TJ 62160, 25 juill. 2025, RG 25/00156

Tribunal Judiciaire
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N° RG 25/00156 - N° Portalis DBZ3-W-B7J-76DJU

JUGEMENT

DU : 25 Juillet 2025

E.P.I.C. PAS DE CALAIS HABITAT

C/

[G] [F]

REPUBLIQUE FRANCAISE
Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 25 Juillet 2025

Jugement rendu le 25 Juillet 2025 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

E.P.I.C. PAS DE CALAIS HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Mme [B] [U], gestionnaire contentieux, dûment munie d'un pouvoir,

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [G] [F],
demeurant [Adresse 5]

comparante

DÉBATS : 15 Mai 2025

PROCÉDURE : l'affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00156 - N° Portalis DBZ3-W-B7J-76DJU et plaidée à l'audience publique du 15 Mai 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 25 Juillet 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 juillet 2015, l’E.P.I.C. PAS DE CALAIS HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [G] [F] sur un logement situé au [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable à terme échu de 300,94 euros, outre des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 5 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 948,49 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [G] [F] le 5 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 27 janvier 2025, l’E.P.I.C. PAS DE CALAIS HABITAT a ensuite assigné Mme [G] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de, au visa des articles 1101 et suivants du code civil et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

constater la résiliation de plein droit du contrat de location acquise par le jeu de la clause résolutoire ; dire et juger qu’à défaut de départ volontaire, il sera procédé à l’expulsion de la défenderesse de corps et de biens, ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours et l’assistance d’un serrurier et de la force publique ; être autorisée à transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls de la défenderesse, en vertu de l’article R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ; condamner la défenderesse au paiement de la somme en principal de 1294,09 euros, montant de l’arriéré des loyers arrêté au 23 janvier 2025, le tout avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation (article 1153 du code civil) ; fixer et condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges mensuelles et ce à compter du 23 janvier 2025, date qui sera retenue pour constater la résiliation du bail, exigible au 1er de chaque mois jusqu’à la libération effective des lieux ; condamner la défenderesse au paiement de la somme de 150,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la défenderesse en tous les frais et dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 janvier 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 15 mai 2025, l’E.P.I.C. PAS DE CALAIS HABITAT sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise la demande principale en paiement à la somme de 420,90 euros arrêtée au 14 mai 2025.

Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail à la locataire.

Mme [G] [F] sollicite des délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire à hauteur de 50,00 euros en plus du loyer courant.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’E.P.I.C. PAS DE CALAIS HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l'inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d'intérêt général interdisant aux parties d'y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le contrat de location contenait une clause de résiliation pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales visant un délai de six semaines et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 5 novembre 2024.

Au vu des dispositions contractuelles, il y a lieu de considérer que la locataire avait un délai de deux mois pour apurer sa dette.

Or, d’après l'historique des versements, la somme de 948,49 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 janvier 2025.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette, à l’accord du bailleur, au montant de la dette et aux éléments déclarés à l’audience et lors de la réalisation du diagnostic social et financier, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire.

Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l'article 1382 du code civil, dans sa version alors applicable, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Si le plan d’apurement précédemment convenu n’était pas respecté par Mme [F], le bail se trouverait alors résilié. En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Par conséquent, en cas de résiliation du bail, Mme [F] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à la somme de 435,97 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges à compter de la résiliation du bail et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1134, alinéa 1er, du code civil, dans sa version alors applicable, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1315 du code civil, dans sa version alors applicable, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’E.P.I.C. PAS DE CALAIS HABITAT verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 14 mai 2025, Mme [G] [F] lui devait la somme de 420,90 euros, échéance de mai non incluse.

Toutefois, il convient de déduire de cette somme les frais de défaut d’assurance (25,82 euros) et les frais intitulés « réparation locative d’office » (5,84 euros) qui ne sont pas justifiés en leur principe et leur montant.

Mme [F] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme de 389,24 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2025, date de l'assignation.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [F] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [F], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de sa situation économique de la défenderesse, Mme [G] [F] sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,