TJ 75056, 18 juill. 2025, RG 25/01399

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [U] [P] [V]
[M] [C] [H]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Emmanuel COSSON

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/01399 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7AIH

N° MINUTE : 6

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 18 juillet 2025

DEMANDERESSE
S.A. ICF LA SABLIERE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Emmanuel COSSON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0004

DÉFENDEURS
Monsieur [U] [P] [V], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [M] [C] [H], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 22 mai 2025

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 juillet 2025 par Anne BRON, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 18 juillet 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/01399 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7AIH

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 15 octobre 2018, la société ICF LA SABLIERE a consenti un bail d'habitation à M. [U] [P] [V] et Mme [M] [C] [H] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5].

Par actes de commissaire de justice du 29 octobre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1752,58 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [U] [P] [V] et Mme [M] [C] [H] le 5 novembre 2024.

Par assignations du 29 janvier 2025, la société ICF LA SABLIERE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion sous astreinte de M. [U] [P] [V] et Mme [M] [C] [H] et obtenir leur condamnation solidaire ou in solidum au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 2437,11 euros au titre de l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- 650 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 5 février 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 22 mai 2025, la société ICF LA SABLIERE maintient l'intégralité de ses demandes, et ne sollicite pas la suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [U] [P] [V] et Mme [M] [C] [H] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société ICF LA SABLIERE justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 29 octobre 2024. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1752,58 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 décembre 2024.

Il convient, en conséquence, d'ordonner aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la société ICF LA SABLIERE à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

La demande d'astreinte, prématurée, est rejetée.

2. Sur l'indemnité d'occupation et l'arriéré locatif et d'indemnités d'occupation

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Les défendeurs sont redevables des loyers et charges impayés jusqu'à la date de la résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Il y a lieu par ailleurs d'allouer à la demanderesse à titre provisionnel, en réparation du préjudice résultant du maintien dans les lieux des défendeurs ou de toute personne de leur chef après la résiliation du bail, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, ce à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération des lieux.

La société ICF LA SABLIERE verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 8 mai 2025, terme d'avril inclus, M. [U] [P] [V] et Mme [M] [C] [H] lui devaient la somme de 2705,76 euros, au titre de l'arriéré d'indemnités d'occupation, l'arriéré strictement locatif dû lors de la résiliation du bail le 30 décembre 2024 ayant été entièrement réglé par les paiements intervenus depuis cette date.

M. [U] [P] [V] et Mme [M] [C] [H] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision.

Ils seront également condamnés à lui payer à titre provisionnel une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, ce à compter du 1er mai 2025 et jusqu'à la libération des lieux.

La solidarité n'est prévue au bail que pour le paiement du loyer et non pour celui de l'indemnité d'occupation, et la demanderesse n'établit pas que les conditions de la solidarité légale sont remplies.

Toutefois, chacun des co-responsables du dommage causé au bailleur par le quasi-délit d'occupation sans droit ni titre des lieux est tenu à son égard de le réparer intégralement, de sorte que les défendeurs seront condamnés in solidum au paiement de l'indemnité d'occupation, ce tant qu'ils se maintiendront ensemble dans les lieux.

En effet, en cas de départ des lieux de l'un des occupants, seul celui qui se maintient dans les lieux, unique responsable de l'occupation illicite, reste tenu au paiement de l'indemnité d'occupation.

3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [U] [P] [V] et Mme [M] [C] [H], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, l'équité justifie de rejeter la demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,