construit sans autorisation.

Toutefois, en l’absence d’élément plus précis quant au chiffrage de ces préjudices, seule une somme de 2000€ sera allouée au bailleur.

Par ailleurs, les troubles de voisinage, dont BATIGERE n’est pas la victime directe, ont d’ores et déjà abouti à la sanction grave qu’est la résiliation du bail.

Le défendeur sera donc condamné à verser la somme de 2000€ à la demanderesse.

Sur les demandes accessoires 

Sur les dépens :
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Monsieur [G] [X], partie perdante au principal, sera condamné aux dépens, qui comprendront notamment le coût des constats établis par commissaire de justice et l’assignation.
Sur l'article 700 du code de procédure civile :

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Condamné aux dépens Monsieur [G] [X] devra verser à BATIGERE GRAND EST une somme qu’il est équitable de fixer à 300 euros.

Sur l'exécution provisoire :

Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS