TJ 13055, 22 mai 2025, RG 24/06103

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 31 Juillet 2025
Président : Mme MORALES, Juge
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 22 Mai 2025

GROSSE :
Le 1er août 2025
à Me SASSATELLI
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 1er août 2025
à Me BERTHOLET
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/06103 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5QMV

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. [Localité 4] CITY, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Jean-Claude SASSATELLI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [B] [G], demeurant [Adresse 2]
(AJ totale)
représenté par Me Gaïa BERTHOLET, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI MARSEILLE CITY est propriétaire de deux biens immobiliers sis aux 6ème et 7ème étage du [Adresse 1] depuis le 30 novembre 2017.

Monsieur [P] [G] et Madame [H] [Y] épouse [G] étaient locataires de ces logements en vertu de deux baux d’habitation signés le 29 juin 1971 pour l’appartement du 6ème étage et le 15 novembre 1976 pour l’appartement du 7ème étage.

Suite à leurs décès, leur fils Monsieur [B] [G] s’est maintenu dans les appartements précités.

Par exploit de commissaire de justice en date du 26 septembre 2024, la SCI MARSEILLE CITY a fait assigner Monsieur [B] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, à l’audience du 14 novembre 2024, aux fins de :
Recevoir la SCI MARSEILLE CITY en ses demandes et les dires bien fondées,Dire que les travaux de mise en conformité du bailleur entrent dans le champ d’application de l’article 6 et de l’article 7 e) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,Dire que la SCI MARSEILLE CITY subit un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser,En conséquence,
Ordonner à Monsieur [G] de permettre l’accès au logement qu’il occupe, ou occupé par tout occupant de son chef, à tout prestataire mandaté par le bailleur aux fins d’y faire procéder des travaux de rénovation concernant l’électricité nécessaires à la mise en conformité des lieux loués aux normes en vigueur et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à venir,Ordonner à Monsieur [G] de retirer toutes les marchandises et les encombrants présents dans son logement et empêchant son accès et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à venir,Autoriser la SCI MARSEILLE CITY à s’adjoindre le concours d’un huissier et d’un serrurier si nécessaire et ce aux frais exclusifs du locataire,Autoriser la SCI MARSEILLE CITY à s’adjoindre le concours de tout professionnel permettant le désencombrement de l’appartement occupé par Monsieur [G] si ce dernier n’y a pas procédé lui-même dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à venir et ce aux frais exclusifs de Monsieur [G],Ordonner à Monsieur [G] de communiquer l’attestation d’assurance à son bailleur pour le logement occupé et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à venir,Condamner Monsieur [G] à payer à la SCI MARSEILLE CITY la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.
Après trois renvois, l'affaire a été retenue à l'audience du 22 mai 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions, la SCI MARSEILLE CITY, représentée par son conseil, sollicite de :
Recevoir la SCI MARSEILLE CITY en ses demandes et les dires bien fondées,Dire que les travaux de mise en conformité du bailleur entrent dans le champ d’application de l’article 6 et de l’article 7 e) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,Dire que la SCI MARSEILLE CITY subit un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser,En conséquence,
Ordonner à Monsieur [B] [G] de permettre l’accès aux deux appartements situés au sixième et septième étage occupés par lui, ou occupés par tout occupant de son chef, à tout prestataire mandaté par le bailleur aux fins d’y faire procéder des travaux de rénovation concernant l’électricité nécessaires à la mise en conformité des lieux loués aux normes en vigueur et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à venir,Ordonner à Monsieur [B] [G] de retirer toutes les marchandises et les encombrants présents dans les deux appartements situés au sixième et septième étage et empêchant leur accès et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à venir,Autoriser la SCI MARSEILLE CITY à s’adjoindre le concours d’un huissier et d’un serrurier si nécessaire et ce aux frais exclusifs de Monsieur [B] [G],Autoriser la SCI MARSEILLE CITY à s’adjoindre le concours de tout professionnel permettant le désencombrement des deux appartements situés au sixième et septième étage occupés par Monsieur [B] [G] si ce dernier n’y a pas procédé lui-même dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à venir et ce aux frais exclusifs de Monsieur [B] [G],En tout état de cause,
Débouter Monsieur [B] [G] de toutes ses demandes, fins et conclusions,Condamner Monsieur [B] [G] à payer à la SCI MARSEILLE CITY la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.
Elle fait valoir que les parents de Monsieur [B] [G] étaient locataires de l’appartement et que celui-ci a refusé l’accès à la propriétaire et aux entreprises mandatées par elle, malgré la nécessité de faire des travaux dans les logements loués pour des mises aux normes.
Elle ajoute qu’il y a un problème d’encombrement excessif du logement avec un risque de surcharge du plancher et de fissures.

Aux termes de ses conclusions en défense, Monsieur [B] [G], représenté par son conseil, sollicite de :
A titre principal :
Condamner la SCI MARSEILLE CITY à reconnaître la qualité de locataire à Monsieur [B] [G] sous astreinte de 100 euros par jour de retard suivant signification de la décision,Rejeter les demandes formulées par la SCI MARSEILLE CITY,A titre subsidiaire :
Cantonner les demandes de la société [Localité 4] CITY à l’appartement situé au septième étage de l’immeuble,Autoriser Monsieur [B] [G] à faire couper l’électricité par un professionnel au sein du logement pour éviter des travaux de réfection,A titre infiniment subsidiaire :
Condamner la SCI MARSEILLE CITY à la prise en charge des frais de déplacement des meubles et affaires personnelles de Monsieur [B] [G] pour la mise aux normes électriques.
Il fait valoir qu’il est en grande difficulté, ayant 65 ans et étant en fin de vie et lourdement handicapé.
Il explique qu’il n’a plus de famille et qu’il ne sait pas quoi faire, que le bail date de 1969, qu’il a toujours vécu dans les lieux loués avec ses parents qui sont décédés en 2021.
Il soutient que le juge des référés est incompétent au vu de l’absence d’urgence.
Il ajoute qu’il n’est pas en capacité physique et psychologique de déplacer toutes ses affaires.
Il propose que l’électricité soit coupée au septième étage, ne pouvant plus y aller, cet appartement servant de stockage.
Concernant l’appartement qu’il occupe au sixième étage, il affirme ne pas avoir encombré ce logement et ne pas pouvoir déplacer son lit médicalisé.
Il précise qu’il ne peut pas déplacer toutes ses affaires, qu’il n’a pas les moyens de payer des déménageurs et il demande à ce que le bailleur prenne en charge le désencombrement.
Il indique souhaiter mourir dignement dans son appartement.

La décision a été mise en délibéré au 31 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande d’accès aux appartements pour la réalisation de travaux

En application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Le bailleur est par ailleurs obligé :
- de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
- d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
- d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Aux termes de l'article 2 du décret du 30 janvier 2002, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
3. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
4. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
5. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre

Aux termes de l'article 1724 du code civil, si durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée.
Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.
Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

L'article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de e) De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris.

Le fait d'entrer dans le domicile du locataire « contre le gré » de ce dernier est susceptible de constituer une violation de domicile.

Néanmoins, il est constant que le bailleur pourrait demander à être autorisé à pénétrer dans les lieux loués :
-s'il s'en est réservé la possibilité dans le bail,
-s'il s'agit de remplir ses obligations d'entretien ou de faire des travaux imposés par l'Administration,
-s'il s'agit de s'assurer que le preneur remplit bien ses obligations,
-pour faire visiter les lieux par un acquéreur éventuel.

Le respect de ces obligations par le locataire doit être concilié avec les exigences du respect de son droit à une vie privée, notamment consacré à l'article 9 du code civil.

Il incombe au locataire de permettre au bailleur d’entretenir les lieux afin de mettre en conformité le bien loué avec les réglementations sur les conditions d’habitabilité décentes.

En l’espèce, il résulte des deux diagnostics électriques établis le 18 août 2017 concernant les appartements situés tant au sixième étage qu’au septième étage du [Adresse 1], que « l’installation intérieure d’électricité comporte une ou des anomalies. Il est recommandé au propriétaire de les supprimer en consultant dans les meilleurs délais un installateur électricien qualifié afin d’éliminer les dangers qu’elle(s) présente(nt). »
Les anomalies constatées dans l’appartement du sixième étage concernent la prise de terre et l’installation de mise à la terre, la protection contre les surintensités adaptée à la section des conducteurs sur chaque circuit, la liaison équipotentielle dans les locaux contenant une baignoire ou une douche, les règles liées aux zones dans les locaux contenant une baignoire ou une douche, des matériels électriques présentant des risques de contact direct, des matériels électriques vétustes, inadaptés à l’usage, des conducteurs non protégés mécaniquement.
Les anomalies constatées dans l’appartement du septième étage concernent l’appareil général de commande et de protection et son accessibilité, la protection différentielle à l’origine de l’installation électrique et sa sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre, la protection contre les surintensités adaptée à la section des conducteurs sur chaque circuit.

Dès lors, contrairement à ce qui est allégué par le locataire, les travaux sont justifiés par la nécessité de mettre aux normes l’installation électrique.

Dans un courrier du 27 mai 2024, la partie demanderesse a pris attache avec Monsieur [B] [G] concernant la réalisation de travaux électriques et de gaz au sein du logement qu’il loue, afin de fixer un rendez-vous d’intervention avec l’entreprise mandatée pour ces travaux, le bailleur enjoignant le locataire à permettre un accès favorable à la zone de travaux (retrait des encombrants, accès aux murs et sol du logement…).

Par exploit de commissaire de justice du 2 juillet 2024, la SCI MARSEILLE CITY a fait signifier à Monsieur [B] [G] une sommation d’avoir, dans les sept jours, à contacter la société RESOBAT afin de fixer un rendez-vous d’intervention afin de procéder aux travaux de mise en conformité électrique et de gaz au sein des logements dont il est locataire et de leur permettre un accès favorable à la zone de travaux en retirant tous encombrants de son logement.

La sommation du 2 juillet 2024 est restée sans réponse de la part de Monsieur [B] [G].

Au regard des diligences accomplies par la SCI MARSEILLE CITY et du trouble manifestement illicite induit par la résistance du locataire, il convient de faire droit aux demandes de la bailleresse selon les termes du dispositif.

Dès lors, il convient d'ordonner à Monsieur [B] [G] de laisser l'accès aux lieux loués au mandataire du bailleur pour procéder aux travaux de mise en conformité de l’électricité qui s'imposent y compris si nécessaire par le biais d’un serrurier et d’un commissaire de justice.

Il n’apparaît pas en revanche nécessaire d’assortir l’obligation de laisser accéder dans les lieux d’une astreinte, la possibilité de s’adjoindre le concours d’un serrurier et d’un commissaire de justice étant suffisante pour assurer l’accès aux logements loués.

Monsieur [B] [G] sera débouté de sa demande d’être autorisé à faire couper l’électricité du septième étage de l’immeuble par un professionnel pour éviter les travaux de réfection, la mise aux normes électrique étant nécessaire, tel que cela ressort des développements précédents.

Sur la demande de désencombrement

En l’espèce, la bailleresse sollicite que soit ordonné au locataire de retirer toutes les marchandises et les encombrants présents dans les appartements et empêchant leur accès, arguant que l’encombrement représente un risque en termes d’incendie, d’hygiène et de salubrité, qu’il est probable qu’il entraîne une infestation d’insectes dans tout l’immeuble et que la surcharge des planchers est manifeste et pourrait entraîner l’apparition de fissures.

Cependant, les photographies fournies par la bailleresse ne sont ni non datées, ni géolocalisées, ce qui rend leur exploitation impossible.

De surcroît, la SCI MARSEILLE CITY ne justifie pas plus que les travaux seraient empêchés par l’encombrement des logements qu’elle invoque et que le déplacement des effets du locataire serait nécessaire à la réalisation des travaux.

De surcroît, si elle invoque une possible infestation d’insectes dans tout l’immeuble, elle ne fournit aucun élément venant étayer son assertion selon laquelle les appartements seraient dans un état d’hygiène déplorable.

Si elle invoque également une surcharge manifeste des planchers, elle ne fournit là non plus aucune pièce au soutien de son assertion.

Enfin, elle argue d’un empêchement d’accéder aux appartements du fait d’un encombrement, sans en justifier.

Il s’excipe des développements précédents que la SCI MARSEILLE CITY sera déboutée de sa demande d’ordonner à Monsieur [B] [G] de retirer toutes les marchandises et les encombrants présents dans les appartements sous astreinte et de sa demande subséquente de s’adjoindre le concours d’un commissaire de justice et d’un serrurier si nécessaire ainsi que le concours de tout professionnel permettant le désencombrement des appartements.

Sur la demande reconventionnelle de reconnaissance de la qualité de locataire

Monsieur [B] [G] fait valoir qu’il n’est pas considéré par la bailleresse comme locataire, les quittances et échéances étant adressées au nom de son père et une indemnité d’occupation lui étant facturée au lieu et place d’un loyer.

Toutefois, la bailleresse fournit un avis d’échéance établi pour le mois de janvier 2025 au nom de Monsieur [B] [G], faisant apparaître la facturation d’un loyer principal et de provisions pour charges.

Dès lors, Monsieur [B] [G] sera débouté de sa demande de reconnaissance par la bailleresse de sa qualité de locataire sous astreinte.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [G] qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, par application de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. La demande de la SCI MARSEILLE CITY à ce titre sera rejetée.

Il est rappelé qu'aux termes de l'article 514 et de l’article 514-1 in fine du code de procédure civile, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé.

PAR CES MOTIFS