TJ 93008, 13 mai 2025, RG 23/03484

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 23/03484 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YRXJ

Minute : 25/00116

S.D.C. [Adresse 5]
Représentant : Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1811

C/

Monsieur [P] [Z]
Madame [S] [G]
Représentant : Me Marie catherine SALEMI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 101

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :

Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA

Copie certifiée conforme délivrée à :

Monsieur [P] [Z]
Madame [S] [G]

Le

JUGEMENT DU 13 Mai 2025

Jugement rendu par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 05 Mai 2025 et prorogé en date du 13 Mai 2025;

par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Nora BENDERRADJ, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 17 Mars 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDAjuge des contentieux de la protection, assisté de Madame Stéphie BOULATE, adjointe administratice faisant fonction de greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. [Adresse 5]
Rep. SABIMMO
[Adresse 6]
[Localité 7]
non comparant, représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1811

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [Z]
[Adresse 5]
[Localité 9]
non comparant ni représenté

Madame [S] [G]
[Adresse 5]
[Localité 9]
non comparante, représentée par Me Marie catherine SALEMI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 101

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 23 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 9] a fait assigner Madame [S] [G] et Monsieur [P] [Z] devant le tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à lui verser, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- La somme de 6.876,94 euros au titre des charges de copropriété exigibles dues pour la période allant du 1er août 2018 au 18 octobre 2023 inclus,
- La somme de 1.820,91 euros au titre du recouvrement des frais pour la même période,
- La somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- La somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens
L’affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 11-23-3484.

Suivant exploit de commissaire de justice en date des 8 novembre et 13 novembre 2024, le même syndicat des copropriétaires a formé les demandes suivantes à l’encontre des mêmes défendeurs :
2018 et le 9 septembre 2024, en ce inclus 1.720 euros au titre des frais.
- Verser la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- Ordonner la capitalisation des intérêts,
- Verser la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 11-24-10573.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 février 2024, puis a fait l’objet de renvois jusqu’au 17 mars 2025.

À cette date, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 9], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en date des 8 et 13 novembre 2024. Il indique ne pas s’opposer à d’éventuels délais de paiement.

Madame [S] [G], représentée par son conseil, soutient oralement ses écritures.
Elle sollicite de voir :

- A titre principal, ordonner au syndicat des copropriétaires de lui adresser les convocations aux AG, les PV d’AG et les appels de fonds à son adresse personnelle,
- Ordonner au syndicat des copropriétaires de lui adresser un décompte détaillé et les appels de fonds afférents à la somme réclamée,
- Ordonner au syndicat des copropriétaires de lui adresser copie du règlement de copropriété,
- A titre subsidiaire, accorder à Madame [G] les plus larges délais pour apurer la dette,
- En tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses demandes, Madame [S] [G] fait valoir qu’elle a divorcé de Monsieur [Z] par jugement en date du 13 mars 1998. Elle indique ne pas recevoir les documents émis par le syndic. Elle précise que par jugement en date du 16 mai 2023, le tribunal judiciaire de Bobigny a désigné Madame [S] [G] en qualité de mandataire commune à titre gratuit de l’indivision constituée entre Monsieur [Z] et elle-même afférente au bien immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 9].
Elle fait valoir au visa de l’article 35-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que le syndic adresse à chaque copropriétaire un avis indiquant le montant de la provision exigible. Elle fait valoir au visa des articles 7 et 9 du même décret que le syndic a également l’obligation de la convoquer aux assemblées générales de copropriétaires. Elle ajoute qu’en l’absence de communication de ces pièces, la créance n’est pas certaine.

Monsieur [P] [Z], régulièrement cité à étude, n’a pas comparu. La décision sera réputée contradictoire.

Le tribunal met dans les débats la jonction des deux procédures, portant sur les mêmes demandes formées entre les mêmes parties.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 5 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 9] verse aux débats :
- Le relevé de propriété faisant apparaître que Madame [S] [G] et Monsieur [P] [Z] sont propriétaires des lots n° 2 et 13 représentant respectivement 62/1.035e et 4/1.035e,
- Le PV d'assemblée générale du syndicat des copropriétaires,
- Le contrat de syndic,
- Le règlement de copropriété comportant une clause de solidarité,
- Le décompte de la créance

Le moyen tiré par la défenderesse de l’absence d’envoi des appels de fonds à son adresse personnelle est inopérant, les assemblées générales des copropriétaires ayant validé les exercices budgétaires concernés et le syndicat des copropriétaires produisant les procès-verbaux afférents.

Il ressort des pièces versées aux débats que Madame [S] [G] et Monsieur [P] [Z] demeuraient redevables, à la date de l'assignation, au titre des charges échues entre le 1er août 2018 et le 9 septembre 2024, frais déduits, de la somme de 6.500,15 euros.

Madame [S] [G] et Monsieur [P] [Z], ne soulevant aucun moyen tendant à contester la dette, seront condamnés solidairement à verser la somme de 6.500,15 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2023, date de l’assignation.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée.

Sur les frais de suivi de procédure

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice.

Les frais visés par ces dispositions doivent s'entendre des frais exposés après la mise en demeure et strictement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat, à l'exclusion de tous les autres frais, à savoir les mises en demeure antérieures inutiles car non réceptionnées et les honoraires particuliers du syndic pour saisir le commissaire de justice et l'avocat s'agissant d'actes élémentaires d'administration de la copropriété.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 9] ne justifie d’aucun des frais indiqués au débit des copropriétaires défendeurs. Les frais de constitution de dossier et de suivi du dossier constituent en outre des actes élémentaires d’administration de la copropriété.

La demande formée au titre des frais sera par conséquent rejetée.

Sur les dommages et intérêts

En vertu de l'article 1153 alinéa 4 du code civil, devenu l'article 1231-6 al. 3 du même code, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 9] n'apporte pas la preuve d'un préjudice indépendant du retard dans le paiement des charges de co-propriété, se contentant d'affirmer que sa trésorerie souffrirait de la situation, mais ne présentant aucune pièce au soutien de cette allégation.

La demande de condamnation en dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles

L’article 35-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que le syndic adresse à chaque copropriétaire un avis indiquant le montant de la provision exigible. Les articles 7 et 9 du même décret disposent que le syndic a également l’obligation de convoquer chaque copropriétaire aux assemblées générales de copropriétaires.

En l’espèce, Madame [S] [G] produit un jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny le 16 mai
2023, à la demande du syndic mandaté par le syndicat des copropriétaires, désignant Madame [G] mandataire commun à titre gratuit de l’indivision constituée avec Monsieur [Z] afférente au bien immobilier litigieux.

Ce jugement mentionne l’adresse personnelle de Madame [G] en première page, et a été rendu suite à
l’introduction de l’instance par le syndicat des copropriétaires lui-même.

Il sera ordonné au syndicat des copropriétaires de rectifier pour l’avenir l’adresse de la défenderesse afin de lui adresser les documents relatifs à la gestion de la copropriété, conformément à ses obligations légales et réglementaires.

La demande portant sur les documents déjà émis sera rejetée comme étant sans objet, lesdits documents ayant été déjà communiqués dans le cadre de l’échange contradictoire de pièces pour la présente instance.

Sur les délais de paiement

En application de l'article 1343-5 du code civil, compte tenu du montant de la dette et de la proposition formulée par les défendeurs à l'audience, des délais de paiement leur seront octroyés selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Sur les autres demandes

Madame [S] [G] et Monsieur [P] [Z], qui perdent le procès, seront condamnés in solidum aux dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile.

L’équité commande de ne prononcer aucune condamnation au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS