TJ 22278, 30 juill. 2025, RG 25/01126

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 13]
Annexe 2
[Adresse 8]
[Localité 2]
Tel : [XXXXXXXX01]
MINUTE N° 25/00353
N° RG 25/01126 - N° Portalis DBXM-W-B7J-F3I3
Le 30 JUILLET 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame GODELAIN, Juge chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

En présence de Monsieur JAGU, Magistrat à titre temporaire,

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE

DÉBATS : à l'audience publique du 26 Mai 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 30 JUILLET 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le trente Juillet deux mil vingt cinq

ENTRE :

Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT,
Dont le siège social est sis [Adresse 9]
[Localité 5]
Représenté par Madame [H] [K], munie d’un pouvoir de représentation,

ET :

Monsieur [E] [R],
Demeurant [Adresse 7]
[Localité 4]
Représenté par Me Stéphane BARON, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC, substitué par Me SERADIN, avocate au barreau de SAINT-BRIEUC,
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 22278-2025-000923 du 03/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de ST BRIEUC)

-1- EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 septembre 2021, l’OPH CÔTES D’ARMOR HABITAT a donné à bail un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 6] à [Localité 12] à Monsieur [E] [R] moyennant le versement d'un loyer mensuel de 356,04 euros et 56,81 euros de provisions sur charges.

Par courrier en date du 7 août 2024, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT venant aux droits de l’OPH CÔTES D’ARMOR HABITAT a mis en demeure Monsieur [E] [R] de régler des impayés de loyer d’un montant de 2206,27 euros.

Un commandement de payer a été délivré à Monsieur [E] [R] le 25 septembre 2024 pour un montant principal de 2206,27 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 décembre 2024, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a fait assigner Monsieur [E] [R] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de SAINT-BRIEUC et a sollicité, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
• Constater l'acquisition de la clause résolutoire et constater ou prononcer la résiliation de plein droit depuis le 26 novembre 2024, à défaut de prononcer la résiliation du bail ;
• Ordonner l'expulsion de Monsieur [E] [R], ainsi que de tous occupants de son chef si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
• Condamner Monsieur [E] [R] au paiement de la somme de 3578,35 euros au titre de l'arriéré de loyer et de charges à la date du 4 décembre 2024 ;
• Condamner Monsieur [E] [R] au paiement d'une indemnité d'occupation des lieux équivalent au loyer et charges qui auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi, et jusqu'à la date de libération effective des locaux objets du bail ;
• Condamner Monsieur [E] [R] au paiement de la somme de 150 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
• Demander à Monsieur [E] [R] de fournir une attestation d’assurance en cours de validité ;
• Condamner Monsieur [E] [R] aux entiers dépens conformément à l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers et de l’assignation.

L'affaire a été appelée à l’audience du 26 mai 2025.

A cette audience, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT est représenté par un agent muni d’un pouvoir spécial de représentation. Le bailleur social indique que l’impayé de loyer est de 5201 euros et que la reprise du loyer courant n’est intervenu que depuis l’avril 2025. Le bailleur précise qu’il y a suspension des APL depuis septembre 2024 et qu’un rattrapage pourrait avoir lieu. Dans cette hypothèse le reste à charge du loyer serait de 172 euros.

En défense, Monsieur [E] [R] est représenté par conseil. Celui-ci s’en rapporte à ses écritures. Il demande des délais de paiement sur 23 ans, faisant valoir une reprise de paiement du loyer courant, ainsi qu’un suivi social. Il propose un plan d’apurement de 100 euros par mois et indique avoir déposer un dossier auprès de la commission de surendettement.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 30 juillet 2025.

MOTIFS

1/Sur la recevabilité:

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Côtes d'Armor par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en date du 27 décembre 2024. Ceci plus de deux mois avant l’audience (26 mai 2025) comme l’exige les dispositions de l’article 24 III de cette loi du juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT justifie avoir informé la CAF le 13 décembre 2022, soit deux mois au moins avant l’envoi du commandement de payer en date du 25 septembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2/Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ; mais l'article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 23 septembre 2021 entre les parties prévoit une clause résolutoire.

L’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a fait délivrer un commandement de payer le 25 septembre 2024. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 26 novembre 2024.

Et il convient de constater que le dossier déposé par Monsieur [E] [R] a été déclaré recevable seulement le 5 juin 2025, soit après l'acquisition de la clause résolutoire.

L'expulsion de Monsieur [E] [R] est donc encourue.

3/Sur la condamnation au paiement de l'arriéré locatif :

L’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a actualisé à l'audience l'impayé de loyers et de charges qui serait d'un montant de 5201,21 euros arrêté au 5 mai 2025, échéance d’avril inclus.

En défense, Monsieur [E] [R] n’a pas contesté le montant réclamé par l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT.

Monsieur [E] [R] sera par conséquent condamnés au paiement de cette somme de 5201,21 euros.

4/Sur le délai de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Et selon l'article 24 VI de la même loi: Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code la consommation des particuliers a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes:
1°) Lorsque la commission a rendu un décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à selon le cas, l'approbation du plan conventionnel, la décision imposant des mesures, le jugement prononçant le rétablissement personnel avec liquidation judiciaireou toute décision de clôture de la procédure de traitement.

En l'espèce, Monsieur [E] [R] demande à bénéficier d'un délai de paiement. Il rappelle que:
-il a repris le paiement des loyers;
-il a déposé un dossier auprès de la commission de surendettement.

Ainsi s'il y a bien eu acquisition de la clause résolutoire, en stricte application des dispositions légales, il convient de suspendre l'application de la clause résolutoire dans l'attente de l’arrêt des mesures imposées. Il convient de rappeler à Monsieur [E] [R] qu'en cas de non-respect des mesures imposées, ou en cas de non paiement du loyer courant, la clause résolutoire retrouvera son plein effet.

Il en résulte que la demande formée au titre de l'allocation d'une indemnité d'occupation sera rejetée.

Par contre il sera rappelé à Monsieur [E] [R] l’obligation de communiquer à son bailleur copie de son attestation d’assurance.

6/Sur les demandes accessoires :

Monsieur [E] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il sera, en outre, condamné à verser à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des diligences judiciaires que le demandeur a dû accomplir.

En application de l'article 514 du Code de Procédure Civile modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS