TJ 93008, 12 juin 2025, RG 24/04842

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/04842 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZMIF

Minute : 25/00655

Madame [U] [M] [K] [C]
Représentant : Me Mélaine COURNUT, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 17

C/

S.C.I. YSA
Représentant : Me Filiz TINAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2118

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Filiz TINAS

Copie certifiée conforme délivrée à :
Me Mélaine COURNUT

Le

JUGEMENT DU 12 Juin 2025

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 12 Juin 2025;

par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 29 Avril 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Madame [U] [M] [K] [C]
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Me Mélaine COURNUT, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 17

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

S.C.I. YSA
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Me Filiz TINAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2118

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous signature privée en date du 26 février 1994, Monsieur [W] a donné à bail à Madame [U] [C] un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 5].
Suivant exploit de commissaire de justice en date du 4 mars 2019, la SCI YSA, venant aux droits de Monsieur [W], a assigné la locataire en expulsion.
Par jugement en date du 3 juin 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Denis (93 200) a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, octroyés des délais suspensifs de ladite acquisition à la locataire et condamné la locataire aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles. Ce jugement a été signifié à la locataire le 29 juin 2020.
Suivant exploit de commissaire de justice en date du 22 août 2023, la SCI YSA a fait signifier à la locataire un congé pour vente contenant une offre d’achat au prix de 176.000 euros.
Suivant exploit de commissaire de justice en date du 31 août 2023, la SCI YSA a fait signifier à la locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.
Suivant exploit de commissaire de justice en date du 3 octobre 2023, la SCI YSA a fait signifier à la locataire un commandement de quitter les lieux.
Par arrêté en date du 20 décembre 2023, la commune de [Localité 5] a constaté l’insalubrité du logement.
Par recours grâcieux en date du 22 janvier 2024, la SCI YSA a contesté l’arrêté d’insalubrité, indiquant que les désordres relevés étaient dus au mauvais entretien de la locataire et à des travaux non autorisés dans la salle de bains du logement loué.
Par jugement en date du 10 mai 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bobigny a notamment déclaré nuls le commandement de quitter les lieux du 3 octobre 2023 et le procès-verbal de tentative de remise des clés du 7 décembre 2023, et dit la SCI YSA mal fondée à poursuivre sur le fondement du jugement du 3 juin 2020 l’expulsion de la locataire.
Par arrêt en date du 25 mars 2025, la Cour d’appel de Paris a jugé que la SCI YSA avait renoncé aux effets du jugement du 3 juin 2020 en délivrant postérieurement à celui-ci un congé pour vendre et un nouveau commandement de payer. Elle en a conclu que la SCI YSA ne pouvait plus se prévaloir de la clause résolutoire acquise en 2020 pour diligenter l’expulsion de la locataire.
Suivant exploit de commissaire de justice en date du 13 mai 2024, Madame [U] [C] a fait assigner la SCI YSA devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au sein de la chambre de proximité de Saint-Denis (93 200) aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Déclarer nuls et nuls d’effet le congé pour vendre du 22 août 2023, le commandement de payer du 31 août 2023, le commandement de quitter les lieux du 30 octobre 2023 et le procès-verbal de tentative de remise des clés en date du 7 décembre 2023,Interdire à la SCI YSA de procéder à l’expulsion de Madame [C] sur le fondement du jugement rendu le 3 juin 2020 par le juge des contentieux de la protection,Condamner la SCI YSA à restituer à Madame [C] la somme de 12.418,26 euros au titre des loyers indument perçus,Condamner la SCI YSA à verser à Madame [C] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,Condamner la SCI YSA à lui verser la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.L’affaire a été appelée à l’audience du 6 juin 2024, puis a fait l’objet de renvois à la demande des parties jusqu’au 29 avril 2025.
A cette date, Madame [U] [C], représentée par son conseil, soutient oralement ses écritures. Elle sollicite de voir :
Déclarer nuls et nuls d’effet le congé pour vendre en date du 22 août 2023, le commandement de payer du 31 août 2023,Condamner la SCI YSA à lui restituer le trop-perçu d’un montant de 13.480,98 euros, Condamner la SCI YSA à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de la réparation de son préjudice moral,Condamner la SCI YSA à lui verser la somme de 4.851 euros en réparation de son préjudice financier,A titre subsidiaire, ordonner la compensation des créances entre les parties,A titre infiniment subsidiaire, dire que le paiement des régularisations de charges pour les années 2022 et antérieures sera exigible par 12e à compter de la signification de la décision à intervenir,Accorder à Madame [C] un délai de grâce de 2 ans sur les sommes dues au titre du contrat de bail à compter de leur date d’exigibilité,Ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à taux réduit et que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital en application de l’article 1343-5 du code civil,En tout état de cause, condamner la SCI YSA à lui verser la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.Au soutien de sa demande d’annulation du congé pour vendre du 22 août 2023, la demanderesse fait valoir au visa de l’article 15 I. de la loi du 6 juillet 1989 que le droit pour le bailleur de délivrer congé à son locataire est suspendu dès l’engagement d’une procédure de traitement de l’insalubrité prévue à l’article L.511-10 du code de la construction et de l’habitation. Elle souligne que la procédure de traitement de l’insalubrité a été engagée le 27 juin 2023 par un courrier du service communal d’hygiène et de santé informant les parties de l’engagement des procédures. Elle ajoute que la SCI YSA ne justifie d’aucune démarche réelle effectuée en vue de vendre l’appartement.
Au soutien de sa demande d’annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire, la locataire fait valoir que les décomptes produits par le bailleur sont peu clairs, et laissent apparaître en définitive un trop-perçu d’un montant de 689,38 euros. Elle ajoute que le décompte du bailleur comprend des révisions annuelles de loyer rétroactives jamais réclamées, en violation de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, et des taxes annuelles sur les ordures ménagères qui n’ont jamais été réclamées. Elle ajoute que plusieurs versements effectués par la locataire n’apparaissent pas portés à son crédit, pour un montant total de 1.162,05 euros. Elle ajoute qu’ont été inclus dans ce décompte des frais pour une assurance multirisque, qui ne constituent pas des charges récupérables, et des frais d’électricité, de ménage et de taxes d’ordures ménagères dont aucun montant n’est justifié. Elle souligne que la clé de répartition des charges n’est pas explicitée et qu’aucune preuve des tantièmes concernés n’est produite. Elle souligne que la prescription triennale interdit au bailleur de réclamer des charges échues depuis plus de trois ans.
Au soutien de sa demande de restitution du trop-perçu, Madame [U] [C] fait valoir que la SCI YSA a perçu de la part de la CAF la somme de 8.058,78 euros au titre des allocations logement entre le 1er décembre 2021 et le mois de décembre 2023. Elle ajoute avoir versé des provisions pour charges injustifiées à hauteur de 5.225,04 euros.

