TJ 13055, 22 mai 2025, RG 25/01410

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 31 Juillet 2025
Président : Mme MORALES, Juge
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 22 Mai 2025

GROSSE :
Le 1er août 2025
à Me GHEZ Jérémie
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 1er août 2025
à Mme [I]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/01410 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6EMZ

PARTIES :

DEMANDERESSES

Madame [M] [G] veuve [Y]
née le 20 Mars 1943 à [Localité 10], demeurant [Adresse 7]

représentée par Me Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [W] [Y] épouse [C], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [O] [I]
née le 20 Mai 1980 à [Localité 9] (COMORES), demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée prenant effet à compter du 21 juin 2019, la SCI [Adresse 8] a donné à bail à Madame [O] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 420 euros, outre 50 euros de provision sur charges et 10 euros de provision sur les ordures ménagères.

Par acte reçu par Maître [E] [K], notaire, le 7 juin 2024, Madame [M] [G] veuve [Y] et Madame [W] [Y] épouse [C] ont exposé que la société civile immobilière du [Adresse 2] est radiée d’office depuis le 23 mars 2022, qu’elles se sont réunies en assemblée générale le 30 mai 2024 sous la présidence du liquidateur amiable et qu’aux termes de ladite assemblée générale, les associés ont pris acte de la dissolution de la société civile immobilière du [Adresse 3] et prononcé la clôture définitive de la liquidation de ladite société, la résolution numéro trois de cette assemblée générale ayant constaté que par suite, le bien situé [Adresse 4] s’est trouvé appartenir en indivision à Madame [M] [G] veuve [Y] et Madame [W] [Y] épouse [C].

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [M] [G] veuve [Y] et Madame [W] [Y] épouse [C] ont fait signifier à Madame [O] [I] par exploit de commissaire de justice en date du 27 juin 2024 un commandement de payer la somme de 4.146,04 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par exploit de commissaire de justice en date du 26 février 2025, Madame [M] [G] veuve [Y] et Madame [W] [Y] épouse [C] ont fait assigner Madame [O] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, à l’audience du 22 mai 2025, aux fins de voir :
Condamner par provision Madame [O] [I] à payer la somme de 3.131,38 euros à titre de provision, selon décompte arrêté au 20 février 2025 augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement pour les sommes figurant audit commandement et pour le surplus à compter de l’assignation et ce en vertu du contrat souscrit de l’occupation des lieux,Constater, au bénéfice de la clause résolutoire insérée au contrat liant les parties, la résiliation du bail d’habitation,En conséquence,
Ordonner l’expulsion de Madame [O] [I] ainsi que de tous occupants de son chef des lieus loués sis [Adresse 6], si besoin avec le concours de la force publique,Refuser d’accorder tout délai de grâce à la partie requise,Condamner par provision Madame [O] [I] à payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier loyer mensuel échu, charges en sus (indexation annuelle incluse) à compter de la résiliation du bail et jusqu’au jour de la restitution des clés, après déménagement complet,Condamner Madame [O] [I] à payer la somme de 900 euros en remboursement des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Madame [O] [I] aux entiers dépens conformément aux dispositions des articles 695 et suivants du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 22 mai 2025, Madame [M] [G] veuve [Y] et Madame [W] [Y] épouse [C], représentées par leur conseil, sollicitant le bénéfice de leur acte introductif d'instance et actualisant leur créance à la somme de 3.509,91 euros, selon décompte arrêté au 21 mai 2025, terme du mois de mai 2025 inclus.
Sur les moyens développés par les requérantes au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Madame [O] [I], comparante en personne, reconnaît la dette locative et indique qu’elle souhaite quitter le logement le mois suivant l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 31 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Madame [M] [G] veuve [Y] et Madame [W] [Y] épouse [C] justifient de la pleine propriété du bien litigieux.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 27 février 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 22 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
En l’espèce, la situation d’impayés a été signalée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 28 juin 2024.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire, en son article 8, stipulant un délai de deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 juin 2024, pour la somme en principal de 4.146,04 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 27 août 2024.

Sur le paiement des sommes à titre provisionnel
 
Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,
 
Il résulte du décompte locatif actualisé au 21 mai 2025 que Madame [O] [I] reste débitrice de la somme de 3.509,91 euros.

Madame [O] [I] ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Madame [O] [I] à payer à Madame [M] [G] veuve [Y] et Madame [W] [Y] épouse [C] la somme de 3.509,91 euros à titre provisionnel, au titre des loyers et charges impayés et des indemnités d’occupations dus, décompte arrêté au 21 mai 2025, terme du mois de mai 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du bail antérieur qui est résilié, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Madame [O] [I] sera redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer charges comprises à la date de l’acquisition de la clause résolutoire.

Le décompte produit indique que ce montant, charges comprises, s’élevait à la date de la résiliation du bail à la somme de 563,38 euros qui sera due à compter du 28 août 2024 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur.

L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation. La demande de Madame [M] [G] veuve [Y] et Madame [W] [Y] épouse [C] à ce titre sera rejetée.

Sur les délais de paiement et la suspension du jeu de la clause résolutoire
 
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, Madame [O] [I] indique qu’elle souhaite quitter le logement le mois suivant l’audience.

En conséquence, il convient d'ordonner l'expulsion de Madame [O] [I] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Madame [O] [I], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [M] [G] veuve [Y] et Madame [W] [Y] épouse [C] les frais qu’elles ont exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS