TJ 93008, 23 juin 2025, RG 24/02939

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 24/02939 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZDAG

Minute : 25/00742

OPH PLAINE COMMUNE HABITAT
Représentant : Me Claire-Marie DUBOIS-SPAENLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0498

C/

Monsieur [R] [F]
Représentant : Me Marie-Christine DESARBRES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A592

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Claire-Marie DUBOIS-SPAENLE

Copie certifiée conforme délivrée à :
Me Marie-Christine DESARBRES

Le

JUGEMENT DU 23 Juin 2025

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 23 Juin 2025;

par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 12 Mai 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

OPH PLAINE COMMUNE HABITAT
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Claire-Marie DUBOIS-SPAENLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0498

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [F]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 1]
représenté par Me Marie-Christine DESARBRES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A592

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée en date du 13 février 1995 à effet au 15 février 1995, l’OPH DE LA VILLE DE [Localité 1] a donné à bail à Monsieur [R] [F] et Madame [V] [F] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], [Adresse 4], [Adresse 5], à [Localité 1].

Suivant arrêté préfectoral n°05-4380 en date du 30 septembre 2005 et acte notarié en date du 19 décembre 2007, l’OPH DE LA VILLE DE [Localité 1] a transféré la propriété du bien susvisé à l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE.

Par avenant en date du 1er octobre 2006, le bail portant sur le bien susvisé a été transféré au bénéfice du seul Monsieur [R] [F].

Par jugement en date du 3 août 2023, le tribunal correctionnel de Bobigny a déclaré Monsieur [T] [F], fils du locataire, coupable de faits de trafic de stupéfiants commis entre le 18 avril 2023 et le 5 juin 2023 à Saint-Denis, l’a condamné à une peine de quatre années d’emprisonnement délictuel et a notamment prononcé, à titre complémentaire, l’interdiction de séjourner pour une durée de cinq ans sur la commune de Saint-Denis.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 12 mars 2024, l’OPH PLAINE COMMUNE HABITAT a fait assigner Monsieur [R] [F] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité de Saint-Denis (93 200) du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

- Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location, ordonner l’expulsion du défendeur en la forme ordinaire,
- Supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,
- Condamner le défendeur à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent aux sommes dues contractuellement, jusqu’à parfaite libération des lieux,
- Condamner le défendeur à lui verser la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 avril 2024, puis a fait l’objet de renvois jusqu’au 12 mai 2025.
A cette date, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE, représenté par son conseil, soutient oralement ses écritures. Il sollicite de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, faire droit aux demandes formées en son acte introductif d’instance, et voir rejeter l’ensemble des demandes de Monsieur [R] [F].

Au soutien de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE fait valoir au visa des articles 1728 et suivants du code civil et 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu d’user paisiblement et raisonnablement des lieux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Il fait valoir qu’il ressort du jugement correctionnel que le fils du locataire, dont ce dernier doit répondre, s’est livré à un trafic de stupéfiants dans les lieux loués, dans lesquels ont été retrouvés, dans la chambre du condamné, 18,607 kilogrammes de résine de cannabis conditionnée sous forme de savonnette, 223 grammes de résine de cannabis conditionnée sous forme de pochons, 82 grammes de résine de cannabis conditionnée sous forme d’olives, 109 grammes d’herbe de cannabis, 21 balances de précision, des sachets de conditionnement, 1.485 euros, une arme de point calibre 9mm 9x19, ainsi que les chargeurs et munitions afférents, une petite arme de point calibre 6,35mm 9x19.
L’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE fait valoir que cet usage des lieux loués ne saurait être qualifié de raisonnable, et que ce manquement du locataire à ses obligations contractuelles et légales justifie le prononcé de la résolution judiciaire du contrat.

En réponse au moyen tiré par le défendeur de l’absence de nuisances pour le voisinage, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE fait valoir que ce n’est pas ce manquement qui lui est reproché.

Au soutien du débouté de la demande reconventionnelle de relogement formée par Monsieur [R] [F], l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE fait valoir au visa de l’article 15, III de la loi du 6 juillet 1989 que la possibilité de relogement prévue par ce texte est prévue pour les cas dans lesquels le bailleur donne congé au locataire, et non dans les cas de résiliation judiciaire du bail.

Au soutien du débouté de la demande reconventionnelle d’octroi de délai pour quitter les lieux, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE fait valoir au visa des articles L412-1, L412-2, L412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution que la mauvaise foi du locataire est patente, son fils ayant déjà été condamné pour trafic de stupéfiants le 31 mai 2021 par le tribunal pour enfants de Bobigny et le 8 septembre 2021 par la cour d’appel de Paris, et ayant été interdit de paraître à Saint-Denis.
Le bailleur ajoute que le locataire a continué à héberger son fils malgré ces interdictions, et souligne que les quantités importantes de produits stupéfiants, de balances, d’armes et de matériel de conditionnement n’ont pas pu échapper à la vigilance du locataire en titre.

Il ajoute qu’il n’est pas établi que le relogement du défendeur ne pourrait avoir lieu dans des circonstances normales, que ce dernier ne justifie d’aucune démarche en vue d’un relogement.
Monsieur [R] [F], représenté par son conseil, soutient oralement ses écritures. La décision sera rendue contradictoirement. Il sollicite de voir :

- Débouter l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE de l’ensemble de ses demandes,
- Subsidiairement, ordonner au bailleur de procéder au relogement du défendeur dans un logement de surface réduite avec un loyer proportionné, au rez-de-chaussée ou au premier étage,
- A titre infiniment subsidiaire, accorder un délai de douze mois pour quitter les lieux et dire n’y avoir lieu à suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, débouter le bailleur de sa demande d’indemnité d’occupation,
- En tout état de cause, condamner le demandeur à lui verser la somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de sa demande de débouté, Monsieur [R] [F] fait valoir que les troubles de voisinage liés au trafic de stupéfiant ne perdurent plus, son fils ayant été incarcéré et interdit de paraître à [Localité 1]. Il produit une attestation de Madame [W] [O] indiquant qu’il est un locataire responsable. Il produit également une attestation produite par Monsieur [I] [F], son second fils, indiquant que le père n’entretient plus de relation avec le condamné.

Au soutien de sa demande subsidiaire de relogement, Monsieur [R] [F] fait valoir qu’il est âgé de 65 ans, qu’il dispose d’un revenu faible et qu’il ne peut gravir les 7 étages du logement actuel. Il fonde l’obligation légale du bailleur sur les dispositions de l’article 15, III de la loi du 6 juillet 1989.

Au soutien de sa demande infiniment subsidiaire de délais pour quitter les lieux, le défendeur fait valoir au visa des article L412-2 et suivants du code des procédures civiles d’exécution qu’il dispose d’un revenu de 674,92 euros par mois au titre de sa pension de retraite, qu’il est de santé fragile et qu’il lui est difficile de trouver un nouveau logement.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de location
Il ressort des articles 1217 et suivants du code civil que la résolution du contrat peut être demandée en justice en cas de manquement suffisamment grave d’une partie à ses obligations.

L’article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le fils du locataire a utilisé les locaux loués afin d’organiser un trafic de produits stupéfiants. Il n’est pas davantage contesté que le locataire est responsable des agissements des personnes dont il répond et qu’il héberge à son domicile.

La gravité du manquement, au regard du trouble à l’ordre public causé par le trafic incriminé, est nécessairement suffisante pour prononcer la résiliation du contrat de bail, peu important qu’il ne soit pas établi que ce manquement ait persisté au jour où le tribunal statue.

La résiliation judiciaire du contrat de location sera prononcée.

Sur la demande reconventionnelle de relogement

L’article 15, III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur ne peut donner congé à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948.

En l’espèce, le bailleur ne donne pas congé à son locataire, mais sollicite la résolution judiciaire du contrat de location.

Les dispositions susvisées ne sont par conséquent pas applicables au cas d’espèce, et la demande, fondée sur ce motif, sera rejetée.

Sur les demandes de suppression du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et les demandes reconventionnelles de délais avant expulsion

La demande de suppression du délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution sera rejetée, le bailleur échouant à rapporter la preuve de la mauvaise foi du locataire, le seul fait d’héberger son fils malgré l’interdiction judiciaire de ce dernier de paraître à [Localité 1] ne pouvant être considéré comme caractérisant de façon certaine la mauvaise foi de Monsieur [R] [F].

La demande de délais supplémentaires formée à titre reconventionnel sera également rejetée, le défendeur ne rapportant pas la preuve que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales, et le locataire ayant bénéficié de délais de fait, depuis l’assignation, et ayant vocation à bénéficier des délais légaux posés aux articles L412-1 et, le cas échéant, L412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’indemnité d’occupation, due sur ce fondement, vise à réparer le préjudice résultant pour le propriétaire de l’absence de possibilité de louer le bien illicitement occupé à compter de la résiliation du bail.
Cette indemnisation, afin de réparer intégralement ledit préjudice, est fixée au montant des sommes dues contractuellement.

Monsieur [R] [F] sera condamné à verser au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la présente décision, et jusqu’à parfaite libération des locaux.

Sur les autres demandes

Monsieur [R] [F], qui perd le procès, sera tenu aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne prononcer aucune condamnation au visa des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS