TJ 93008, 19 mai 2025, RG 24/09221

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
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REFERENCES : N° RG 24/09221 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2ASB

Minute : 25/00530

Association LEDA
Représentant : Maître Alexia DROUX de la SCP DROUX BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/

Madame [C] [U]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :

Maître Alexia DROUX de la SCP DROUX BAQUET

Copie certifiée conforme délivrée à :
Madame [C] [U]

Le

JUGEMENT DU 19 Mai 2025

Jugement rendu par décision Contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 19 Mai 2025;

par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Nora BENDERRADJ, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 31 Mars 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Stéphie BOULATE, adjointe administrative faisant fonction de greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Association LEDA
[Adresse 6]
[Adresse 6]
représentée par Maître Alexia DROUX de la SCP DROUX BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [C] [U]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
non comparante ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 27 janvier 2022, l’association LES ESPACES D’AVENIR (LEDA) a donné en location à Madame [C] [U] un logement situé au sein d’une résidence sociale sise [Adresse 4].
Suivant exploit de commissaire de justice en date du 9 août 2024, l’association LES ESPACES D’AVENIR (LEDA) a fait signifier au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur la somme en principal de 5.249,10 euros.
Suivant exploit de commissaire de justice en date du 1er octobre 2024, l’association LES ESPACES D’AVENIR (LEDA) a fait assigner Madame [C] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au sein de la chambre de proximité de Saint-Denis (93 200) aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire,
- Ordonner l’expulsion du locataire en la forme ordinaire,
- Condamner le défendeur à lui verser la somme de 5.486,42 euros au titre de sa dette locative, outre une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 750 euros,
- Condamner le défendeur à lui verser la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 18 novembre 2024, puis a fait l’objet d’un renvoi au 31 mars 2025.
A cette date, l’association LES ESPACES D’AVENIR (LEDA), représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise le montant de la dette locative à hauteur de 7.523,65 euros, terme de février 2025 inclus.
Madame [C] [U] comparaît en personne, reconnaît la résiliation du contrat de location et le montant de la dette, et sollicite un délai de six mois avant de quitter les lieux.
A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 19 mai 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l’absence du défendeur
Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la loi applicable au litige
A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par le défendeur est soumis à la législation des résidences sociales résultant des articles L.631-12 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.
Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement-foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.
L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.
Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire.
Ces dispositions sont d’ordre public.
En l’espèce, le contrat de résidence conclu le 27 janvier 2022 contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 août 2024, pour la somme en principal de 5.249,10 euros.
Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement correspondait bien à un montant équivalent à trois termes consécutifs de loyers, et que Madame [C] [U] n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 10 septembre 2024.
Madame [C] [U] étant sans droit ni titre depuis le 10 septembre 2024, son expulsion sera ordonnée, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
La demande de délai avant expulsion sera rejetée au visa des dispositions des articles L412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, l’occupante ayant bénéficié d’un délai de fait depuis le mois de septembre 2024 pour préparer son départ, et bénéficiant en outre des délais légaux (commandement de quitter les lieux suivi d’un délai de deux mois, trêve hivernale).
Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation
Madame [C] [U] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation due à ce titre doit donc être fixée à la valeur locative du bien illicitement occupé.
En l’espèce, l’association LES ESPACES D’AVENIR (LEDA) produit un décompte démontrant que Madame [C] [U] reste lui devoir la somme de 7.523,65 euros. Ce décompte ne comprend pas de frais.
Madame [C] [U] reconnaît le principe comme le montant de la dette.
Madame [C] [U] sera par conséquent condamné à verser à l’association LES ESPACES D’AVENIR (LEDA) la somme de 7.523,65 euros au titre de sa dette locative au 28 février 2025, terme de février 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 9 août 2024, date du commandement, sur la somme de 5.249,10 euros visée en principal, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.
Madame [C] [U] sera en outre condamné à verser à l’association LES ESPACES D’AVENIR (LEDA) une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux sommes qui auraient été dues en cas de poursuite du contrat de résidence, à compter du mois de mars 2025, premier mois non inclus au décompte, et jusqu’à parfaite libération des lieux.
Sur les autres demandes
Madame [C] [U], qui perd le procès, supportera la charge des dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande de ne prononcer aucune condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,
CONSTATE la résiliation à compter du 10 septembre 2024 du contrat de résidence conclu le 27 janvier 2022 entre l’association LES ESPACES D’AVENIR (LEDA) et Madame [C] [U],
ORDONNE à Madame [C] [U] de libérer les lieux et restituer les clés dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,
DIT qu’à défaut de libération volontaire dans ce délai, l’association LES ESPACES D’AVENIR (LEDA) pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique,
CONDAMNE Madame [C] [U] à verser à l’association LES ESPACES D’AVENIR (LEDA) la somme de 7.523,65 euros au titre de sa dette locative au 28 février 2025, terme de février 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 9 août 2024, date du commandement, sur la somme de 5.249,10 euros visée en principal, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,
CONDAMNE Madame [C] [U] à verser à l’association LES ESPACES D’AVENIR (LEDA) une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant équivalent aux sommes qui auraient été dues en cas de poursuite du contrat de location, à compter du mois de mars 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux,
REJETTE pour le surplus les demandes des parties,
CONDAMNE Madame [C] [U] aux dépens,
RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.

Le juge des contentieux de la protection Le greffier