TJ 93008, 31 juill. 2025, RG 25/04826

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
DE SAINT OUEN
[Adresse 5]
[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX06]
@ : [Courriel 13]
@ : [Courriel 11]

REFERENCES : N° RG 25/04826 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3DAP

Minute : 25/00165

S.D.C. DE LA [Adresse 12] SISE [Adresse 2]
Représentant : Me Cécile FLECHEUX, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire :

C/

Monsieur [U] [B]
Madame [Z] [B]

Copie exécutoire :
Me Cécile FLECHEUX

Copie certifiée conforme :
aux consorts [B]

Le 31 juillet 2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 31 Juillet 2025;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 20 Mai 2025 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR(S) :

S.D.C. DE LA [Adresse 12] SISE [Adresse 2] représenté par son syndic, la société FONCIA SEINE OUEST
[Adresse 7]
[Localité 8]
Représenté par Cécile FLECHEUX, avocat au barreau de VERSAILLES

ET DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [U] [B]
[Adresse 4]
[Localité 10]
non comparant, ni représenté

Madame [Z] [B]
[Adresse 4]
[Localité 10]
non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [U] [B] et Madame [Z] [B] sont propriétaires de divers lots de copropriété situés [Adresse 3].

Le 16 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] sise [Adresse 2], représenté par son syndic, la société FONCIA SEINE OUEST, a fait assigner Monsieur [U] [B] et Madame [Z] [B] devant le tribunal de proximité de Saint-Ouen aux fins suivantes :
condamner in solidum Monsieur [U] [B] et Madame [Z] [B] à lui payer la somme de 4 209,56 € au titre des charges de copropriété impayées au 1er mai 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer pour les sommes qui y sont visées et à compter de l’assignation pour le surplus ;
condamner in solidum Monsieur [U] [B] et Madame [Z] [B] à lui payer la somme de 1 071,56 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
condamner in solidum Monsieur [U] [B] et Madame [Z] [B] à lui payer la somme de 1 500,00 € à titre de dommages et intérêts ;
condamner solidairement Monsieur [U] [B] et Madame [Z] [B] à lui payer la somme de 1 200,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût de la sommation de payer ;
le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 20 mai 2025.

A l'audience du 20 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] sise [Adresse 2], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [U] [B] et Madame [Z] [B] ne se sont pas acquittés de leur quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Cités par actes remis à l'étude du commissaire de justice, Monsieur [U] [B] et Madame [Z] [B] ne comparaissent pas.

L'affaire est mise en délibéré au 31 juillet 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété
Aux termes de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu'à celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] sise [Adresse 2] verse aux débats :
un relevé de propriété attestant de ce que Monsieur [U] [B] et Madame [Z] [B] sont propriétaires des lots 76, 186 et 296 situés [Adresse 3] ;
un décompte arrêté au 1er mai 2025 ;
les appels de fonds ;
les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 29 juin 2022, 3 octobre 2023 et 28 mai 2024, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que les budgets prévisionnels correspondants.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Monsieur [U] [B] et Madame [Z] [B] n’ont pas acquitté dans son intégralité leur quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 4 209,56 € (hors frais).

Il convient, en conséquence, de condamner Monsieur [U] [B] et Madame [Z] [B] au paiement de la somme de 4 209,56 €, au titre des charges dues à la date du 1er mai 2025, provisions de charges pour la période du 1er trimestre 2025 incluses

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 16 avril 2025.

En l'absence de justification de ce que le règlement de copropriété comporte une clause de solidarité, la présente condamnation ne sera pas assortie de la solidarité.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les commissaires de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c'est-à-dire ceux exposés pour l'avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n'est pas le cas à titre d'exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux commissaires de justice, qui correspondent à des frais d'honoraires du syndic. En effet, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d'honoraires supplémentaires, n'en change pas la nature.

En l'espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] sise [Adresse 2] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Monsieur [U] [B] et Madame [Z] [B] seuls, la somme de 253,56 €, comprenant notamment le coût de la sommation de payer du 21 novembre 2024, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l'article 10-1 susvisé.

Par conséquent, Monsieur [U] [B] et Madame [Z] [B] seront condamnés à payer la somme de 253,56 € au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] sise [Adresse 2] au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Sur les dommages et intérêts
Il ressort des articles 1231-1 et 1231-6 du code civil que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] sise [Adresse 2] ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi des défendeurs, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu'il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d'ores et déjà indemnisé par l'allocation d'intérêts moratoires par application de l'article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [U] [B] et Madame [Z] [B] succombent à l’instance, de sorte qu’ils seront condamnés aux dépens, en ce non compris le coût de la sommation de payer du 21 novembre 2024 déjà pris en compte au titre des frais nécessaires au recouvrement ;

Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et en l’absence d’éléments relatifs à la situation économique des défendeurs, il convient de condamner ceux-ci à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] sise [Adresse 2] la somme de 800,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS