TJ 13055, 22 mai 2025, RG 25/02401

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 31 Juillet 2025
Président : Mme MORALES, Juge
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 22 Mai 2025

GROSSE :
Le 1er août 2025
à Me FOURRIER-MOALLIC
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EXPEDITION :
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N° RG 25/02401 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6LLF

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. 3F SUD, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Me Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [N] [U], demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée à effet le 19 juin 2023, la SA d’HLM 3F SUD a donné à bail à Madame [N] [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 647,96 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM 3F SUD a fait signifier à Madame [N] [U] par exploit de commissaire de justice en date du 16 septembre 2024 un commandement de payer la somme de 3.935,89 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par exploit de commissaire de justice en date du 2 avril 2025, la SA d’HLM 3F SUD a fait assigner Madame [N] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, à l’audience du 22 mai 2025, aux fins de voir :
Juger recevable la demande de la SA d’HLM 3F SUD du fait de la notification préalable de plus de six semaines de l’assignation à Monsieur le préfet des Bouches-du-Rhône,Déclarer recevable la demande de la SA d’HLM 3F SUD du fait de la saisine préalable de la CCAPEX des Bouches-du-Rhône,Constater que par l’effet du commandement en date du 16 septembre 2024, la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et portant sur la location d’un logement sis [Adresse 3] est acquise et que Madame [U] occupe donc les lieux sans droit ni titre depuis cette date,Ordonner l’expulsion immédiate, si besoin et avec le concours de la force publique, de Madame [U], ainsi que de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 3],Condamner Madame [U] à payer à la SA d’HLM 3F SUD la somme de 4.244,90 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative, comptes arrêtés au 14 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer en application de l’article 1231-6 du Code civil, cette somme étant à parfaire à la date de la décision à intervenir,La condamner au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle globale à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux loués, égale au montant des derniers loyers échus, majorés des charges et autres accessoires que le locataire aurait dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé, notamment en cas de variation de l’APL ou en cas de suppression de celle-ci,Juger que l’indemnité d’occupation mensuelle globale sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle des loyers,Condamner Madame [U] à payer à la SA d’HLM 3F SUD la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 22 mai 2025, la SA d’HLM 3F SUD, représentée par son conseil, sollicitant le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualisant sa créance à la somme de 4.088,35 euros, selon décompte en date du 19 mai 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus.

Citée à étude, Madame [N] [U] ne comparait pas et n'est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 31 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 4 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 22 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM 3F SUD justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 2 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La SA d’HLM 3F SUD justifie de la propriété du bien litigieux par l’avis de taxe foncière 2024.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 9) stipulant un délai de deux mois après un commandement de payer resté sans effet et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 septembre 2024, pour la somme en principal de 3.935,89 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 16 novembre 2024.

Madame [N] [U] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [N] [U] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 803,51 euros et de condamner Madame [N] [U] à son paiement à compter du 17 novembre 2024 et jusqu’à la remise effective des clés à la bailleresse ou son expulsion.

L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation. La demande de la SA d’HLM 3F SUD à ce titre sera rejetée.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Madame [N] [U] reste devoir la somme de 4.088,35 euros, à la date du 19 mai 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, terme du mois d’avril 2025 inclus.

Madame [N] [U], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [N] [U] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 4.088,35 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.935,89 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Madame [N] [U], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM 3F SUD les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS