TJ 93008, 31 juill. 2025, RG 25/04516

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
DE SAINT OUEN
[Adresse 5]
[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX07]
@ : [Courriel 11]
@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 25/04516 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3BTF

Minute : 25/00164

S.D.C. DE LA RESIDENCE MADISON [Adresse 2]
Représentant : Me Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0263

C/

Monsieur [E] [W]
Madame [B] [W]

Copie exécutoire :
Me Dominique TOURNIER

Copie certifiée conforme :
aux consorts [W]

Le 31 juillet 2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 31 Juillet 2025;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 20 Mai 2025 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR(S) :

S.D.C. DE LA RESIDENCE MADISON [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS ATRIUM GESTION
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représentée par Maître Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS

ET DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [E] [W]
[Adresse 2]
[Localité 9]
Comparant en personne

Madame [B] [W]
[Adresse 3]
[Localité 8]
non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [E] [P] [T] [W] et Madame [B] [M] [W] sont propriétaires d’un lot de copropriété situé [Adresse 2] .

Les 9 et 10 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence Madison [Adresse 2], représenté par son syndic, la société ATRIUM GESTION, a fait assigner Monsieur [E] [P] [T] [W] et Madame [B] [M] [W] devant le tribunal de proximité de Saint-Ouen aux fins suivantes :
condamner solidairement Monsieur [E] [P] [T] [W] et Madame [B] [M] [W] à lui payer la somme de 3 850,88 € au titre des charges de copropriété impayées au 1er avril 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2024 sur la somme de 2.080,23 € puis à compter de l’assignation pour le surplus ;
condamner solidairement Monsieur [E] [P] [T] [W] et Madame [B] [M] [W] à lui payer la somme de 990,00 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec les intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2024 sur la somme de 2.080,23 € puis à compter de l’assignation pour le surplus ;
condamner solidairement Monsieur [E] [P] [T] [W] et Madame [B] [M] [W] à lui payer la somme de 1 900,00 €, à titre de dommages et intérêts ;
condamner solidairement Monsieur [E] [P] [T] [W] et Madame [B] [M] [W] à lui payer la somme de 1 200,00 €, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 20 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence Madison [Adresse 2], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il actualise sa créance au titre des charges de copropriété impayées à la somme de 3.050,88 € selon décompte arrêté au 3 mai 2025 et ajoute s’opposer à l’octroi des délais de paiement sollicités en défense.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [E] [P] [T] [W] et Madame [B] [M] [W] ne se sont pas acquittés de leur quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Cité par acte remis à l'étude du commissaire de justice, Monsieur [E] [P] [T] [W] comparaît. Il reconnaît le montant de la créance réclamée, mais sollicite de pouvoir payer sa dette par mensualités de 250 € chacune. Il perçoit 2.400 € de revenus par mois et déclare deux enfants à charge.

Citée par acte remis à l'étude du commissaire de justice, Madame [B] [M] [W] ne comparaît pas.

L'affaire est mise en délibéré au 31 juillet 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu'à celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence Madison [Adresse 2] verse aux débats :
un relevé de propriété attestant de ce que Monsieur [E] [P] [T] [W] et Madame [B] [M] [W] sont propriétaires du lot 702014 situé [Adresse 2] ;
un décompte arrêté au 3 mai 2025 ;
les appels de fonds ;
le procès-verbal de l’assemblée générale tenue le 25 juin 2024, ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que les budgets prévisionnels correspondants.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Monsieur [E] [P] [T] [W] et Madame [B] [M] [W] n’ont pas acquitté dans son intégralité leur quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 3 050,88 € (hors frais).

Le demandeur justifie également de la clause de solidarité liant les copropriétaires indivis stipulée à l’article 7 du règlement de copropriété.

Il convient, en conséquence, de condamner solidairement Monsieur [E] [P] [T] [W] et Madame [B] [M] [W] au paiement de la somme de 3 050,88 €, au titre des charges dues à la date du 3 mai 2025, provisions de charges pour la période du 2ème trimestre 2025 incluses.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2025.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les commissaires de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c'est-à-dire ceux exposés pour l'avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n'est pas le cas à titre d'exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux commissaires de justice, qui correspondent à des frais d'honoraires du syndic. En effet, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d'honoraires supplémentaires, n'en change pas la nature.

En l'espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires de la résidence Madison [Adresse 2] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Monsieur [E] [P] [T] [W] et Madame [B] [M] [W] seuls, la somme de 68,00 €, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l'article 10-1 susvisé.

Par conséquent, Monsieur [E] [P] [T] [W] et Madame [B] [M] [W] seront condamnés solidairement à payer la somme de 68,00 € au syndicat des copropriétaires de la résidence Madison [Adresse 2] au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2025.

Sur les dommages et intérêts

Il ressort des articles 1231-1 et 1231-6 du code civil que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence Madison [Adresse 2] ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi des défendeurs, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu'il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d'ores et déjà indemnisé par l'allocation d'intérêts moratoires par application de l'article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

II. Sur la demande de délais de paiement

L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Compte tenu de la situation des débiteurs telle qu’exposée à l’audience, et en considération des besoins du syndicat des copropriétaires, il convient de faire droit à la demande de Monsieur [E] [P] [T] [W] et de permettre aux défendeurs d'échelonner le paiement de leur dette en 13 mensualités de 250,00 € chacune et une dernière mensualité, correspondant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois.

Afin de garantir le paiement de la dette, il convient de dire qu'à défaut, pour Monsieur [E] [P] [T] [W] et Madame [B] [M] [W], de payer une seule des mensualités prévues à l'échéancier ci-dessus ou un seul des appels de fonds à venir, la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence Madison [Adresse 2] sera due dans sa totalité et sera immédiatement exigible après une mise en demeure de payer demeurée infructueuse selon les modalités prévues au dispositif.

III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [E] [P] [T] [W] et Madame [B] [M] [W] succombent à l’instance, de sorte qu’ils seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige, des démarches judiciaires entreprises et de la situation économique des défendeurs, il convient de condamner ceux-ci in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Madison [Adresse 2] la somme de 600,00 € en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS