TJ 93008, 23 juin 2025, RG 24/02949

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ :[Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 24/02949 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZDBZ

Minute : 25/00760

S.C.I. KEFTI venant aux droits de Madame [M] [N] [J]
Représentant / Me Marie - Alexandra VANKEMMELBEKE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1261

C/

Madame [W] [C]
Représentant : Me Jeanne-céline MBENOUN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB247

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Marie - Alexandra VANKEMMELBEKE

Copie certifiée conforme délivrée à :
Me Jeanne-Céline MBENOUN

Le

JUGEMENT DU 23 Juin 2025

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 23 Juin 2025;

par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 12 Mai 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I KEFTI venant aux droits de Madame [M] [N] [J]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Marie-Alexandra VANKEMMELBEKE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1261

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [W] [C]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Me Jeanne-Céline MBENOUN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB247, substituée par Me Rose Nicole SIME, vestiaire : 247

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 7 octobre 2013, Madame [M] [N] [J] a donné à bail à Madame [W] [C] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 1].

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 28 juin 2021, Madame [M] [N] [J] a fait signifier au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur le montant en principal de 5.667 euros.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 20 novembre 2023, Madame [M] [N] [J] a fait assigner Madame [W] [C] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au sein du tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,Ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, ainsi que sa condamnation à verser une indemnité d’occupation,Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la défenderesse, Condamner Madame [W] [C] à lui verser la somme de 12.449 euros au titre des loyers et charges impayés, majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et de l’assignation pour le surplus, sous réserve d’actualisation au jour de la décision à intervenir,Condamner le défendeur à lui verser la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 22 avril 2024 puis a fait l’objet de trois renvois pour être finalement appelée à l’audience du 12 mai 2025.

A cette date, la SCI KETFI venant aux droits de Madame [M] [N] [J] suivant acte de vente en date du 31 octobre 2024, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 11.257 euros, précisant que la locataire a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Madame [W] [C], représentée par son conseil sollicite des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois pour apurer la dette. Elle fait valoir qu’elle connaît des difficultés depuis 3 ans et qu’une demande FSL est en cours. La décision sera contradictoire.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 20 novembre 2023 soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, l’action introduite par la SCI KETFI est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié par exploit de commissaire de justice aux locataires 28 juin 2021, pour la somme en principal de 5.667 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 30 août 2021.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il ressort du décompte fourni par le bailleur que la dette locative s’élève, frais déduits, à 11.267 euros au 26 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse.

Le locataire sera condamné à verser cette somme au bailleur, portant intérêts à compter du 28 juin 2021, date du commandement, sur la somme de 5.667 euros visée en principal, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiements suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 nouveau (1244-1 ancien) du code civil, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le défendeur a indiqué spontanément à l’audience sa volonté de se maintenir dans les lieux. Conformément aux dispositions de l’article 12 du code de procédure civile, le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Il convient donc d’analyser la volonté de se maintenir dans les lieux comme une demande d’octroi de délais de paiement suspensifs d’acquisition de la clause résolutoire.
Le bailleur a en outre exprimé à l’audience son accord pour des délais suspensifs d’acquisition de la clause résolutoire, renonçant du même fait à se prévaloir de l’absence éventuelle de reprise du versement intégral du loyer courant.

Le locataire sera autorisé à se libérer de sa dette locative suivant 35 mensualités de 50 euros, et une 36ème mensualité soldant la dette en principal et intérêts. Ces mensualités seront dues à compter du premier mois suivant la signification de la présente décision, et à la date d’exigibilité du loyer courant.

Il sera rappelé au dispositif de la présente décision, comme il l’a été à l’audience, que ces mensualités sont dues en plus du loyer courant, et que tout manquement du locataire au paiement de son loyer courant ou d’une mensualité due entraînera l’acquisition de la clause résolutoire et donnera au bailleur la possibilité d’expulser le locataire, ce dernier devenant par suite et en outre redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent au loyer et aux charges dus en l’absence de résiliation du contrat de bail, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les autres demandes

Madame [W] [C], qui perd le procès, sera condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

La SCI KETFI a nécessairement engagé des frais pour faire valoir ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Madame [W] [C] sera condamnée à lui verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS