TJ 73011, 15 juill. 2025, RG 25/00189

COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU 15/07/2025

N° RG 25/00189 - N° Portalis DB2O-W-B7J-C25H N° MINUTE : 25/00087

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic la SA SOGIRE
Chez son syndic la SA SOGIRE
[Adresse 4]
[Localité 2]
représenté par Me Françoise SERNEELS-SEROT, avocat au barreau d’ALBERTVILLE

DÉFENDEUR(S) :

S.A.S. DU TILLEUL
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 1]
non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : [...] [...]
assistée lors des débats et de la mise à disposition au greffe de [...] [...], greffière

Débats : en audience publique le : 17 Juin 2025

Décision Réputée contradictoire, rendue, selon la procédure accélérée au fond, publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort le 15 Juillet 2025

Exécutoire délivré le : 15/07/2025 à Me SERNEELS SEROT

Par acte du 05 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sis [Adresse 3] à [Localité 6] représenté par son syndic en exercice la société SOGIRE a fait citer la SAS DU TILLEUL devant la Présidente du tribunal judiciaire d’Albertville statuant en procédure accélérée au fond aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation à lui régler la somme de 5430 ,74 euros au titre des charges de copropriété échues et exigibles en application du vote d’approbation des comptes des exercices clos au 31 décembre 2023, la somme de 15.169,68 euros au titre des provisions exigibles et appelées en application du vote des budgets prévisionnels (dont les provisions relatives aux travaux de lasurage) pour la période débutant le 1er janvier 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 05 mai 2025, ainsi que la somme de 200 euros au titre des frais de mises en demeure des 29 janvier 2022 et 29 avril 2024 et du 06 mars 2025.

Il demande sa condamnation à lui payer la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, et les dépens.

La partie demanderesse expose que la partie défenderesse est propriétaire de lots dans la copropriété pour lesquels les charges de copropriété ne sont plus réglées depuis plusieurs mois, malgré une mise en demeure du 06 mars 2025 l’informant qu’en vertu de l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965, les provisions non encore échues deviendraient immédiatement exigibles à l’issue du délai de trente jours.

La défenderesse, bien que régulièrement citée à personne habilitée, n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été retenue le 17 juin 2025 et mise en délibéré au 15 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

SUR QUOI

• Sur les sommes dues par la SAS DU TILLEUL au titre des charges de copropriété :

Les dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 et de son article 10 mettent à la charge des copropriétaires deux catégories de charges:
- celles "entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun",
- celles relatives aux charges de "conservation, d'entretien et d'administration des parties communes".

Le règlement de copropriété fixe par ailleurs la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Ces charges ne peuvent être réclamées que si la somme demandée est celle indiquée par la répartition des charges et qu'elle a été votée par l'assemblée générale.

L’article 19-2 de la loi du 10 Juillet 1965 dispose que:

“A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.”

Il appartient au Juge chargé d’appliquer l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 de constater le vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale de la copropriété ainsi que la déchéance du terme, avant de condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles.

En l’espèce, la partie demanderesse justifie de l’existence de l’obligation de paiement dont elle se prévaut en produisant aux débats les documents suivants:

- le relevé de propriété,
- le décompte des sommes dues et les appels de charges,
- la mise en demeure du 06 mars 2025,
- un extrait de compte arrêté au 13 janvier 2025,
- les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires des 09 novembre 2021, 02 novembre 2022, 18 octobre 2023 et du 19 novembre 2024 approuvant les comptes des exercices clos et approuvant les budgets prévisionnels des exercices suivants,
- le contrat de syndic.

Il ressort des justificatifs de propriété et des appels de provisions sur charges que la défenderesse est propriétaire de trois lots dans cette copropriété, les lots n°2095, 2137 et 2160.

Les comptes passés ainsi que les budgets prévisionnels ayant été adoptés, les postes de charges et de provisions sont suffisamment justifiés et ne sont pas sérieusement contestables. La demande du syndicat des copropriétaires sera accueillie dans son principe.

En conséquence, la SAS DU TILLEUL sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires:

- la somme de 5.430,74 euros au titre des charges impayées et exigibles au titre des exercices 2020, 2021, 2022, 2023, selon décompte arrêté au 13 janvier 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 05 mai 2025,

- la somme de 15.169,68 euros au titre des charges impayées et exigibles à compter de l’exercice 2024 jusqu’au 31 mars 2025, selon décompte arrêté 13 janvier 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 05 mai 2025,

Soit un total de 20.600,42 euros.

• Sur les frais :

Conformément aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls les frais qui sortent de la gestion courante et traduisent des diligences réelles peuvent être facturés au copropriétaire débiteur.

Les frais de commandement de payer des 29 janvier 2022 et 29 avril 2024, non obligatoires en matière de recouvrement de charges et n’étant pas versés aux débats, resteront à la charge du Syndicat des copropriétaires.

De même, concernant la mise en demeure par avocat du 06 mars 2025, il sera relevé que si la loi du 10 juillet 1965 impose l’envoi d’une mise en demeure, elle ne l’impose pas forcément par acte d’avocat.

Quant au coût de l’assignation, il fait partie des dépens et sera examiné à ce titre.

En conséquence, aucuns frais ne seront retenus à l’encontre de la SAS DU TILLEUL.

• Sur la demande de dommages et intérêts :

Concernant la demande de dommages et intérêts, le syndicat des copropriétaires invoque les retards de paiement et les troubles de gestion pour solliciter le règlement de dommages-intérêts. L'existence d’un arriéré qui perdure depuis plusieurs mois fait supporter à l’ensemble des autres copropriétaires ce déficit et alourdit le travail du syndic. Au vu de l'ensemble de ces éléments, il sera alloué une somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts.

• Sur les demandes accessoires :

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais engagés dans la présente instance. Il lui sera donc alloué la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Il convient en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile de condamner la défenderesse aux dépens.

• Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 481-1 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire, sans qu’il y ait lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS