TJ 33243, 5 juin 2025, RG 25/00105

MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 05 JUIN 2025
DOSSIER N° : N° RG 25/00105 - N° Portalis DBX7-W-B7J-DPC3
AFFAIRE : [X] [G] [J] épouse [R], [N] [Z] [R] C/ [U] [M] [F], [L] [Y] [S] [K] épouse [F]
50G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIBOURNE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

copie certifiée conforme délivrée le 05 juin 2025
à Me CASTERA-DOST
Me CHUDZIAK

JUGE DES RÉFÉRÉS : Tiphaine DUMORTIER

GREFFIER : Stéphanie VIGOUROUX

DEBATS : Audience publique du 17 Avril 2025

QUALIFICATION :
- contradictoire
- prononcée par mise à disposition au Greffe
- susceptible d’appel dans le délai de 15 jours

DEMANDEURS :

Madame [X] [G] [J] épouse [R]
née le 08 Février 1989 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [N] [Z] [R]
né le 22 Septembre 2084 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Caroline CASTERA-DOST, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 636

DEFENDEURS :

Monsieur [U] [M] [F]
né le 22 Avril 1962 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

Madame [L] [Y] [S] [K] épouse [F]
née le 29 Avril 1975 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

tous deux représentés par Me Delphine CHUDZIAK, avocat au barreau de LIBOURNE, vestiaire : 6

Par acte authentique valant compromis de vente du 19 mars 2024, Madame [L] [K] épouse [F] et Monsieur [V] [F] se sont engagés à acquérir la propriété de Madame [X] [J] épouse [R] et Monsieur [E] [R] situé au n°[Adresse 2], pour un prix de vente de 380 000 euros.
Le compromis a été assorti de conditions suspensives légales et d’une condition suspensive conventionnelle de prêt, prévoyant l’obligation pour les acquéreurs de faire les démarches nécessaires pour obtenir un prêt immobilier pour acquérir l’immeuble.
Les époux [F] ont procédé au versement d’une somme de 19 000 euros à titre de dépôt de garantie, sous séquestre du notaire chargé de la vente, Maître [D] [A].
Le compromis de vente a fixé une date initiale de réitération par acte authentique, le 30 décembre 2024.
Les parties se sont accordées pour proroger ce délai en reportant la date au 28 janvier 2025.
Par acte du 14 janvier 2025, les époux [R] ont adressé une sommation aux époux [F] afin qu’ils se présentent à l’étude de Me [D] [A] pour régulariser le compromis de vente signé le 19 mars 2024.
Les époux [F] n’ayant pas obtempéré à la sommation, les époux [R] leur ont adressé une mise en demeure en date du 13 février 2025, par l’intermédiaire de leur conseil, sollicitant le règlement sous quinzaine du montant correspondant à la pénalité, en invoquant le non-respect par les acquéreurs de leurs obligations au titre de la condition suspensive, prévue par le compromis de vente du 19 mars 2024.
N’ayant pas obtenu satisfaction, les époux [R] ont assigné les époux [F] par acte du 17 mars 2025 devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire de LIBOURNE aux fins de les voir condamnés à titre provisionnel à leur verser la somme correspondant à la clause pénale du compromis de vente du 19 mars 2024.
Aux termes de leur assignation introductive d’instance, développés à l’audience, les époux [R], sollicitent :
La condamnation des époux [F] à leur payer à titre provisionnel la somme de 38 719,48 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;L’autorisation pour Me [D] [A] de leur verser la somme de 19 000 euros dont il dispose en comptabilité pour payer, en partie, la condamnation provisionnelle des époux [F] ;La condamnation des époux [F] aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles.Au soutien de leurs demandes, présentées sur le fondement des articles 1103 et 1104 du Code Civil, les époux [R] exposent qu’il n’existe pas de contestation sérieuse sur le manquement des époux [F] à leur obligation de solliciter deux organismes de prêt pour obtenir une offre, conformément aux termes de la condition suspensive du compromis de vente du 19 mars 2024. Ils considèrent qu’ils se sont bornés à obtenir une simple simulation de prêt de la part de leur banque, le Crédit Agricole.

Au visa de l’article 835 alinéa 2 du Code de Procédure Civil, ils estiment; par voie de conséquence,que la pénalité conventionnelle doit être mise à leur charge.
Aux termes de leurs dernières écritures en réplique, notifiées par voie électronique le 15 avril 2025, les époux [F] sollicitent du juge des référés :
A titre principal, le rejet des demandes des époux [R] ;A titre subsidiaire, la fixation du montant de la clause pénale à la somme de 10 000 euros ;En tout état de cause, la condamnation des époux [R] aux dépens ainsi qu’à leur verser la somme de 3 000 euros, outre les frais de postulation, au titre des frais irrépétibles.Au soutien de leur défense, se fondant sur l’article 835 alinéa 2 du Code de Procédure Civile, les époux [F] soutiennent qu’il ne peut être fait droit aux prétentions des demandeurs, dès lors qu’il existe une contestation sérieuse. Ils précisent qu’ils ont transmis au notaire chargé de la vente, dès le 26 mars 2024, le devis communiqué par leur établissement bancaire. Ils considèrent ainsi qu’ils ont accompli les démarches demandées, et répondu, en toute bonne foi, à l’obligation posée par la condition suspensive. Les époux [F] indiquent n’avoir reçu aucune mise en demeure de la part des vendeurs ou du notaire dans les délais prévus par le compromis du 19 mars 2024, étant précisé qu’ils ont gracieusement accepté la demande des vendeurs de proroger le délai de réitération du compromis de vente jusqu’à la fin du mois de janvier 2025 pour leur permettre de finaliser leur projet immobilier. Ils rappellent également la survenance d’un cas de force majeure, constituée par le diagnostic du 6 décembre 2024 d’une maladie grave affectant Monsieur [V] [F], rendant impossible l’obtention d’un prêt. A tout le moins, sur le fondement de l’article 1231-5 du Code Civil, les époux [F] exposent que la date de validité de la promesse de vente avait été fixée au 30 décembre 2024 en fonction du projet personnel immobilier des vendeurs, et que cette date avait été prorogée jusqu’en janvier 2025 car les vendeurs ne pouvaient libérer le bien de toute occupation à défaut de disposer d’une solution de relogement. Dès lors, ils estiment qu’aucun préjudice n’a été démontré par les époux [R]. Ils concluent donc au rejet de la demande de provision en ce que la créance est sérieusement contestable en l’absence de préjudice, ou à titre subsidiaire, à la réduction de la provision.
L’affaire a été débattue en audience publique le 17 avril 2025. Elle a été mise en délibéré et prononcée par sa mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’article 450 du code de procédure civile, le 5 juin 2025. Les parties en ont été avisées.
SUR CE,
Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. / Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ».
Sur le fondement de ces dispositions, les époux [R] sollicitent la condamnation des époux [F] à leur payer à titre provisionnel la somme de 38 719,48 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir et l’autorisation de percevoir, du notaire Maître [D] [A], la somme de 19 000 euros déposée à titre de garantie.
En versant aux débats le compromis de vente du 19 mars 2024, les demandeurs rapportent la preuve que les défendeurs étaient tenus de respecter les termes d’une condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt, en engageant toutes les démarches nécessaires auprès des établissements bancaires avant le 19 juillet 2024 pour obtenir une offre de prêt.
Les échanges entre les parties révèlent l’existence d’un contentieux sur le manquement, allégué, de l’obligation contractuelle mise à la charge des époux [F].
Si ces derniers reconnaissent avoir commis une erreur, en toute bonne foi, sur les effets de la simulation de prêt et leur empêchement, qualifiable de force majeure, lié à la maladie de Monsieur [F], les époux [R] soutiennent que les acquéreurs n’ont pas entrepris les démarches promises dans les délais impartis.
Pour sanctionner l’inexécution du contrat, les époux [R] demandent au juge des référés de constater le jeu de la clause pénale insérée au contrat.
Le positionnement des parties traduit l’existence d’un contentieux cristallisé, caractérisant une contestation sérieuse au sens des dispositions précitées. L’examen des demandes supposent l’analyse et l’interprétation des termes du contrat litigieux mais aussi des pièces bancaires.
A toutes fins, il sera rappelé aux parties qu’il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de se livrer à un tel office. Enfin, s’il est compétent pour allouer une provision à une partie, il ne dispose pas du pouvoir de statuer sur la réparation d’un préjudice, la mise en œuvre d’un régime de responsabilité supposant également un examen au fond.
Pour ces motifs, il sera statué qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’ensemble des demandes présentées par les époux [R].

Sur les demandes formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens
L’article 700 du Code de procédure civile dispose : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : / 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / 2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. / Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat. ».
Compte tenu de l’issue de la présente instance, chaque partie conservera la charge des frais irrépétibles qu’elle a pu exposer. En ce sens, les parties seront déboutées des demandes qu’elles ont présentée sur ce fondement.
L’article 491 du Code de procédure civile dispose : « Le juge des référés qui assortit sa décision d'une astreinte peut s'en réserver la liquidation. / Il statue sur les dépens. ».
Pour le même motif, les dépens seront mis à la charge des demandeurs.

PAR CES MOTIFS, Le juge des référés, statuant, en audience publique, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, exécutoire par provision, après en avoir délibéré conformément à la loi, DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes de Madame [X] [J] épouse [R] et Monsieur [N] [R], DEBOUTE les parties de leurs demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et DIT que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles, CONDAMNE Madame [X] [J] épouse [R] et Monsieur [N] [R] aux dépens de l’instance.