TJ 93008, 13 mai 2025, RG 25/01217

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 10]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 25/01217 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2UAK

Minute : 25/00500

S.D.C. IMMOBILIER [Adresse 8] [Localité 10] PRIS EN SON SYNDIC CABINET MY SYNDIC SAS
Représentant : Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1811

C/

Madame [K] [C]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA

Copie certifiée conforme délivrée à :

Madame [K] [C]

Le

JUGEMENT DU 13 Mai 2025

Jugement rendu par décision Contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 05 Mai 2025et prorogé en date du 13 Mai 2025 ;

par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Nora BENDERRADJ, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 13 Mai 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Stéphie BOULATE, adjointe faisant fonction de greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. IMMOBILIER [Adresse 8] [Localité 10] PRIS EN SON SYNDIC CABINET MY SYNDIC SAS
[Adresse 4]
[Localité 5]
non comparant, représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1811

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [K] [C]
[Adresse 7]
[Localité 6]
non comparante ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 16 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 8] à [Localité 10] a fait assigner Madame [K] [C] devant le tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins d’obtenir sa condamnation à lui verser, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et de la capitalisation des intérêts :
- La somme de 2.017,23 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement exigibles dus au 4e trimestre 2024 inclus,
- La somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- La somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 mars 2025.

À cette date, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 8] à [Localité 10] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et précise que la dette se compose à hauteur de 90 euros de frais de recouvrement, et à hauteur de 1.927,23 euros de charges proprement dites.

Madame [K] [C] comparaît en personne, indique avoir effectué des paiements et sollicite des délais de paiement. Elle est autorisée à faire parvenir en cours de délibéré les preuves des paiements effectués.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 5 mai 2025.

Par message électronique reçu le 25 mars 2025, Madame [K] [C] produit des relevés de compte indiquant les paiements suivants :
150 euros le 5 avril 2022,150 euros le 12 septembre 2022,150 euros le 27 février 2023,100 euros le 9 mars 2023,100 euros le 11 avril 2023,150 euros le 9 mai 2023,150 euros le 9 juin 2023,100 euros le 24 juillet 2023,150 euros le 4 septembre 2023,100 euros le 16 octobre 2023,150 euros le 8 décembre 2023,150 euros le 15 janvier 2024100 euros le 17 avril 2024,150 euros le 21 octobre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui se prétend libéré d’une obligation doit rapporter la preuve du paiement libératoire.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 8] à [Localité 10] verse aux débats :
- Le relevé de propriété faisant apparaître que Madame [K] [C] est propriétaire au sein de l’immeuble litigieux,
- Les appels de fonds,
- Le PV d'assemblée générale du syndicat des copropriétaires,
- Le contrat de syndic,
- Le décompte de la créance, établissant la dette de charges à hauteur de 1.927,23 euros.

L’historique de compte produit par le syndicat des copropriétaires ne mentionne toutefois aucun des paiements dont la débitrice rapporte la preuve, les seules sommes portées au crédit de son compte de copropriétaire étant des régularisations de charges.

Or, il ressort de l’historique de compte bancaire produit par Madame [K] [C] que cette dernière a versé au total, entre le 1er trimestre 2023, origine du décompte et de la dette, et le 4e trimestre 2024, la somme de 1.400 euros. Cette somme doit être portée à son crédit conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil pré-cité.

Il ressort ainsi des pièces versées aux débats que Madame [K] [C] demeurait redevable, à la date de l'assignation, 4e trimestre 2024 inclus, de la somme de 527,23 euros.

Madame [K] [C] ne soulevant aucun autre moyen tendant à contester la dette, sera condamnée à verser la somme de 527,23 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2025, date de l’assignation.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée.

Sur les frais de suivi de procédure

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice.

Les frais visés par ces dispositions doivent s'entendre des frais exposés après la mise en demeure et strictement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat, à l'exclusion de tous les autres frais, à savoir les mises en demeure antérieures inutiles car non réceptionnées et les honoraires particuliers du syndic pour saisir le commissaire de justice et l'avocat s'agissant d'actes élémentaires d'administration de la copropriété.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 8] à [Localité 10] ne justifie que d’une mise en demeure par courrier recommandé, dont le coût est de 5,50 euros, et de frais d’avocats inclus dans les frais irrépétibles ; les frais de procédure nécessaires à la présente instance étant compris dans les dépens.

Madame [K] [C] sera donc condamnée à verser la somme de 5,50 euros au titre des frais.

Sur les dommages et intérêts

En vertu de l'article 1153 alinéa 4 du code civil, devenu l'article 1231-6 al. 3 du même code, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 8] à [Localité 10] n'apporte pas la preuve d'un préjudice indépendant du retard dans le paiement des charges de co-propriété, se contentant d'affirmer que sa trésorerie souffrirait de la situation, mais ne présentant aucune pièce au soutien de cette allégation.

La demande de condamnation en dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur les délais de paiement

En application de l'article 1343-5 du code civil, compte tenu du montant de la dette et de la proposition formulée par la défenderesse à l'audience, des délais de paiement lui seront octroyés selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Sur les autres demandes

Madame [K] [C], qui perd le procès, sera condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 8] à [Localité 10] a nécessairement exposé des frais pour recouvrer sa créance, qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge. Madame [K] [C] sera donc condamnée à lui verser la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS