TJ 83137, 17 juin 2025, RG 25/01127

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON PÔLE JCP - RÉFÉRÉ

Minute n° 25 /

N° RG 25/01127 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NGDO

AFFAIRE :

S.C.I. LE HAMEAU

C/

[M]

Grosse exécutoire : Me Jérôme COUTELIER-TAFANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN + dossier de plaidoirie - toque 1022

Copie : M. [D] [M]

délivrées le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 17 JUIN 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.C.I. LE HAMEAU
Lotissement Le Maufanguet
2025 chemin Saint Lazare
83400 HYERES
représentée par Me Jérôme COUTELIER-TAFANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [M]
né le 22 Octobre 1978 à OLLIOULES (83190)
de nationalité Francaise
29 avenue du XVème Corps
83400 HYERES
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA
Greffier : Karine PASCAL

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 06 Mai 2025
Date des débats : 06 Mai 2025
Date du délibéré : 17 Juin 2025

ORDONNANCE :

Rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 17 JUIN 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Karine PASCAL, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 septembre 2017, la SCI LE HAMEAU a consenti à Monsieur [D] [M] un bail à usage d’habitation portant sur un logement situé 29 avenue du XV corps, 83400 HYERES, pour un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 900,00 euros, augmenté des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024, la SCI LE HAMEAU a fait signifier à Monsieur [D] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 7 200,00 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 26 septembre 2024, la SCI LE HAMEAU a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 28 février 2025, la SCI LE HAMEAU a fait assigner Monsieur [D] [M] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire,Ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et l’aide d’un serrurier,Autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et périls du défendeur,Condamner Monsieur [D] [M] au paiement, à titre provisionnel, des sommes suivantes :la somme de 11 700,00 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de février 2025,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives,la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 28 février 2025.

À l'audience du 06 mai 2025, la SCI LE HAMEAU, représentée par son Conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 8 100,00 euros arrêtée au 28 avril 2025. Elle précise que le locataire a repris le paiement des loyers courants depuis le mois de novembre 2024.

La SCI LE HAMEAU soutient que Monsieur [D] [M] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 25 septembre 2024, de sorte que la clause résolutoire est acquise, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989. Elle indique s’en rapporter à la décision du juge sur la demande de délais de paiement.

Monsieur [D] [M] a comparu à l’audience. Il ne conteste pas le principe et le montant de la dette, sauf à faire valoir qu’il a effectué un virement le 05 mai 2025 entre les mains du gérant de la SCI LE HAMEAU, d’un montant de 900 euros. Il demande le bénéfice de délais de paiement et propose de verser 900 euros par mois en plus des loyers. Il sollicite en outre la suspension des effets de la clause résolutoire afin de rester dans les lieux.

L'affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de ma protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative du preneur a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l'Etat dans le département le 28 février 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SCI LE HAMEAU justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 26 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI LE HAMEAU aux fins de résiliation du bail est recevable.

Sur la demande aux fins de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24-I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il sera noté néanmoins que le délai est, en l’espèce, de deux mois et non de six semaines, le bail en question étant du 15 septembre 2017. En effet, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui ont modifié le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis C. Cass. N°15007 13 juin 2024).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai d’un mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, a été signifié par commissaire de justice en date du 25 septembre 2024. Le commandement de payer a étendu à deux mois le délai imparti au locataire pour régulariser sa situation.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues, dont le paiement était demandé, n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Ainsi, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 25 novembre 2024 à 24 heures, de sorte qu’il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 15 septembre 2017 au 26 novembre 2024.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En outre, en application de l’article 1342-10 du code civil « le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. À défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. À égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement ».

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 15 septembre 2017, du commandement de payer délivré le 25 septembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 28 avril 2025 que la SCI LE HAMEAU rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés arrêté à cette date à la somme de 8 100 euros.

Monsieur [M] a justifié à l’audience avoir effectué le 05 mai 2025 un règlement par virement de 900 euros. Ce règlement qui doit être imputé sur l’arriéré locatif comprenant les loyers échus les plus anciens.

En conséquence, la créance de la SCI LE HAMEAU arrêtée au 28 avril 2025 s’établit à la somme de 7200 euros (8 100,00 - 900,00).

En conséquence, la créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Monsieur [D] [M] à payer à la SCI LE HAMEAU à titre provisionnel la somme de 7 200,00 euros, au titre des impayés locatifs dus au 28 avril 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24-V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [D] [M], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée, en versant la somme de 900 euros par mois en plus des loyers courants. Il indique être artisan (monteur de serres), avoir des revenus irréguliers, mais de l’ordre de 16 200 euros par an pour les années antérieures, et avoir signé récemment des chantiers lui permettant de faire face aux échéances proposées. Il a précisé dans le cadre du diagnostic social et financier réalisé par le Département du Var en date du 1er avril 2025, avoir reçu en commande un chantier important dont le bénéficie devrait s’élever à environ 10 000 euros. Il ressort par ailleurs des éléments communiqués que Monsieur [D] [M] a repris le paiement intégral du loyer et des charges, de façon complète et régulière, depuis le mois de novembre 2024 et que la dette locative a diminué depuis l’assignation.
Ces éléments permettent d’établir que la situation financière de Monsieur [M] s’est améliorée ou est en bonne voie d’amélioration et qu’il est donc en situation de régler sa dette.

En outre, la SCI LE HAMEAU ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement et s’en rapporte à la décision du juge.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Monsieur [D] [M] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [D] [M] et de tout occupant de son chef sera prévue en cas de défaut de paiement.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte de ces textes que c'est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d'une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu'au moment de l'expulsion, et d'autre part, il n'est fait état d'aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande du bailleur tendant à lui laisser le choix du lieu de séquestre sera en conséquence rejetée.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [D] [M]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 26 novembre 2024, Monsieur [D] [M] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, d’un montant égal au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur sans majoration, et de condamner Monsieur [D] [M] à son paiement à compter de 26 novembre 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [D] [M], qui succombe, aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Il convient en conséquence de condamner Monsieur [D] [M] à payer à la SCI LE HAMEAU la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS