TJ 93008, 21 juill. 2025, RG 25/01257

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
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REFERENCES : N° RG 25/01257 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2UF5

Minute : 25/00778

SOCIÉTÉ STUDY OPCO
Représentant : Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0164
SOCIÉTÉ WAKAM

C/

Monsieur [R] [T] [G]
Monsieur [B] [V] [H]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS

Copie certifiée conforme délivrée à :
Monsieur [R] [T] [G]
Monsieur [B] [V] [H]

Le

JUGEMENT DU 21 Juillet 2025

Jugement rendu par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 21 Juillet 2025;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 02 Juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEURS :

SOCIÉTÉ STUDY OPCO
[Adresse 2]
[Localité 3]

SOCIÉTÉ WAKAM
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentées par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [T] [G]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 5]
comparant

Monsieur [B] [V] [H]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 5]
non comparant

D'AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 20 septembre 2023, la Société STUDY OPCO a donné à bail à Monsieur [R] [T] [G] et Monsieur [B], [V] [H] un appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 1 102,73 euros outre des provisions sur charges. Par acte du 20 septembre 2023, un contrat de cautionnement a été souscrit auprès de la société WAKAM (la société GARANTME étant la gestionnaire) pour garantir le bailleur de toute dette locative dans la limite de 90 000 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société STUDY OPCO et la société WAKAM ont fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 1 965,64 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’octobre 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 30 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 janvier 2025, la Société STUDY OPCO et la société WAKAM ont fait assigner Monsieur [R] [T] [G] et Monsieur [B], [V] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,
- ordonner l'expulsion des preneurs et de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution,
- condamner solidairement Monsieur [R] [T] [G] et Monsieur [B], [V] [H] à leur payer les loyers et charges impayés à janvier 2025, soit la somme de 4 362,79 euros (dont 2 035,14 euros au profit de la société WAKAM), sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter de l'assignation ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner solidairement Monsieur [R] [T] [G] et Monsieur [B], [V] [H] à leur payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de leurs prétentions, la Société STUDY OPCO et la société WAKAM exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 30 octobre 2024, et ce pendant plus de deux mois.

A l'audience du 2 juin 2025 après un renvoi lors de l’audience du 3 avril 2025, la Société STUDY OPCO et la société WAKAM, représentées par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d'instance, et ont actualisé la créance à la somme de 2 975,54 euros, selon décompte en date du 1er mai 2025, la créance au profit de la caution demeurant inchangée. Elles ont indiqué que le paiement intégral du loyer courant a été repris avant l’audience.

Monsieur [R] [T] [G] comparant en personne, a indiqué qu’il avait effectué un virement de la somme de 1 000 euros le vendredi 30 mai et qu’il avait sollicité sa tante pour payer le solde de la dette locative. Il a demandé à se maintenir dans les lieux par la suspension des effets de la clause résolutoire, et a sollicité des délais de paiement à hauteur de 500 euros par mois jusqu’à apurement de la dette. Il déclaire percevoir des ressources de 2 500 euros par mois.

Monsieur [B], [V] [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter bien qu’assignée par procès-verbal de remise à l’étude. Il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 juillet 2025. Les demanderesses ont été autorisées à produire par note en délibéré un décompte actualisé afin de vérifier les paiements allégués par le locataire à l’audience. Ledit décompte a été produit le 11 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 23 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la Société STUDY OPCO et la société WAKAM justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 6 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 1er mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les délais de paiement et l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 20 septembre 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 octobre 2024, pour la somme en principal de  1 965,64 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 décembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [R] [T] [G] et Monsieur [B], [V] [H] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la Société STUDY OPCO et la société WAKAM produisent un décompte démontrant que Monsieur [R] [T] [G] et Monsieur [B], [V] [H] restent leur devoir la somme de 2 975,54 euros (dont 2 035,14 euros au profit de la société WAKAM compte tenu des quittances subrogatives des 8 avril, 26 août et 23 septembre 2024, et 3 janvier 2025 produites) à la date du 1er mai 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Monsieur [B], [V] [H], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Au regard du décompte actualisé produit faisant état d’une augmentation de la dette et d’une absence du versement de la somme allégué de 1 000 euros, Monsieur [R] [T] [G] ne justifie aucunement du paiement qu’il allègue.

Ils seront donc condamnés au paiement de la somme de 2 975,54 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail.

Monsieur [R] [T] [G] et Monsieur [B], [V] [H] seront aussi condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 2 mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur la demande de délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, aux locataires en situation de régler leur dette locative, à la condition, que ceux-ci aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

En l'espèce, le décompte locatif produit aux débats démontre que les locataires ont repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience alors au surplus que la dette a diminué entre la délivrance de l’assignation et l’audience. Par ailleurs, Monsieur [R] [T] [G] propose un échéancier de paiement qui permettra d’apurer la dette en peu de mensualités, dans l’intérêt du bailleur.

Au regard de ces éléments, il convient de leur accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire valant résiliation

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.
Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le paiement intégral du loyer courant a été repris avant l’audience, alors au surplus que la dette a diminué depuis la délivrance de l’assignation. En conséquence il sera fait droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il est important de préciser que faute pour Monsieur [R] [T] [G] et Monsieur [B], [V] [H] de respecter les modalités de paiement accordées supra, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant leur expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [R] [T] [G] et Monsieur [B], [V] [H], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société WAKAM les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS