TJ 93008, 23 juin 2025, RG 25/01286

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 1]
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REFERENCES : N° RG 25/01286 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2UI3

Minute : 25/00761

Société BATIGERE-HABITAT
Représentant : Me Pascale BOYAJEAN PERROT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1486

C/

Monsieur [U] [F]
Madame [K] [F]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Pascale BOYAJEAN PERROT

Copie certifiée conforme délivrée à :
Monsieur [U] [F]
Madame [K] [F]

Le

JUGEMENT DU 23 Juin 2025

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 23 Juin 2025;

par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 12 Mai 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SOCIÉTÉ BATIGERE-HABITAT
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représentée par Me Pascale BOYAJEAN PERROT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1486

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [F]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
comparant

Madame [K] [A] épouse [F]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
comparante

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 28 octobre 2016, la société BATIGERE-HABITAT venant aux droits de la société d’HLM ESPACE HABITAT CONSTRUCTION a donné à bail à Monsieur [Y] [M] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Monsieur [Y] [M] a épousé Madame [K] [A] qui par les liens du mariage est devenue également titulaire du bail du logement. Ils ont ensuite divorcé et Madame [K] [A] a conservé seule le bénéfice du bail.

En date du 16 novembre 2021, Madame [K] [A] a épousé Monsieur [U] [F] qui, par les liens du mariage, est également devenu titulaire du bail du logement.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 1er octobre 2024, la société BATIGERE-HABITAT a fait signifier aux locataires un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur le montant en principal de 8.373,71 euros.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 21 janvier 2025, la société BATIGERE-HABITAT a fait assigner Monsieur [U] [F] et Madame [K] [A] épouse [F] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au sein du tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,Ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, ainsi que leur condamnation à verser une indemnité d’occupation,Dire que le sort des meubles présents sur les lieux sera réglé selon les dispositions des articles 65 et 66 de la loi n°91-650 du 9 juillet 1991 et des articles 200 à 209 de son décret d’application en date du 31 juillet 1992, Condamner solidairement Monsieur [U] [F] et Madame [K] [A] épouse [F] à lui verser la somme de 8.251,41 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts de droit à compter de la délivrance du commandement de payer, sous réserve d’actualisation au jour de la décision à intervenir,Condamner in solidum les défendeurs à lui verser la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 12 mai 2025.

A cette date, la société BATIGERE-HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle est autorisée à faire parvenir un décompte actualisé en cours de délibéré.

Monsieur [U] [F] et Madame [K] [A] épouse [F] comparaissent en personne. La décision sera contradictoire. Ils reconnaissent la dette et sollicitent des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 23 juin 2025.

Par note reçue en cours de délibéré le 12 mai 2025, la demanderesse fait parvenir au tribunal un décompte actualisé établissant la dette à hauteur de 2.701,68 euros au 12 mai 2025, terme d’avril 2025 inclus.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 21 janvier 2025 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 19 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 janvier 2025.

En conséquence, l’action introduite par la société BATIGERE-HABITAT est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié par exploit de commissaire de justice aux locataires le 1er octobre 2024, pour la somme en principal de 8.373,71 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 2 décembre 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il ressort du décompte fourni par le bailleur que la dette locative s’élève, frais déduits, à 2.701,68 euros au 12 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse (dernier versement au crédit : 300 euros le 9 mai 2025).

Les locataires seront solidairement condamnés à verser cette somme au bailleur, portant intérêts à compter du 21 janvier 2025, date de l’assignation.

Sur les délais de paiements suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 nouveau (1244-1 ancien) du code civil, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.
Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les défendeurs ont indiqué spontanément à l’audience leur volonté de se maintenir dans les lieux. Conformément aux dispositions de l’article 12 du code de procédure civile, le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Il convient donc d’analyser la volonté de se maintenir dans les lieux comme une demande d’octroi de délais de paiement suspensifs d’acquisition de la clause résolutoire.

Ils seront autorisés à se libérer de leur dette locative suivant 26 mensualités de 100 euros, et une 27ème mensualité soldant la dette en principal et intérêts. Ces mensualités seront dues à compter du premier mois suivant la signification de la présente décision, et à la date d’exigibilité du loyer courant.

Il sera rappelé au dispositif de la présente décision, comme il l’a été à l’audience, que ces mensualités sont dues en plus du loyer courant, et que tout manquement du locataire au paiement de son loyer courant ou d’une mensualité due entraînera l’acquisition de la clause résolutoire et donnera au bailleur la possibilité d’expulser le locataire, ce dernier devenant par suite et en outre redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent au loyer et aux charges dus en l’absence de résiliation du contrat de bail, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les autres demandes

Monsieur [U] [F] et Madame [K] [A] épouse [F], qui perdent le procès, seront condamnés in solidum aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

La société BATIGERE-HABITAT a nécessairement engagé des frais pour faire valoir ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Monsieur [U] [F] et Madame [K] [A] épouse [F] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS