TJ 31555, 13 mai 2025, RG 24/00069

MINUTE :
DOSSIER : N° RG 24/00069 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TQWN
JUGEMENT DU: 13/05/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DU DEPARTEMENT DE LA HAUTE-GARONNE

JUGEMENT DU 13 Mai 2025

A l’audience publique tenue au Palais de Justice de TOULOUSE

DANS LA CAUSE ENTRE :

D’UNE PART

Société [Localité 14] METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 9] - [Localité 7]
, représentée par Maître Christine TEISSEYRE de la SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 39

D’AUTRE PART

Monsieur [Z] [T], emphyteote indivis du LOT 52, [Adresse 4], demeurant [Adresse 10] - [Localité 6]
défaillant

Madame [E] [M], demeurant [Adresse 11] - [Localité 5]
défaillant

Monsieur [P] [T] emphyteote du lot 52, [Adresse 4], demeurant [Adresse 8] - [Localité 6]
défaillant

Monsieur [J] [T] emphyteote du lot 52, [Adresse 4], demeurant [Adresse 10] - [Localité 6]
défaillant

Madame [Y] [T], demeurant [Adresse 3] - [Localité 6]
défaillant

Monsieur [V] [T] emphyteote du lot 52, [Adresse 4], demeurant [Adresse 1] - [Localité 5]
défaillant

Jean-Luc ESTEBE,Vice-Président au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, désigné en qualité de Juge titulaire de l’EXPROPRIATION du département de LA HAUTE GARONNE, par ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel de TOULOUSE en cours de validité, assisté de Marie GIRAUD, Greffier.

A rendu, après transport sur les lieux en date du 17 Décembre 2024et plaidoirie du 08 Avril 2025,

En présence de [C] [W], Inspecteur des Finances publiques, désigné pour remplir les fonctions de Commissaire du Gouvernement par le Directeur Régional des finances publiques d’Occitanie et de la Haute-Garonne, chargé des Domaines, conformément à la loi, entendu en ses observations, qui a eu le dernier la parole pour développer les conclusions déposées.

LE JUGEMENT DONT LA TENEUR SUIT,

FAITS ET PROCÉDURE

Le projet de renouvellement urbain du [Adresse 13] à [Localité 14] engagé par [Localité 14] MÉTROPOLE a été déclaré d’utilité publique suivant arrêté du 29 décembre 2023 rectifié le 12 janvier 2024, [Localité 14] MÉTROPOLE étant autorisée à acquérir amiablement ou par voie d’expropriation les immeubles nécessaires à sa réalisation.

Dans le cadre de ce projet, le Juge de l’expropriation de la Haute-Garonne a transféré, par ordonnance du 4 juin 2024, la propriété de locaux commerciaux sur lesquels [Z] [T], [E] [M], [P] [T], [J] [T], [Y] [T] et [V] [T] disposent de droits emphytéotiques.

Les parties n’ont pu s’accorder sur le montant de l’indemnisation.

Le 21 octobre 2024, [Localité 14] MÉTROPOLE a saisi le Juge de l’expropriation de la Haute-Garonne selon la procédure d’urgenge des articles L 232-1 et suivants du code de l’expropriation aux fins de fixation de l’indemnité.

Les défendeurs n’ont pas constitué avocat.

Le transport sur les lieux s’est déroulé le 17 novembre 2024, et par jugement du même jour, le juge de l’expropriation a fixé le montant de l’indemnité provisionnelle.

L’affaire a été plaidée et le commissaire du Gouvernement entendu au cours de l’audience du 12 mars 2025.

Il est renvoyé à l’acte de saisine pour l’exposé des demandes et des moyens de [Localité 14] MÉTROPOLE, et aux conclusions du commissaire du Gouvernement pour celui des éléments nécessaires à l’information de la juridiction qu’il a recueillis et l’évaluation qu’il propose.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA CONSISTANCE DU BIEN À LA DATE DE L’ORDONNANCE D’EXPROPRIATION

L’article L 322-2 du code de l’expropriation dispose que les biens sont estimés selon leur usage à la date de référence et leur consistance à la date de l’ordonnance d’expropriation.

En l’espèce, le bien exproprié est constitué par un local commercial de 20 m² en bon état d’entretien à usage de salon de coiffure situé [Adresse 12] à [Localité 14], cadastré BN [Cadastre 2], lot 52.

Les défendeurs sont titulaires d’un bail emphythéotique portant sur ce bien.

SUR L’USAGE DU BIEN À LA DATE DE RÉFÉRENCE

Selon l’article L 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés selon leur usage effectif un an avant la date d’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique.

Par exception à la date de référence de droit commun que détermine l’article L 322-2 du code de l’expropriation, il résulte des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l’urbanisme que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence est, pour les biens non compris dans le périmètre d’une ZAD, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le POS ou le PLU délimitant la zone dans laquelle le bien est situé.

En l’espèce, le bien exproprié étant situé dans un secteur où s’applique le droit de préemption urbain, la date de référence est celle à laquelle est devenu exécutoire le Plan Local d’Urbanisme approuvé par délibération en date du 12 octobre 2023. À cette date, le bien exproprié est classé par le PLUi en zone UI7 (Zone Urbaine Intense).

SUR LES INDEMNITÉS

Selon l’article L 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date du jugement.

Aux termes de l’article L. 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

En l’espèce, [Localité 14] MÉTROPOLE offre les sommes suivantes pour indemniser la perte des droits emphytéotiques :

- indemnité principale : 21 450,00 euros
- indemnité de remploi : 3 145,00 euros

Le commissaire du Gouvernement propose de fixer les indemnités ainsi qu’il suit :

- indemnité principale : 21 894,00 euros
- indemnité de remploi : 3 189,40 euros

Il convient dévaluer les droits du preneur à bail selon la méthode d’évaluation financière préconisée par le commissaire du gouvernement, sur la base d’un taux d’actualisation de 5,20 %, le nombre d’années restant à courir étant de 48.

Le commissaire du gouvernement a communiqué 11 termes de comparaison, dont il n’apparaît pas que certains d’entre eux doivent être écartés, faisant ressortir une valeur médiane de 1 160 euros le m².

La valeur du bien devant ainsi être estimée à 1 200 euros le m², sa valeur totale s’établit à à 24 000 euros (1 200 x 20 m²).

Sur cette base, le détail des modalités de calcul des droits du preneur n’étant pas discutés, les indemnités principale et de remploi lui revenant s’élèvent respectivement à 21 894 euros et à 3 189,40 euros, soit une somme totale de 25 083,34 euros arrondie à 25 085 euros.

SUR LES DÉPENS

Les dépens seront laissés à la charge de l’expropriant.

DÉCISION

Par ces motifs, le juge de l’expropriation,