TJ 83137, 17 juin 2025, RG 25/01126

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON PÔLE JCP - RÉFÉRÉ

Minute n° 25 /

N° RG 25/01126 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NGDL

AFFAIRE :

S.C.I. LE HAMEAU

C/

[T]

Grosse exécutoire : Me Jérôme COUTELIER-TAFANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN + dossier de plaidoirie - toque 1022

Copie : Mme [H] [T]

délivrées le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 17 JUIN 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.C.I. LE HAMEAU
Lotissement Le Maufanguet
2025 chemin Saint Lazare
83400 HYERES
représentée par Me Jérôme COUTELIER-TAFANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

à

DÉFENDEUR :

Madame [H] [T]
née le 23 Mars 1979 à MAISONS-LAFITTE (78604)
de nationalité Francaise
29 avenue du XVème Corps
83400 HYERES
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA
Greffier : Karine PASCAL

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 06 Mai 2025
Date des débats : 06 Mai 2025
Date du délibéré : 17 Juin 2025

ORDONNANCE :

Rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 17 JUIN 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Karine PASCAL, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 mars 2020, SCI LE HAMEAU a consenti à Madame [H] [T] un bail à usage d’habitation portant sur un logement situé 29 avenue du XV corps, RDC, 83400 HYERES, pour un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 1 070,00 euros, sans provisions pour charges stipulées.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 septembre 2024, la SCI LE HAMEAU a fait signifier à Madame [H] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 12882,08 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 25 septembre 2024, la SCI LE HAMEAU a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2025, la SCI LE HAMEAU a fait assigner Madame [H] [T] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire,Ordonner l’expulsion de Madame [H] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et l’aide d’un serrurier,Autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et périls du défendeur,Condamner Madame [H] [T] au paiement, à titre provisionnel, des sommes suivantes :la somme de 15 676,13 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de février 2025,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives,la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 27 février 2025.

À l'audience du 06 mai 2025, la SCI LE HAMEAU, représentée par son Conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 17 950,92 euros arrêtée au 1er mai 2025. Elle précise que la locataire n’a pas repris le paiement des loyers courants.

La SCI LE HAMEAU soutient que Madame [H] [T] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 20 septembre 2024, de sorte que la clause résolutoire est acquise, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989.

Madame [H] [T], a comparu à l’audience. Elle ne conteste pas le principe et le montant de la dette et reconnaît n’avoir pas repris le paiement du loyer courant. Elle ajoute qu’elle vit seule avec quatre enfants à charge et que ses difficultés sont liées à un arrêt de travail en longue maladie. Elle précise avoir déposé une demande de surendettement auprès de la Banque de France, mais sans qu’aucune décision ne soit encore intervenue sur la recevabilité de son dossier. Elle indique avoir repris le travail au début du mois d’avril 2025 et s’engage à reprendre le paiement du loyer le mois suivant. Elle se plaint de ce que le logement serait humide et insalubre, en particulier dans une des chambres, mais ne forme aucune demande à ce titre.

L'affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de ma protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 06 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative du preneur a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l'Etat dans le département le 27 février 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SCI LE HAMEAU justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 25 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI LE HAMEAU aux fins de résiliation du bail est recevable.

Sur la demande aux fins de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24-I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il sera noté néanmoins que le délai est, en l’espèce, de deux mois et non de six semaines, le bail en question étant du 13 mars 2020. En effet, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui ont modifié le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis C. Cass. N°15007 13 juin 2024).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 10) qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, a été signifié par commissaire de justice en date du 20 septembre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues, dont le paiement était demandé, n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Ainsi, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 20 novembre 2024 à 24 heures, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 13 mars 2020 au 21 novembre 2024.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 13 mars 2020, du commandement de payer délivré le 20 septembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 1er mai 2025, que la SCI LE HAMEAU rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient néanmoins de déduire du décompte présenté les frais administratifs injustifiés, qui y sont imputés à hauteur de la somme totale de 128,40 euros.

En conséquence, la créance de la SCI LE HAMEAU arrêtée au 1er mai 2025, loyer du mois de mai 2025 inclus, s’établit à la somme de 17 822,52 euros (17 950,92 - 128,40).

En conséquence, la créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Madame [H] [T] à payer à la SCI LE HAMEAU à titre provisionnel la somme de 17 822,52 euros, au titre des impayés locatifs dus au 1er mai 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24-V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Selon l’article 24-VI, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location, accorde des délais dans des conditions qui varient selon le stade d’avancement de la procédure de traitement de la situation de surendettement.
Ainsi, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande, le juge accorde des délais jusqu’à, selon le cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement, la décision imposant des mesures de désendettement, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans ou avec liquidation judiciaire, ou toute décision de clôture de la procédure.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés dans les conditions prévues aux V et VI précités.

Ces textes posent ainsi la reprise du paiement du loyer courant comme une condition préalable et nécessaire à l’octroi de délais de paiement, qu’ils soient ou non suspensifs des effets de la clause de résiliation de plein droit.

En l'espèce, il résulte des pièces produites et des déclarations des parties à l’audience que Madame [H] [T], qui a cessé tout règlement depuis le mois de février 2024, a effectué un seul et unique règlement, quittancé le 16 avril 2025, pour un montant de 616 euros. Ce versement ne couvre pas le montant du loyer courant qui s’établit à la somme de 1 166,93 euros, alors que, dans le cadre du diagnostic social et financier réalisé le 1er avril 2025 par le Département du Var, la locataire s’était engagée à reprendre le paiement du loyer au mois d’avril 2025 et à verser 50 euros en supplément. Ainsi Madame [H] [T] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Elle ne produit en outre aucun élément concernant sa situation financière. Elle ne justifie pas non plus du dépôt de son dossier de surendettement ni, à plus forte raison, d’aucune décision statuant sur la recevabilité de sa demande, laquelle, en tout état de cause, n’aurait pu justifier à elle seule l’octroi de délais, en l’absence de reprise du paiement des loyers.

Au vu de ces éléments, il n’y a pas lieu d'accorder à Madame [H] [T] des délais de paiement. Il n’y a pas lieu non plus, par voie de conséquence, de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Dès lors, l’expulsion de Madame [H] [T] et de tout occupant de son chef sera ordonnée dans les termes du dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte de ces textes qu’il appartient à la personne expulsée de décider du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d'une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu'au moment de l'expulsion, et d'autre part, il n'est fait état d'aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande du bailleur tendant à lui laisser le choix du lieu de séquestre sera en conséquence rejetée.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [H] [T]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 21 novembre 2024, Madame [H] [T] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, d’un montant égal au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur sans majoration, soit la somme de 1 166,93 euros, et de condamner Madame [H] [T] à son paiement à compter du mois de juin 2025, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [H] [T], qui succombe, aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Il convient en conséquence de condamner Madame [H] [T] à payer à la SCI LE HAMEAU la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS