TJ 13055, 22 mai 2025, RG 25/02400

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 31 Juillet 2025
Président : Mme MORALES, Juge
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 22 Mai 2025

GROSSE :
Le 1er août 2025
à Me FOURRIER-MOALLIC
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 1er août 2025
à Mme [X]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/02400 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6LLD

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. 3F SUD, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [J] [X], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 26 juillet 2024, la SOCIETE ANONYME D'HABITATIONS A LOYER MODERE 3F SUD a consenti à Madame [J] [X] un bail d’habitation conventionné portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 517,77 euros.

Alléguant des impayés de loyers et de charges, la SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE 3F SUD a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 novembre 2024 à Madame [J] [X] pour la somme principale de 1.813,26 euros.

La situation d'impayés locatifs a été notifiée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) le 26 novembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice du 2 avril 2025, dénoncé le 3 avril 2025 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE 3F SUD a fait assigner Madame [J] [X] en référé devant le juge des contentieux et de la protection, à l’audience du 22 mai 2025, aux fins de voir :
Juger recevable la demande de la société 3F SUD du fait de la notification préalable de plus de six semaines de la présente assignation à M. le Préfet des Bouches-du-RhôneDéclarer recevable la demande de la société 3F SUD du fait de la saisine préalable de la CCAPEX des Bouches-du-Rhône,Constater que par l’effet du commandement en date du 22 novembre 2024, la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et portant sur la location d’un logement sis [Adresse 1] est acquise et que Madame [J] [X] occupe donc les lieux sans droit ni titre depuis cette date,Ordonner l’expulsion immédiate, si besoin est avec le concours de la force publique, de Madame [J] [X], ainsi que de tous occupants de son chef, du logement sis [Adresse 1],Condamner Madame [J] [X] à payer à la SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE 3F SUD, la somme de 2.965,72 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative, comptes arrêtés au 14 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer en application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme étant à parfaire à la date de la décision à intervenir,La condamner au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle globale à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux loués, égale au montant des derniers loyers échus, majorés des charges et autres accessoires que le locataire aurait dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé, notamment en cas de variation de l’APL ou en cas de suppression de celle-ci,Juger que l’indemnité d’occupation mensuelle globale sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle des loyers,Condamner Madame [J] [X] à payer à la SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE 3F SUD la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer,
L’affaire a été retenue et entendue à l’audience du 22 mai 2025, la SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE 3F SUD, représentée par son conseil, demandant le bénéfice de son assignation et actualisant la dette locative à la somme de 4.639,34 euros au 19 mai 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus.
Elle fait valoir que la locataire n’a effectué qu’un seul paiement depuis son entrée dans les lieux et qu’il n’y a pas eu de reprise de paiement du loyer courant.
Pour un plus ample exposé des moyens développés par la requérante au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Madame [J] [X], comparante en personne, fait valoir qu’elle va reprendre le paiement des loyers.
Elle explique avoir emprunté plus de 5.000 euros à des personnes qui l’ont harcelé par la suite.
Elle précise bénéficier d’un moratoire de deux ans depuis le mois de décembre 2024 qui n’inclut pas sa dette locative.
Elle déclare percevoir un revenu mensuel de 2.000 euros, 300 euros de prime d’activité et avoir un enfant majeur à charge.
Elle ajoute qu’elle a des difficultés financières mais qu’elle sollicite tout de même des délais de paiement et la suspension du jeu de la clause résolutoire, ne pouvant pas quitter le logement.

La décision a été mise en délibéré au 31 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I. Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches du Rhône le 3 avril 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 22 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE 3F SUD justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 02 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences
 
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce le contrat de bail d’habitation prévoit, à l’article 9 des conditions générales, une clause résolutoire à défaut de paiement des loyers six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 22 novembre 2024 pour un arriéré locatif de 1.813,26 euros.
Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai de six semaines.

En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 3 janvier 2025.

Sur le paiement des sommes à titre provisionnel
 
Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,
 
L’article L733-15 du code de la consommation énonce que les mesures imposées en application des articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 ou celles prises par le juge en application de l'article L. 733-13 ne sont pas opposables aux créanciers dont l'existence n'a pas été signalée par le débiteur et qui n'ont pas été avisés de ces mesures par la commission.

En l’espèce, Madame [J] [X] indique bénéficier d’un moratoire de 24 mois depuis le mois de décembre 2024, tout en reconnaissant qu’elle n’a pas déclaré sa dette locative à la commission de surendettement. Ainsi, les mesures de surendettement ne sont pas opposables à la bailleresse.

Il résulte du décompte locatif actualisé et arrêté au 19 mai 2025 que Madame [J] [X] reste devoir la somme de 4.639,34 euros, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, terme du mois d’avril 2025 inclus.

Madame [J] [X] ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Madame [J] [X] à payer à la SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE 3F SUD la somme de 4.639,34 euros à titre provisionnel, terme du mois d’avril 2025 inclus.
 

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du bail antérieur qui est résilié, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Madame [J] [X] sera redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer charges comprises à la date de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il sera donc dû à ce titre la somme provisionnelle de 584,67 euros à compter du 4 janvier 2025 et ce jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clés au bailleur.

L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation. La demande de la SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE 3F SUD à ce titre sera rejetée.

Sur les délais de paiement et la suspension du jeu de la cause résolutoire
 
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, Madame [J] [X] sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Toutefois, en l’absence de reprise du paiement du loyer avant la date de l’audience, le tribunal ne peut accorder de délais de paiement.

Madame [J] [X] sera donc déboutée de ses demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

En conséquence, il convient d'ordonner l'expulsion de Madame [J] [X] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.
 
Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé. La demande de la SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE 3F SUD à ce titre sera rejetée.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

III. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens
 
Madame [J] [X] qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance de référé.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Il n'apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE 3F SUD les sommes exposées par elle dans la présente instance.
Elle sera donc déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
 
Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS