TJ 33243, 15 mai 2025, RG 24/00307

Le juge des référés, statuant, en audience publique, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, exécutoire par provision, après en avoir délibéré conformément à la loi,

ORDONNE l’organisation d’une mesure d’expertise et COMMET pour y procéder M. [P] [H] ([XXXXXXXX01]/ [Courriel 4]), expert près la cour d’appel de BORDEAUX, avec mission de :

1°) SE RENDRE sur les lieux, convoquer les parties et recevoir leurs explications et se faire communiquer tous documents utiles à l’exercice de sa mission ;

2°) DÉCRIRE l’immeuble et FAIRE toutes constatations utiles sur l’existence, des vices, conformités ou tout désordre allégué par la partie demanderesse dans l’assignation et éventuellement dans ses conclusions relatives notamment à la piscine ;

3°) DISTINGUER les vices cachés des éventuelles non-conformités ;

4°) ÉTABLIR la chronologie et notamment la date de cession du bail et des divers actes accessoires et divers diagnostics techniques (en précisant les dates de visite préalables, les intermédiaires éventuels intervenus, etc.) mais également des éventuels travaux réalisés, avant ou après la vente ;

5°) DRESSER l’inventaire des pièces utiles à l’instruction du litige ;

6°) PRENDRE connaissance de tous documents (contractuels et/ou techniques : acte de cession de fonds de commerce, bail commercial, plans devis, marchés et autres) concernant d’éventuels travaux réalisés dans l’immeuble en relation avec ces vices ou défauts de conformité, tant par le bailleur que par le preneur ou toute autre personne ;

7°) DONNER tous éléments concernant la prise de possession de l’immeuble ;

8°) EXAMINER l’immeuble, rechercher la réalité des vices et/ou non-conformités allégués par la partie demanderesse dans l’assignation ou ses conclusions ultérieures en produisant des photographies ;

9°) en INDIQUER la nature, l’origine et l’importance ;

10.1°) PRÉCISER notamment pour chaque vice s’il provient d’une usure normale, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation du bien immobilier, de travaux qui ont été effectués (non-conformité aux règles de l’art, aux normes ou autres) — et en préciser si possible l’auteur — ou d’une autre cause ;

10.1°) Donner, plus précisément, les éléments de fait pour évaluer s’il s’agit de grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil ou de désordres liés à la vétusté incombant au bailleur ou s’il s’agit de réparations d’entretien à la charge du locataire ;

11°) En ce qui concerne plus spécifiquement les travaux réalisés avant ou après la cession du bien, les DECRIRE décrire et dire si ceux réalisés sont conformes aux règles de l’art ou affectés de malfaçons et, :
en cas de malfaçons avérées, en rechercher la cause et dire s’il y a eu vice du matériau, malfaçon dans l’exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction, le contrôle ou la surveillance des travaux, défaut d’entretien ou tout autre cause ;préciser l’importance des désordres en indiquant ce qui relève respectivement des malfaçons ou des travaux inachevés, indiquer les parties de l’ouvrage qu’ils affectent, en spécifiant tous éléments techniques permettant d’apprécier s’il s’agit d’éléments constitutifs ou d’éléments d’équipements faisant corps ou non, de manière indissociable avec des ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature ou de couvert ;préciser la date de début effectif des travaux, la date de la réception des travaux par procès-verbal si elle a eu lieu, ou à défaut la date de prise de possession effective des locaux ;dire si les désordres étaient apparents ou non lors de la réception ou de la prise de possession, pour un profane ;dans le cas où ces désordres auraient été cachés, recherche leur date d’apparition ;dire si ces désordres apparents ont fait l’objet de réserves, s’il y a eu des travaux de reprise, et préciser si et quand les réserves ont été levées ;Préciser si les désordres sont susceptibles de compromettre la solidité de l’ouvrage ou le rendre impropre à sa destination ; s’ils sont d’ores et déjà apparents dans leur intégralité et, à défaut fournir tous éléments techniques permettant d’apprécier le délai approximatif probable d’apparition totale ou partielle de cette atteinte à la solidité de l’ouvrage ;
12°) DIRE si la cession ainsi que les actes accessoires et les diagnostics techniques réalisés sont conformes et règles de l’art ;

13°) RECHERCHER la date d’apparition objective du ou des vices, c’est-à-dire leur origine réelle, et non leur découverte, notamment par rapport à la date de conclusion du contrat de vente ;

14°) PRÉCISER la date à laquelle le preneur a eu connaissance de ces vices ;

15°) INDIQUER si le preneur pouvait déceler ces vices lors de la cession, en tenant compte des connaissances de ce dernier, et s’il pouvait en apprécier la portée ;

16°) FOURNIR tous éléments concernant l’éventuelle connaissance du ou des vices lors de la cession par le bailleur et les professionnels intervenus dans la cession ;

17°) INDIQUER si ces vices rendent l’immeuble impropre à son usage ou s’ils « diminuent tellement cet usage que preneur ne l’aurait pas pris le bail ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus ».

18°) dans l’hypothèse où le preneur entendrait demander une diminution d’une partie du loyer (et non la résolution totale du bail ou encore l’allocation de dommages et intérêts), FOURNIR au tribunal tous éléments d’appréciation de la diminution de la valeur de l’immeuble, vice par vice ;

19°) dans l’optique d’une éventuelle demande de dommages et intérêts, PRÉCISER dans une note aux parties intermédiaire les remèdes et les travaux nécessaires pour supprimer le ou les vices ;

20°) s’agissant des non-conformités, FOURNIR au tribunal tous les éléments permettant d’en apprécier l’importance au regard de l’usage attendu de l’immeuble et préciser dans une note aux parties intermédiaires, les solutions et travaux nécessaires pour y remédier en faisant référence à des éléments concrets ;

21°) LAISSER aux parties un délai de deux mois pour produire des devis en leur rappelant que c’est à elles qu’il incombe d’y procéder ;

22°) au vu des devis que lui présenteront les parties et qu’il vérifiera, ÉVALUER les travaux à effectuer pour vice caché d’une part, par non-conformité d’autre part, et leur durée ;

23°) ÉVALUER les moins-values résultant des vices et/ou des non-conformités non réparables ;

24°) ÉVALUER les préjudices de toute nature résultant des vices et/ou non-conformités, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

25°) DONNER tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction compétente sur le fond du litige de déterminer les responsabilités éventuelles encourues ;

26°) à la demande expresse d’une partie, DONNER tous éléments permettant au tribunal de faire les comptes entre les parties ;

RAPPELLE à l’expert qu’il doit, dès sa saisine, adresser au greffe de la juridiction l’acceptation de sa mission. Tout refus ou tout motif d’empêchement devra faire l’objet d’un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine. Si le magistrat chargé des expertises accepte sa position, l’expert sera remplacé par simple ordonnance ;

DIT que l’expert commencera ses opérations dès qu’il sera averti par le greffe que les parties ont consigné la provision mise à leur charge ;

INDIQUE à l’expert qu’il devra procéder à la première réunion dans un délai maximum de 45 jours. À son issue, il adressera au juge chargé de la surveillance des expertises, une fiche récapitulative établie et adressée en la forme simplifiée, reprenant tous les points ci-dessous visés, en vue d’assurer un déroulement efficace de ses opérations ;

DIT que l’expert devra déposer un rapport accompagné de toutes les pièces complémentaires avant le 15 novembre 2025, terme de rigueur sauf prorogation accordée ;

ORDONNE à La SAS LA FABRIQUE A DESSERTS de consigner solidairement au greffe du Tribunal judiciaire de LIBOURNE, par virement bancaire (IBAN [XXXXXXXXXX05] - BIC TRPUFRP1), en spécifiant le N° RG et le nom du consignataire, la somme de 3.500 € au total avant le 30 juin 2025, sous peine de caducité de la présente désignation conformément à l’article 271 du code de procédure civile ;

DIT que l’expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces introduites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d’expertise ou avant le dépôt du rapport final, dans le cadre du pré-rapport qu’il établira de façon systématique, éventuellement sous forme de synthèse pour éviter un surcoût, en rappelant aux parties qu’elles sont irrecevables à faire valoir des observations au-delà du délai fixé ;

INDIQUE que l’expert, dès sa saisine, précisera sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l’évolution de celle-ci et de la décision finale du juge taxateur ;

RAPPELLE que, selon les nouvelles modalités de l’article 276 du code de procédure civile : « Lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas, il en fait rapport au juge. Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. À défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite donnée aux observations ou réclamations présentées » ;
DONNE délégation au magistrat chargé du contrôle des expertises pour en suivre les opérations et statuer sur tous incidents ;
DEMANDE à l’expert de vérifier le contenu de sa mission et la qualité des parties et des intervenants aux opérations ainsi que la nécessité de provoquer éventuellement la mise en cause d’autres acteurs, à la diligence des parties, sous le contrôle, le cas échéant, du magistrat chargé de la surveillance des expertises. Ce magistrat sera notamment informé de toutes difficultés affectant le bon déroulement de la mesure. Il accordera, à titre exceptionnel, toute prorogation du délai imparti sur demande motivée de l’expert. Le magistrat fixera, s’il y a lieu, toute provision complémentaire. Il sera saisi de toute demande particulière conditionnant, au niveau matériel ou financier, la poursuite de l’expertise. Il décidera aussi, saisi sur incident et après note spéciale de l’expert, de l’exécution de travaux urgents, au besoin pour le compte de qui il appartiendra ;

AUTORISE l’expert, en vertu de l’article 278 du code de procédure civile, à s’adjoindre tout technicien ou homme de l’art, distinct de sa spécialité ;

RAPPELLE que l’expert n’autorise aucun travail de reprise, sauf urgence et après débats éventuels devant le juge des référés ou de la mise en état selon le cas, saisi par la partie la plus diligente ;

DEBOUTE la SAS LA FABRIQUE A DESSERTS de sa demande de condamnation au paiement d’une indemnité provisionnelle ;

CONDAMNE La SAS LA FABRIQUE A DESSERTS à payer les dépens de la présente instance ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

La présente ordonnance a été signée par Laëtitia DAUTEL, juge des référés et par Stéphanie VIGOUROUX, greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Stéphanie VIGOUROUX Laëtitia DAUTEL