TJ 83050, 31 juill. 2025, RG 23/01891

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 5]

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Chambre 1

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DU 31 Juillet 2025
Dossier N° RG 23/01891 - N° Portalis DB3D-W-B7H-JY4B
Minute n° : 2025/ 312

AFFAIRE :

S.A.R.L. CDC C/ [P] [Z]

JUGEMENT DU 31 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Virginie GARCIA, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER : Madame Nasima BOUKROUH

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Mai 2025 mis en délibéré au 31 Juillet 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.

Copie exécutoire à l’ASSOCIATION CM AVOCATS [Localité 8]
Me Meggie IFRAH
Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. CDC
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Meggie IFRAH, avocat au barreau de TOULON

D’UNE PART ;

DEFENDERESSE :

Madame [P] [Z]
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Maître Vincent MARQUET, de l’ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;

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EXPOSE DU LITIGE

Le 5 mai 2006, la SARL SDC a consenti à Madame [P] [Z] un bail commercial renouvelé pour la dernière fois le 27 mai 2015 portant sur un local à usage commercial situé [Adresse 9].

Madame [P] [Z] n’a pas régulièrement réglé le montant des loyers, et la SARL SDC lui a adressé plusieurs mises en demeure.

Par acte extra judiciaire du 1er septembre 2021, la SARL SDC a fait délivrer à Madame [P] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 2.720,97 euros au titre des loyers de mars à mai 2020 et de la taxe foncière outre sommation de payer la facture EDF de 2.274,56 euros correspondant selon elle à la surconsommation d’électricité réglée par le bailleur.

Faisant valoir qu’en dépit de ce commandement de payer Madame [P] [Z] ne s’était pas acquittée de la somme visée dans le délai d’un mois, de sorte que le bail se trouvait résilié au 1er octobre 2021, la SARL SDC, suivant acte du 6 mars 2023, l’a faite assigner devant le tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN.

Dans ses conclusions du 31 octobre 2024, elle demande au tribunal de :
Vu le bail commercial,
Vu le commandement de payer du 1er septembre 2021,
Vu l'article L.145-41 du Code de commerce,
Vu es articles 1217 et 1240 du Code civil,
Vu les pièces versées aux débats,

-DEBOUTER Madame [Z] de l’ensemble de ses demandes
-Et CONSTATER le défaut de paiement de Madame [Z] ;
-CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial conclu le 27 mai 2015 à la date du 1er octobre 2021.
-CONSTATER le branchement sauvage sur le compteur électrique de l’appartement du premier étage entraînant la surconsommation d’électricité pour le résident de ce logement ;
-JUGER que Madame [Z] est occupant sans droit ni titre à compter du 21 octobre 2021
En conséquence,
-PRONONCER la résolution judiciaire du bail commercial à effet du 1er octobre 2021 sans délai pour défaut de paiement des loyers et charges de Madame [Z] et par mise en oeuvre de
la clause résolutoire du bail commercial conclu le 5 mai 2006 renouvelé par acte authentique le 27 mai 2015.
-ORDONNER l’expulsion de Madame [Z] et de tout occupant de son chef sous 8 jours à compter du prononcé de la décision sous astreinte de 100 euros par jour et au besoin recourir à la force publique en application du bail commercial renouvelé le 27 mai 2015;
-ORDONNER la remise du local en bon état par Madame [Z]
-CONDAMNER Madame [Z] à régler à la société CDC la somme de 2 134,54 euros correspondant au restant dû des loyers, somme à parfaire jusqu’à la signification de la décision à venir, avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure ;
-CONDAMNER Madame [Z] à payer à la société CDC une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer global de la dernière année de location majoré de 50% en raison du maintien abusif et augmenté des charges tel que réglé au titre du bail sur le local à usage d’habitation et ce jusqu’à la parfaite libération des lieux matérialisée par la remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;
-CONDAMNER Madame [Z] à payer à la société CDC la somme de 2.960,56 euros correspondant à la surconsommation d’électricité imputable au branchement sauvage qu’elle a effectué, ainsi qu’aux sommes réglées à Monsieur [V], avec intérêts au taux légal ;

-CONDAMNER Madame [Z] à payer à la société CDC la somme de 41.360 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice et de la perte de chance subis du fait de son comportement fautif et de sa résistance abusive ;
-CONDAMNER Madame [Z] à payer à la société CDC la somme de 5.454,58 euros aux frais engagés pour recouvrer ses créances antérieurement à la présente instance ;
-CONDAMNER Madame [Z] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamner aux entiers dépens en ce compris les frais de recouvrement.

A titre subsidiaire,
-ORDONNER que les sommes dues par Madame [Z] soit compensées avec les sommes susceptibles d’être mise à la charge de la Société CDC
-ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Madame [P] [Z], dans ses conclusions du 31 janvier 2025 demande au tribunal de :
Vu les articles L 145-1 et suivants du code du commerce,
Vu le contrat de bail et l’acte de renouvellement du 27 mai 2015 ;

-CONSTATER que Madame [P] [Z] a soldé en date du 1er septembre 2020 l’intégralité de la dette prétendue par la société CDC aux termes du courrier de cette dernière 3 août 2020,
-DEBOUTER en conséquence la société CDC de sa demande de condamnation pécuniaire de Madame [Z], comme de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 1er octobre 2021 ;
-DEBOUTER plus généralement la société CDC de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE, dans le cas où le tribunal retiendrait une dette de loyers ou charges :
-ACCORDER des délais de paiement à Madame [Z] afin de solder l’éventuelle dette résiduelle retenue, sur une durée de dix mois,
-SUSPENDRE la réalisation et les effets de la clause résolutoire, en jugeant que celle-ci ne jouera pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le jugement,

RECONVENTIONNELLEMENT :
-JUGER que l’acte de renouvellement du 27 mai 2015 ne contenant pas la mise à la charge du preneur de remboursement de l’impôt foncier, Madame [Z] n’est pas tenue du remboursement de la taxe foncière depuis cette date ;
-CONDAMNER en conséquence la société CDC à rembourser à Madame [Z] l’intégralité des sommes perçues au titre du remboursement de l’impôt foncier depuis le 27 mai 2015, dans la limite de la prescription,
-CONDAMNER en toute hypothèse la société CDC à rembourser à Madame [Z] le trop-perçu de taxe foncière au regard du calcul de répartition de l’impôt foncier tel qu’il pourra être présenté par la société CDC dans le cadre de la présente instance,
-CONDAMNER la société CDC à payer à Madame [Z] la somme de 2.500 EUR en indemnisation de son préjudice lié à la non-communication des quittances de loyers et charges malgré leur règlement,
-CONDAMNER la société CDC à payer à Madame [Z] la somme de 4 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
-CONDAMNER la société CDC aux entiers dépens de l’instance distrait au profit de Maître [R] qui en a fait l’avance sur son affirmation.

La clôture de la procédure a été fixée au 12 mai 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du 4 février 2025.

Dans des conclusions du 12 mai 2025, la SARL SDC demande au tribunal de :
Vu le bail commercial,
Vu le commandement de payer du 1er septembre 2021,
Vu l'article L.145-41 du Code de commerce,
Vu les articles 1217 et 1240 du Code civil,
Vu la jurisprudence
Vu les pièces versées aux débats,

-DEBOUTER Madame [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
Et
-CONSTATER le défaut de paiement de Madame [Z];
-CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial conclu le 27 mai 2015 à la date du 1er octobre 2021.
-CONSTATER le branchement sauvage sur le compteur électrique de l’appartement du premier étage entrainant la surconsommation d’électricité pour le résident de ce logement ;
-JUGER que Madame [Z] est occupant sans droit ni titre à compter du 21 octobre 2021
En conséquence,
-PRONONCER la résolution judiciaire du bail commercial à effet du 1er octobre 2021 sans délai pour défaut de paiement des loyers et charges de Madame [Z] et par mise en oeuvre de la clause résolutoire du bail commercial conclu le 5 mai 2006 renouvelé par acte authentique le 27 mai 2015.
-ORDONNER l’expulsion de Madame [Z] et de tout occupant de son chef sous 8 jours à compter du prononcé de la décision sous astreinte de 500 euros par jour et au besoin recourir à la force publique en application du bail commercial renouvelé le 27 mai 2015;
-ORDONNER la remise du local en bon état par Madame [Z]
-CONDAMNER Madame [Z] à régler à la société CDC la somme de 2 134,54 euros correspondant au restant dû des loyers, somme à parfaire jusqu’à la signification de la décision à venir, avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure ASSORTI d’une astreinte de 100 euros par jour de retard;
-CONDAMNER Madame [Z] à payer à la société CDC une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer global de la dernière année de location (2021) majoré de 50% en raison du maintien abusif et augmenté des charges tel que réglé au titre du bail sur le local à usage d’habitation et ce jusqu’à la parfaite libération des lieux matérialisée par la remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ASSORTI d’une astreinte de 100 euros par jour de retard;
-CONDAMNER Madame [Z] à payer à la société CDC la somme de 2.134,54 euros correspondant à la surconsommation d’électricité imputable au branchement sauvage qu’elle a effectué, ainsi qu’aux sommes réglées à Monsieur [V], avec intérêts au taux légal depuis de la première mise en demeure ASSORTI d’une astreinte de 100 euros par jour de retard;
-CONDAMNER Madame [Z] à payer à la société CDC la somme de 41.360 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice et de la perte de chance subis du fait de son comportement fautif et de sa résistance abusive ;
-CONDAMNER Madame [Z] à payer à la société CDC la somme de 5.454,58 euros aux frais engagés pour recouvrer ses créances antérieurement à la présente instance ;
-CONDAMNER Madame [Z] au paiement de la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamner aux entiers dépens en ce compris les frais de recouvrement.

En tout état de cause,
-ORDONNER que les sommes dues par Madame [Z] soit compensées avec les sommes susceptibles d’être mise à la charge de la Société CDC
-ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Dans des conclusions de procédure du 19 mai 2025, Madame [P] [Z] demande au tribunal de :
Vu les articles 15 et 16 du Code de procédure civile,
Vu les articles 135 et 783 du Code de procédure civile,
-Entendre le Tribunal DECLARER irrecevables les conclusions récapitulatives/responsives n°4 notifiées par la société CDC, demanderesse, le 12 mai 2025 ;
en tout état de cause les ECARTER des débats.

Dans des conclusions de procédure du 20 mai 2025, la SARL SDC demande au tribunal de :
Vu ce qui précède,
Vu les articles 798 et suivants du Code de procédure civile,
Vu l’ordonnance de clôture,
A titre principal,
-RECEVOIR les conclusions responsives n°4 communiquées par la société CDC le 12 mai 2025 avant l’ordonnance de clôture,
-DEBOUTER Madame [Z] [O] de sa demande de rejet des conclusions de la société CDC,

A titre subsidiaire,
-REPORTER la date de clôture afin que le contradictoire puisse s’exercer et MAINTENIR l’audience de plaidoirie au 22 mai 2025 à 9h00.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur les conclusions communiquées par la SARL SDC le jour de la clôture

Par ordonnance de clôture différée du 4 février 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure à effet au 12 mai 2025.

Or, il n’est pas contesté que la SARL SDC a fait signifier des conclusions numéro 4 le 12 mai 2025 à 11h42, soit le jour même de la clôture, et alors même qu’elle avait disposé d’un délai de plus de 4 mois depuis l’ordonnance de clôture pour conclure.

Une communication aussi tardive ne permet pas à la défenderesse de répliquer, au mépris du principe de la contradiction.

Dès lors, il convient d’écarter des débats les conclusions numéro 4 de la SARL SDC notifiées le 12 mai 2025 comme étant trop tardives.

Sur les sommes objets du commandement de payer

Le bail liant les parties contient une clause résolutoire, de sorte qu'il convient d'examiner les sommes objets du commandement de payer afin de déterminer s'il peut valablement produire ses effets. Le commandement vise sans plus de précision « loyers des mois de mars à mai 2020 + taxe foncière » pour un montant total de 2.537,97 euros, outre 183 euros au titre du coût de l'acte. Aucun décompte n'est produit à l'appui du commandement de payer. Or, il importe, pour que le locataire puisse valablement répondre au commandement visant la clause résolutoire, qu'il soit en mesure de connaître exactement le manquement qui lui est reproché. En visant la taxe foncière sans plus de précision, notamment quant à l'année au titre de laquelle elle serait due, la SARL SDC n'a pas mis Madame [P] [Z] en position de pouvoir déterminer quelle somme lui est réclamée.

S'agissant des loyers des mois de mars à mai 2020, il ressort des éléments versés aux débats que par courriers des 3 et 7 août 2020, la SARL SDC a sollicité de Madame [P] [Z] le paiement de la somme de 18.031,79 euros arrêtée au 31 mai 2020, comprenant les loyers de mars à mai 2020 objets du commandement de payer.

Les extraits bancaires produits au dossier permettent d'établir, ce qui n'est pas contesté par la demanderesse, que 4 virements ont été effectués dès après, soit la somme de 4.000 euros et de 7.255,83 euros le 12 août 2020, la somme de 3.000 euros le 31 août 2020, ainsi que celle de 3.000 euros le 1er septembre 2020, soit un montant total de 17.255,83 euros.

La différence entre les deux sommes correspondant au montant du loyer d'avril 2019, réclamée par la bailleresse et dont Madame [P] [Z] démontre le règlement par le justificatif du dépôt d'un chèque de 744,17 euros à la SARL SDC le 30 avril 2019 débité de son compte le 2 mai 2019.

Il en résulte que les loyers des mois de mars à mai 2020 objets du commandement de payer ont été réglés par Madame [P] [Z] en dernier lieu le 1er septembre 2020, date du commandement de payer. Dès lors, le commandement ne peut produire aucun effet, et le bail ne peut être résilié sur ce fondement. La SARL SDC sera par conséquent déboutée de l'ensemble de ses demandes à ce titre.

Sur la somme sollicitée au titre de la surconsommation d'électricité

Selon l'article 9 du code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

La SARL SDC affirme que la locataire a procédé à des branchements sauvages sur le compteur d'électricité de son voisin, ce qui a occasionné à ce dernier une surconsommation que le bailleur a été contraint de lui rembourser.

A l'appui de sa demande, il produit un courrier de relance d'EDF daté du 27 août 2015 ainsi qu'une attestation de Monsieur [T] [V] ainsi libellée : « Suite à une surconsommation électrique, dans l'appartement du 1er étage à [Localité 6], [Adresse 7], constatée sur 2016 et 2017, nous avons entamé des recherches et constaté une anomalie dans l'installation électrique (branchement des moteurs de la climatisation du café sur le compteur de notre appartement du 1er étage). Nous avons bien reçu les chèques de Monsieur [X] de 327 et 349 euros correspondant au dédommagement de cette surconsommation facturée à notre locataire ».

Ces éléments sont parfaitement insuffisants pour établir l'existence d'une quelconque créance de la SARL SDC à l'égard de Madame [P] [Z] au titre d'une surconsommation d'électricité. Au demeurant, aucun justificatif ne permettant un éventuel calcul pour déterminer le quantum de l'éventuelle surconsommation n'est produit aux débats.

Il convient par conséquent de débouter la SARL SDC, qui échoue dans la démonstration, de sa demande à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts

La SARL SDC sollicite la condamnation de Madame [P] [Z] à lui payer la somme de 41.360 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice et de la perte de chance subis du fait de son comportement fautif et de sa résistance abusive.

Or, dans la mesure où elle succombe en ses prétentions, elle ne peut reprocher à la défenderesse un quelconque comportement fautif ni une résistance abusive, et sera déboutée de cette demande.

Sur la demande au titre des frais engagés pour recouvrer ses créances antérieurement à la présente instance

Cette demande n'est ni justifiée ni fondée, et la SARL SDC en sera déboutée.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Madame [P] [Z] soutient qu'elle a demandé à deux reprises, les 8 janvier et 14 septembre 2021, à son bailleur de lui communiquer les quittances correspondantes aux loyers réglés, ce qui lui a été refusé. Il convient de relever que le second courrier recommandé porte la mention « destinataire inconnu à l'adresse », de sorte qu'il ne peut être reproché à la SARL SDC, en l'état du contentieux l'opposant à sa locataire quant à une éventuelle dette de loyers, de ne pas avoir répondu à la seule sollicitation qui lui a été faite.

Au demeurant, Madame [P] [Z] n'est pas en mesure de démontrer l'étendue de son préjudice, l'attestation comptable qu'elle produit se contentant de faire état des des quittances de loyers et taxes foncières qui ne sont pas en la possession de la société d'expertise comptable.

Il en résulte qu'il convient de débouter Madame [P] [Z] de cette demande.

Sur les mesures de fin de jugement

La SARL SDC, qui succombe, sera condamnée aux dépens, distraits au profit de Maître [R], ainsi qu'à payer à Madame [P] [Z] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera enfin rappelé que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,