TJ 13055, 22 mai 2025, RG 25/01809

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 31 Juillet 2025
Président : Mme MORALES, Juge
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 22 Mai 2025

GROSSE :
Le 1er août 2025
à Me PARMAKSIZIAN Maryline
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EXPEDITION :
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N° RG 25/01809 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6HFT

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [C] [F]
né le 10 Janvier 1961 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

représenté par Me Maryline PARMAKSIZIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [L] [I]
né le 19 Juillet 1962 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 2 mai 2024, Monsieur [C] [F] a consenti à Monsieur [L] [I] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 690 euros outre 90 euros de provision sur charges.

Le 04 septembre 2024, Monsieur [C] [F] a fait signifier à Monsieur [L] [I] un commandement de payer sa dette locative d’un montant en principal de 3.900 euros, visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Par exploit de commissaire de justice du 12 mars 2025, Monsieur [C] [F] a fait assigner en référé Monsieur [L] [I] devant le juge des contentieux de la protection, à l’audience du 22 mai 2025, afin de :
Constater la résiliation du bail consenti à effet du 1er mai 2024 à Monsieur [L] [I] portant sur un appartement sis [Adresse 2],Ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [I], ainsi que tout occupant de son chef, par tous moyens de droit et au besoin avec le concours de la force publique, des lieux qu’il occupe [Adresse 2],Condamner par provision Monsieur [L] [I] au paiement des loyers et charges échues pour la période du 2 mai 2024 au 1er avril 2025, soit la somme de 9.360 euros, avec intérêts de droit à compter de l’assignation en justice,Condamner Monsieur [L] [I] à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer échu charges en sus, à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à parfait départ des lieux,Condamner Monsieur [L] [I] à payer la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer signifier le 4 septembre 2024.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 22 mai 2025, Monsieur [C] [F], représenté par son conseil, réitérant les termes de son assignation et actualisant sa créance au montant de 10.140 euros au 22 mai 2025, terme du mois de mai 2025 inclus.
Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Cité par acte remis à étude, Monsieur [L] [I] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

La décision a été mise en délibéré au 31 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité

Monsieur [C] [F] justifie avoir la pleine propriété du bien objet de la présente procédure.

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée le 12 mars 2025 a été dénoncée le 17 mars 2025 par voie électronique au Préfet des BOUCHES du RHONE soit au moins six semaines avant l’audience du 22 mai 2025.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Or, aucun signalement n'a été fait à la CCAPEX. Toutefois, la loi ne prévoit aucune sanction attachée au non-respect de cette obligation.

Par conséquent, Monsieur [C] [F] est recevable en ses demandes.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail, d'expulsion et paiement d'indemnités d'occupation

En vertu des pouvoirs limités dont le juge des référés dispose au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, il ne peut se prononcer sur la validité de la clause résolutoire figurant au bail ni sur la validité du commandement de payer. Il peut en revanche apprécier si au vu de ces éléments, la demande de constatation de la résiliation de plein droit du bail ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d'égale pertinence ou lorsqu'elle implique un examen approfondi des dispositions applicables. À l'inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s'impose avec évidence ou n'exige qu'un examen sommaire ou rapide des textes en cause.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

L'article 24 de la même loi précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l'adresse de saisine est précisée.

En l'espèce, la clause résolutoire insérée dans le bail liant les parties du 2 mai 2024, énonce qu’« Il est prévu que le bail soit résilié de plein droit dans les cas suivants :
Défaut de paiement du loyer ou des charges (qu’il s’agisse des provisions ou de la régularisation annuelle) aux termes convenus ou défaut de versement du dépôt de garantie » Défaut d’assurance des risques locatifs par le locataire ;Troubles de voisinage constatés par une décision de justice et un mois après un rappel à l’ordre resté infructueux. »
Ainsi, la clause résolutoire prévoit que le bail est résilié sans que Monsieur [C] [F] ait à remplir de conditions, telles que la délivrance d’un commandement de payer contenant un délai minimum de 6 semaines pour le locataire pour s’acquitter de la dette sous peine de résolution de plein droit ou aucune autre formalité judiciaire.

Même si le commandement de payer du 4 septembre 2024 prévoit un délai de deux mois donné au locataire pour régulariser l'impayé, la rédaction de la clause résolutoire ne satisfaisant pas aux exigences des dispositions d'ordre public de la loi du 06 juillet 1989 applicable aux relations entre le bailleur et le locataire, il existe une contestation sérieuse sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire nécessitant un débat contradictoire au fond.

En effet, cette clause, en ne stipulant pas un délai d'au moins deux mois ou six semaines, a pour effet de faire échec aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989.

Il s'ensuit que les demandes tendant à obtenir le constat de la résiliation du bail de plein droit par l'effet de la clause résolutoire et les demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion du locataire et le paiement d’indemnités d’occupation se heurtent à l'existence de contestations sérieuses.

Dès lors il sera dit n'y avoir lieu à référé sur ces demandes.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [L] [I] reste devoir la somme de 10.140 euros, à la date du 22 mai 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers et charges impayés, terme du mois de mai 2025 inclus.

Monsieur [L] [I], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Dès lors, l’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Monsieur [L] [I] à payer à Monsieur [C] [F] la somme de 10.140 euros à titre provisionnel correspondant à l'arriéré des loyers et charges impayés, terme du mois de mai 2025 inclus.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [I], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Monsieur [L] [I] sera en outre condamné à payer à Monsieur [C] [F] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS