TJ 93008, 21 juill. 2025, RG 24/05337

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
8 allée Baratin
93345 LE RAINCY

Téléphone : 01 43 01 36 70

@ : civil.tprx-le-raincy@justice.fr

REFERENCES : N° RG 24/05337 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZOLV

Minute : 25/00880

S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT
Représentant : Me CABINET BOUKRIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

C/

Madame [I] [V]
Représentant : Me Soria LATRECHE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 270
Monsieur [S] [V]
Représentant : Me Soria LATRECHE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 270

Exécutoire délivrée le :
à :
Me BOUKRIS

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
Me LATRECHE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 Juillet 2025;

par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

Après débats à l'audience publique du 07 Avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT
Siège social [Adresse 1]

Representée par Me BOUKRIS - Avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [I] [V], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [S] [V], demeurant [Adresse 2]

Tous deux representés par Me LATRECHE - avocat au barreau de Seine Saint Denis

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 14 septembre 2007, la SA d’HLM DU MOULIN VERT, a donné à bail à Monsieur [S] [V] et Madame [I] [V] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 3], logement n°133A010003, pour un loyer mensuel de 613,60 euros incluant les provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 février 2024, la SA d’HLM DU MOULIN VERT a fait signifier à Monsieur [S] [V] et Madame [I] [V] un commandement de payer pour un montant de 4617,70 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés au 15 février 2024.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 26 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2024, la SA D’HLM DU MOULIN VERT a fait assigner Monsieur [S] [V] et Madame [I] [V] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
- prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts des locataires,
- ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [V] et Madame [I] [V] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,
- supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,
- condamner solidairement les défendeurs au paiement des sommes suivants :
o 4863,47 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
o une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,
o 250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
o les dépens, incluant le coût du commandement de payer et les suites de l’instance,
o rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 03 juin 2024.

Après renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 07 avril 2025.

A cette audience, la SA D’HLM DU MOULIN VERT, représentée, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et précise solliciter également l’acquisition de la clause résolutoire. Elle actualise sa créance à la somme de 3554,91euros arrêtée au 1er avril 2025, mois de mars 2025 inclus. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais.

La SA D’HLM DU MOULIN VERT, soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les défendeurs n’ont pas réglé les sommes réclamées après la délivrance du commandement de payer du 23 février 2024, entraînant la résiliation du bail de plein droit. Elle soutient également que le non-paiement des loyers et charges constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle s’en rapporte sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la créance antérieure au 30 mai 2021 soulevée par les défendeurs et demande de déclarer prescrites les demandes reconventionnelles qui seraient antérieures à 2021. Sur le fond, elle déclare justifier des frais d’entretien et de jardinage de la résidence.

Monsieur [S] [V] et Madame [I] [V] comparaissent à l’audience et déposent des conclusions qu’ils développent oralement, aux termes desquelles, ils soulèvent in limine litis la prescription d’une partie de la créance du bailleur au titre des loyers et charges. Ils demandent par ailleurs, de :
A titre principal,
• débouter la SA D’HLM DU MOULIN VERT de l’ensemble de ses demandes,
Subsidiairement,
• fixer à 1423,63 euros la dette locative,
• débouter la SA D’HLM DU MOULIN VERT de sa demande de résiliation judiciaire,
• leur accorder des délais de paiement sur 36 mois, soit 40 euros par mois,
En tout état de cause,
• condamner la SA D’HLM DU MOULIN VERT au paiement de la somme de 2000 euros au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
• condamner la SA D’HLM DU MOULIN VERT au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
• condamner la SA D’HLM DU MOULIN VERT aux entiers dépens,
• ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Ils soulèvent la prescription d’une partie de la créance portant sur la somme de 1730 euros, estimant que le bailleur n’est pas recevable à réclamer des rappels de loyers et charges antérieurs au 30 mai 2021.
Ils contestent par ailleurs l’exigibilité de la créance non prescrite qui comporte des frais de procédure à hauteur de 183,58 euros et 125,29 euros et des régularisations sur charges non justifiées. A titre subsidiaire, ils estiment que la créance du bailleur ne saurait excéder la somme de 1423,63 euros et demandent le bénéfice de délais de paiement.
Ils soutiennent encore que le bailleur ne saurait réclamer la résiliation du bail alors que cette demande porte uniquement sur des charges qu’ils contestent dans le cadre de la présente instance. Ils sollicitent enfin des dommages et intérêts pour procédure abusive.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025, prorogé au 21 juillet 2025.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 30 avril 2025, le demandeur a produit les pièces justificatives relatives aux régularisations de charges. Les défendeurs, autorisés par le juge à répondre à cet envoi jusqu’au 17 mai 2025, n’ont fait valoir aucune observation.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la prescription

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen tendant à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. Ainsi, les actions en paiement du loyer ou des charges sont soumises à un délai de prescription de trois ans. Par ailleurs, il est constant que le commandement de payer visant la clause résolutoire ne constitue pas une mesure conservatoire ni un acte d’exécution forcée, au sens de l’article 2244 du code civil, de sorte qu’il n’interrompt pas les délais de prescription.

En l’espèce, la SA D’HLM DU MOULIN VERT fait valoir des arriérés de loyers et de charges remontant jusqu’au mois de juillet 2020 (date à laquelle le compte des locataires est devenu débiteur sans discontinuer jusqu’au 30 mars 2025). Toutefois, elle a assigné les défendeurs par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2024.

En conséquence, il y a lieu de considérer que la prescription est acquise pour toutes les dettes antérieures au 30 mai 2021. Il convient donc de déduire du décompte produit par le bailleur la somme de 1017,23 euros correspondant à la dette locative arrêtée au 30 mai 2021.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 03 juin 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SA D’HLM DU MOULIN VERT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA D’HLM DU MOULIN VERT aux fins de résiliation judiciaire du bail, pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la régularisation des charges :

Il résulte de l’article 23 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle, étant rappelé que les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret au Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Le bailleur procède au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues, à charge pour lui de produire un décompte de charges selon leur nature, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires, et le cas échéant, et, à compter de l’envoi du décompte, de tenir les pièces justificatives (factures, contrats, …) à la disposition du locataire pendant six mois.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire sera effectué par douzième s’il en fait la demande.

L’obligation de régularisation annuelle des charges n’est assortie d’aucune sanction et le bailleur peut en justifier à tout moment, y compris devant le juge mais l’action en paiement de charge du bailleur est soumise au délai de prescription de trois ans, prévu à l’article 7-1 de la loi de 1989.

L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

En l’espèce, le contrat de bail prévoit un loyer d’un montant initial de 486,55 euros et une provision sur charges générales de 96,56 euros, outre 30,49 euros au titre d’une provision « eau froide ». Il est par ailleurs précisé à l’article 7 des conditions financières – titre « Charges récupérables » que :
« La SA HLM du Moulin Vert est fondée à demander au locataire, en plus du loyer, le règlement des charges récupérables énumérées par le décret n°82-955 du 9 novembre 1982, modifié par le décret n°86-1316 du 26 décembre 1986, pris en application de l’article L.442-3 du code de la construction et de l’habitation.
Il est précisé que pour assurer dans les meilleures conditions l’entretien courant de l’immeuble le bailleur peut être amené à souscrire des contrats d’entretien dont les termes sont, sur demande portés à la connaissance du locataire, lequel reconnaît que les redevances correspondantes font partie intégrante des charges lui étant imputables.
En attente de la régularisation annuelle, les charges récupérables donnent lieu au paiement de provisions que le locataire s’engage à payer au taux et échéances fixées par le bailleur.
La provision mensuelle sur charges, visée à l’article 4 des conditions particulières peut être modifiée en cours d’année pour tenir compte de l’augmentation des dépenses sous réserve pour la SA HLM du Moulin Vert d’en donner les justifications au locataire.
Chaque année, la SA HLM du Moulin Vert remet au locataire, pour chaque catégorie de dépenses, l’état définitif des dépenses récupérables de l’année écoulée et le mode de répartition entre tous les locataires. Le règlement des sommes résultant de l’état définitif des dépenses de l’année écoulée est exigible après le délai légal d’un mois suivant l’envoi de ce décompte. Pendant ce délai d’un mois, le locataire peut prendre connaissance, après rendez-vous, dans les bureaux de la SA HLM du Moulin Vert, de tous justificatifs ayant permis l’établissement de ce décompte ».

Il ressort du décompte produit par le bailleur actualisé au 1er avril 2025 que la SA D’HLM DU MOULIN VERT a réclamé :
- le 15 mars 2023 : 867,59 euros (1029,23 – 161,64 euros au titre de la consommation d’eau) au titre de la régularisation des charges pour l’année 2021,
- le 15 novembre 2023 : 1782,64 euros au titre de la régularisation des charges de l’année 2022 (1823,10 euros au titre des charges générales – 40,46 euros au titre de la consommation d’eau).

Il ressort par ailleurs de relevé de compte produit par le bailleur que le compte des locataires a été crédité :
- le 31 mai 2022, de la somme de 804,07 euros (597,80 euros au titre des charges générales + 206,27 euros au titre de la consommation d’eau), au titre de la régularisation des charges pour l'année 2020,
- le 28 février 2025, de la somme de 1732,50 euros au titre d’un remboursement des charges 2020, 2021 et 2022.

Monsieur [S] [V] et Madame [I] [V] contestent le montant des régularisations de charges en faisant valoir qu’ils ne sont pas justifiés.

Il ressort néanmoins de la production des pièces transmises par le bailleur en cours de délibéré, que les prestations d’entretien de l’immeuble et des espaces verts sont justifiées (contrats avec clauses particulières, bons d’interventions). Par ailleurs, il est rappelé qu’aux termes de la loi et des stipulations contractuelles, le bailleur tient à la disposition des locataires qui en font la demande, les pièces justificatives des charges appelées, afin que ces derniers puissent en prendre connaissance dans les locaux de la SA D’HLM DU MOULIN VERT, sur rendez-vous.

La SA D’HLM DU MOULIN VERT justifie ainsi du caractère récupérable des charges et produit les décomptes par nature de charges adressés aux locataires le 15 mars 2023 pour la période du 01/01/2021 au 31/12/2021 (867,59 euros) et le 15 novembre 2023 pour la période du 01/01/2022 au 31/012/2022 (1782,64 euros), comportant le mode de répartition des charges (surface habitable : 81,83 m²).

Par ailleurs, la régularisation de la consommation d’eau a été réalisée à partir des relevés des index du compteur correspondant au logement loué par les époux [V]. Il ne ressort d’aucune pièce que les index relevés ne correspondraient pas à la consommation personnelle de Monsieur [S] [V] et Madame [I] [V]. Il n’est en outre ni allégué ni justifié d’un dysfonctionnement du compteur d’eau.

L’action en paiement des régularisations de charges de l’année 2021 et de l’année 2022 n’étant pas prescrites et celle-ci étant justifiée par les pièces produites par le bailleur, la SA D’HLM DU MOULIN VERT est bien fondée à réclamer le paiement de la somme de 3509,43 euros (867,59 euros + 1782,64 euros).

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 14 septembre 2007, du commandement de payer délivré le 23 février 2024 et du décompte de la créance actualisé au 1er avril 2025 que la SA D’HLM DU MOULIN VERT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés, et des régularisations de charges pour les années 2021 et 2022.

Il convient néanmoins de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 26 euros au titre des frais de notification à la CCAPEX, 126,98 euros au titre des frais de commandement de payer, 20,88 euros au titre des frais de poursuites, 44,23 euros au titre des frais d’assignation et 60,18 euros au titre des frais de notification à la Préfecture, soit une somme totale de 278,27 euros.

Il convient également de déduire la dette née antérieurement au 30 mai 2021, soit une somme de 1074,45 euros.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [S] [V] et Madame [I] [V] à payer à la SA D’HLM DU MOULIN VERT la somme de 2202,19 euros [3554,91 euros – (1074,45 euros +278,27 euros)] au titre des sommes dues au 1er avril 2025, mois de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer, délivré aux défendeurs par acte du 23 février 2024, ne vise pas la clause résolutoire, le commissaire de justice ayant indiqué dans l’acte que « La convention liant les parties ne comportant pas de clause résolutoire, le bailleur entend expressément se prévaloir de dispositions des articles 1728 et 1741 du code civil ».

Dans ces conditions, la SA D’HLM DU MOULIN VERT ne saurait former une demande d’acquisition de la clause résolutoire, et ce, même s’il ressort de l’examen du contrat de bail que celui-ci contient une clause résolutoire (article 12 du contrat de bail).

La demande de résiliation du bail par constat de l’acquisition de la clause résolutoire sera en conséquence rejetée.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées que les échéances du loyer et des provisions sur charges sont réglées régulièrement par les locataires et que la dette locative est constituée uniquement des régularisations de charges appelées par le bailleur et contestées par les locataires.

La seule existence d’une dette de 2202,19 euros qui correspond aux régularisations de charges contestées par les époux [V] ne constitue pas un manquement suffisamment grave pour prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, les conditions du prononcé de la résiliation judiciaire ne sont pas réunies et le manquement contractuel n’apparaît pas suffisamment grave pour justifier la sanction qu'est la résiliation du contrat.

Il convient de rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail et la demande d'expulsion sans délai. Il n'y a en outre pas lieu de fixer d'indemnité d'occupation.

Sur les demandes reconventionnelles :

Sur la demande de délais de paiement :

L’article 1343-5 du code civil dispose qu’en considération de la situation du débiteur et des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Monsieur [S] [V] et Madame [I] [V] sollicitent des délais de paiement et offrent de régler 40 euros par mois sur 36 mois. La SA D’HLM DU MOULIN VERT n’est pas opposée à l’octroi de délais.

En conséquence, il y a lieu d’octroyer des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif de la décision, dans la limite de 24 mois.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive :

En application de l'article 1240 du code civil, l'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi, d'erreur grossière équipollente au dol, de faute, même non grossière ou dolosive, ou encore de légèreté blâmable, dès lors qu'un préjudice en résulte.

En l’espèce, les défendeurs ne rapportent pas la preuve d’un abus par la SA D’HLM DU MOULIN VERT dans leur action en paiement alors qu’il a été partiellement fait droit à la la demande et que les époux [V] ne justifient d’aucun préjudice.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [S] [V] et Madame [I] [V] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer. Ces derniers seront déboutés de leurs demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA D’HLM DU MOULIN VERT les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS