TJ 93008, 23 juin 2025, RG 25/02458

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ :[Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/02458 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2YTQ

Minute : 25/00747

S.A.S. IRLF
Représentant : Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0159

C/

Madame [Q] [U]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES

Copie certifiée conforme délivrée à :
Madame [Q] [W] [U]

Le

JUGEMENT DU 23 Juin 2025

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 23 Juin 2025;

par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 12 Mai 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A.S. IRLF
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0159

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [Q] [W] [U]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 1]
comparante

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail verbal non daté, la SAS IRLF a donné à bail à Madame [Q] [W] [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1].

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 6 décembre 2024, la SAS IRLF a fait signifier au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur le montant en principal de 3.263,40 euros.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 20 février 2025, la SAS IRLF a fait assigner Madame [Q] [W] [U] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au sein du tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et de la capitalisation des intérêts :

Prononcer la résiliation du contrat de bail,Ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, ainsi que sa condamnation à verser une indemnité d’occupation,Condamner Madame [Q] [W] [U] à lui verser la somme de 3.038,22 euros au titre des loyers et charges impayés, sous réserve d’actualisation au jour de la décision à intervenir,Condamner le défendeur à lui verser la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens
L’affaire a été appelée à l’audience du 12 mai 2025.

A cette date, la SAS IRLF, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle actualise le montant de la dette locative à la baisse à hauteur de 2.675,45 euros frais déduits, et indique que la locataire a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience.

Madame [Q] [W] [U] comparaît en personne. La décision sera contradictoire. Elle reconnaît le montant de la dette et sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois. Elle précise qu’elle attend un rappel important d’une pension de réversion qui lui est due.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 21 février 2025 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 11 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 février 2025.

En conséquence, l’action introduite par la SAS IRLF est recevable.

Sur la demande de prononcé de résiliation judiciaire du contrat de location

Il ressort des dispositions des articles 1217 et suivants du code civil que la résolution peut toujours être demandée en justice, en cas d’inexécution suffisamment grave par une partie de ses obligations.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la locataire n’a pas réglé ses loyers, ce qui constitue une violation de ses obligations tant contractuelles que légales au regard des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Cette inexécution est suffisamment grave en ce qu’elle concerne l’obligation principale du preneur.

La résiliation du contrat de bail sera prononcée.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il ressort du décompte fourni par le bailleur que la dette locative s’élève, frais déduits, à 2.675,45 euros au 10 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse (dernier versement au crédit : 850 euros le 30 avril 2025).

Le locataire sera condamné à verser cette somme au bailleur, portant intérêts à compter du 6 décembre 2024, date du commandement.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée.

Sur les délais de paiements suspensifs des effets de la résiliation judiciaire

Conformément aux articles 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 nouveau (1244-1 ancien) du code civil, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la résiliation est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le défendeur a indiqué spontanément à l’audience sa volonté de se maintenir dans les lieux. Conformément aux dispositions de l’article 12 du code de procédure civile, le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Il convient donc d’analyser la volonté de se maintenir dans les lieux comme une demande d’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation du contrat de location.

Le bailleur a en outre exposé à l’audience, ainsi qu’il ressort au surplus de l’historique de compte, que la locataire a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience.

Le locataire sera autorisé à se libérer de sa dette locative suivant 26 mensualités de 100 euros, et une 27emensualité soldant la dette en principal et intérêts. Ces mensualités seront dues à compter du premier mois suivant la signification de la présente décision, et à la date d’exigibilité du loyer courant.

Il sera rappelé au dispositif de la présente décision, comme il l’a été à l’audience, que ces mensualités sont dues en plus du loyer courant, et que tout manquement du locataire au paiement de son loyer courant ou d’une mensualité due entraînera l’acquisition de la résiliation et donnera au bailleur la possibilité d’expulser le locataire, ce dernier devenant par suite et en outre redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent au loyer et aux charges dus en l’absence de résiliation du contrat de bail, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les autres demandes

Madame [Q] [W] [U], qui perd le procès, sera condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

La SAS IRLF a nécessairement engagé des frais pour faire valoir ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Madame [Q] [W] [U] sera condamnée à lui verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS