TJ 93008, 31 juill. 2025, RG 25/04357

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
DE SAINT OUEN
[Adresse 7]
[Localité 14]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou 77
@ : [Courriel 17]
@ : [Courriel 15]

REFERENCES : N° RG 25/04357 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3AO4

Minute : 25/00341

Société RESIDENCES SERVICES GESTION
Représentant : Me Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1651
Société SELAFA MJA
Représentant : Me Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1651 - Représentant : Me Frédérique LEVY (Mandataire)
S.E.L.A.R.L. AXYME
Représentant : Me Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1651 - Représentant : Me Didier COURTOUX (Mandataire)
Société BTSG
Représentant : Me Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1651 - Représentant : Me Denis GASNIER (Mandataire)

C/

Monsieur [L] [X] [R]
Représentant : Me Renée RIMBON NGANGO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 55
Madame [O] [S] [G] [U]

Copie exécutoire :
Me Anne HAUPTMAN

Copie certifiée conforme :
Madame [O] [S] [G] [U]
Me Renée RIMBON NGANGO

Le 31 juillet 2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 31 Juillet 2025;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 20 Mai 2025 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR(S) :

Société RESIDENCES SERVICES GESTION
[Adresse 4]
[Localité 10]
Représentée par Maître Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS

Société SELAFA MJA
[Adresse 2]
[Localité 11]
Représentée par Maître Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS

S.E.L.A.R.L. AXYME
[Adresse 8]
[Localité 9]
Représentée par Maître Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS

Société BTSG
[Adresse 3]
[Localité 13]
Représentée par Maître Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS

ET DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [L] [X] [R]
Résidence “ [16] “
[Adresse 6]
[Localité 14]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 930082025004162 du 09/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)
Représentée par Maître Renée RIMBON NGANGO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Madame [O] [S] [G] [U]
[Adresse 5]
[Localité 12]
non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 2 août 2022, la société RESIDENCES SERVICES GESTION, société par actions simplifiée placée sous sauvegarde par jugement du tribunal de commerce de Paris du 4 décembre 2023, a donné à bail à Monsieur [L] [X] [R] un appartement à usage d’habitation meublé au sein d’une résidence pour étudiants située au [Adresse 6], pour une redevance mensuelle de 728 € toutes taxes comprises.

Madame [O] [S] [G] [U] s’est portée caution solidaire de Monsieur [L] [X] [R] pour le paiement des redevances, indemnités d’occupation et frais de procédure dans la limite de 50.000 € et pendant une durée maximale de 10 ans, par acte du 2 août 2022.

Des redevances étant demeurées impayées, la société RESIDENCES SERVICES GESTION a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 30 septembre 2024. Le commandement de payer a été dénoncé à Madame [O] [S] [G] [U] le 7 octobre 2024.

La société RESIDENCES SERVICES GESTION d’une part et les sociétés SELAFA MJA, SARL AXYME et BTSG prises en leur qualité de mandataire judiciaire de la société RESIDENCES SERVICES GESTION d’autre part ont ensuite fait assigner Monsieur [L] [X] [R] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen par un acte du 2 avril 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 mai 2025, après avoir été renvoyée une fois à la demande du défendeur.

A l’audience du 20 mai 2025, les sociétés RESIDENCES SERVICES GESTION, MJA, AXYME et BTSG - représentées par Maître Anne HAUPTMAN - soutiennent oralement les conclusions qu’elles déposent pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d'ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [X] [R] ; et de condamner solidairement ce dernier et Madame [O] [S] [G] [U] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 2.638,68 € avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de la redevance, outre une somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire. Elles sollicitent le rejet des prétentions de Monsieur [L] [X] [R] et s’opposent à l’octroi des délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation du bail et pour quitter les lieux sollicités par ce dernier.

A l’appui de leurs prétentions, elles font valoir, sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les causes du commandement de payer n’ont pas été payées dans le délai de deux mois, de sorte qu’il convient de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail. Elles ajoutent que l’arriéré locatif s’élève à 2.638,68 € et soulignent que Monsieur [L] [X] [R] n’a pas repris le paiement des redevances courantes et qu’il ne justifie pas être en mesure d’apurer la dette locative, ni avoir effectué une quelconque démarche en vue de son relogement.

Monsieur [L] [X] [R] comparaît par l’intermédiaire de Maître [M] [B]. Il soutient oralement les conclusions qu’il dépose pour demander de suspendre les effets de la clause résolutoire et pouvoir s’acquitter de sa dette par mensualités de 322 € chacune. Subsidiairement, il sollicite le rejet de la demande d’expulsion. Très subsidiairement, il demande les plus larges délais pour quitter les lieux. En tout état de cause, il sollicite que la décision ne soit pas assortie de l’exécution provisoire, outre le rejet de la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, il fait valoir qu’il a rencontré des difficultés financières lors de la retraite anticipée de son père, car celui-ci ne pouvait plus lui apporter le soutien financier qu’il lui apportait auparavant. Il souligne qu’il est de bonne foi, qu’il a repris le paiement de la redevance courante et qu’il consent de véritables efforts de paiement, compte tenu de sa situation (étudiant en alternance). Il précise que la dette locative s’élève à 1.288,21 € après déduction des frais de poursuite et de la somme de 322 € payée au mois de mai 2025. Il déclare percevoir un salaire mensuel de 1.851 € et bénéficier de l’aide ponctuelle de son père. Il ajoute percevoir les allocations logement à hauteur de 343 € par mois.

Citée selon les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile, Madame [O] [S] [G] [U] n’est ni présente ni représentée.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2025.

Autorisée à le faire à l’audience, Monsieur [L] [X] [R] a, par note en délibéré du 20 mai 2025, communiqué au greffe la capture d’écran d’un virement effectué au bénéfice de la société RESIDENCES SERVICES GESTION le 20 mai 2025 à hauteur de 779,90 €.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de civil, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 11 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

Par ailleurs, la société RESIDENCES SERVICES GESTION justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 1er octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux."

Le bail conclu le 2 août 2022 contient une clause résolutoire (article 7 des conditions générales) selon laquelle le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement de tout ou partie de la redevance. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 septembre 2024, pour la somme en principal de 3.430,26 €. Il a été dénoncée à à Madame [O] [S] [G] [U] le 7 octobre 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 30 novembre 2024.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société RESIDENCES SERVICES GESTION produit un décompte démontrant que Monsieur [L] [X] [R] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2.068,06 € à la date du 6 mai 2025.

Si Monsieur [L] [X] [R] soutient, à juste titre, avoir effectué un virement de 322 € au mois de mai 2025, ce paiement apparaît bien dans le décompte arrêté au 6 mai 2025.

Monsieur [L] [X] [R] justifie, en outre, avoir effectué un paiement supplémentaire de 779,90 € le 20 mai 2025.

En conséquence, il sera condamné à payer la somme de 1.288,16 € avec les intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2024 conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

La société RESIDENCES SERVICES GESTION justifiant du cautionnement solidaire consenti par Madame [O] [S] [G] [U], cette dernière sera condamnée, solidairement avec Monsieur [L] [X] [R], à payer cette somme de 1.288,16 € avec les intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2024.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) au locataire en situation de régler sa dette locative.”

L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui, que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.”

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [L] [X] [R], qui justifie avoir repris le paiement de la redevance courante et être en situation d'apurer sa dette locative, sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Monsieur [L] [X] [R] et Madame [O] [S] [G] [U] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de la redevance qui aurait été due en l’absence de résiliation du bail, afin de réparer le préjudice subi par la demanderesse du fait de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [L] [X] [R] et Madame [O] [S] [G] [U], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la caution, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société RESIDENCES SERVICES GESTION et de la situation financière de Monsieur [L] [X] [R], Monsieur [L] [X] [R] et Madame [O] [S] [G] [U] seront condamnés in solidum à verser la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire et rien ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,