Au soutien de sa demande indemnitaire à titre de réparation de son préjudice moral, la demanderesse fait valoir que la SCI YSA a commis un abus en engageant des procédures à son encontre, notamment extra-judiciaires et indique que le bailleur a refusé de lui communiquer les quittances de loyer.
Au soutien de sa demande indemnitaire à titre de réparation de son préjudice financier, la demanderesse fait valoir que le bailleur a refusé de lui donner quittance des loyers réglés et l’a privée de son droit aux aides au logement, ce qui a constitué un préjudice direct à hauteur de 4.851 euros.
En réponse à la demande de résiliation et d’expulsion formée par le bailleur, la demanderesse fait valoir qu’elle est irrecevable par application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en ce que la demande reconventionnelle n’a pas été notifiée au représentant de l’Etat et que la situation d’impayé n’a pas été signalée à la CCAPEX.
Elle ajoute que la demande de résiliation et d’expulsion est fondée sur le commandement de payer en date du 31 août 2024 dont elle réclame l’annulation. Elle ajoute qu’aucune dette locative n’était constituée à sa date de signification. Elle précise que le congé pour vente devrait lui aussi être annulé par la présente décision, de sorte que le bailleur ne peut se prévaloir d’aucune cause de résiliation du contrat de location.
Au soutien du débouté des demandes reconventionnelles en paiement, Madame [U] [C] fait valoir qu’au visa de l’article 6 d) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. Elle souligne que le remplacement du carrelage de la douche constitue de simples travaux d’aménagement. Elle précise que ces travaux ne sauraient expliquer l’insalubrité de l’ensemble du logement, le rapport de visite des services communaux d’hygiène du 9 juin 2023 ne faisant d’ailleurs pas état de désordres dans la salle de bain. Elle conteste la valeur probatoire du rapport établi par l’assureur du bailleur.
Au soutien de sa demande subsidiaire de compensation des créances entre les parties, Madame [C] fait valoir qu’elle sollicite de voir appliquer les dispositions de l’article 1347 du code civil.
Au soutien de sa demande infiniment subsidiaire de délais de paiement, la demanderesse fait valoir au visa de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 que toute demande de régularisation de charges qui n’a pas été sollicitée dans l’année civile suivant l’année de leur exigibilité doit être appelée par 12e de plein droit dès lors que le locataire en fait la demande.
Au soutien de sa demande infiniment subsidiaire de délai de grâce, Madame [C] fait valoir qu’elle est de bonne foi et a toujours tenté de régler sa dette.

La SCI YSA, représentée par son conseil, soutient oralement ses écritures. La décision sera rendue contradictoirement. Elle sollicite de voir :
A titre principal, constater l’acquisition, en date du 31 octobre 2023, de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, suite à l’absence d’apurement de la dette visée par le commandement signifié le 31 août 2023,A titre subsidiaire, constater la validité du congé pour vendre délivré le 22 août 2023 et juger que la locataire est devenue occupante sans droit ni titre à compter du 1er mars 2024,En toutes hypothèses, ordonner principalement l’expulsion de la demanderesse sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ; subsidiairement, lui ordonner de permettre la réalisation des travaux nécessaires à la levée de l’arrêté d’insalubrité sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,Ordonner la séquestration des meubles en garantie des créances éventuelles,Condamner la demanderesse à verser la somme de 9.176,32 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 avril 2025,Rejeter toute demande de délai,Condamner la demanderesse à lui verser la somme de 5.070 euros au titre des frais de réparation des conséquences et dégâts causés par ses travaux non autorisés, notamment les dégâts des eaux et les malfaçons constatées par l’expertise du 17 juillet 2023 et le rapport de Generali du 25 octobre 2023,Condamner la demanderesse à l’indemniser au titre du préjudice financier résultant de la perte des loyers depuis le 7 décembre 2023, date de l’arrêté d’insalubrité,Condamner la demanderesse à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice moral,Condamner la demanderesse à lui verser la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.Au soutien de sa demande de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, la SCI YSA fait valoir que la locataire n’a pas réglé l’intégralité des charges locatives, notamment appelées au titre des régularisations annuelles. Elle précise que l’arrêté d’insalubrité est postérieur au commandement de payer et ne saurait rétroactivement justifier son annulation.
Au soutien de sa demande subsidiaire de validation du congé, la SCI YSA fait valoir qu’il respecte les dispositions légales et que la locataire n’a pas utilisé son droit de préemption.
Au soutien du débouté de la demande de trop-perçu formée par la demanderesse, la SCI YSA fait valoir que la locataire est au contraire débitrice au 1er avril 2025 à hauteur de 9.176,32 euros, au titre des régularisations de charges entre 2020 et 2024. Elle précise que la CAF lui a versé la somme de 7.726,78 euros, mais que cette somme aurait dû être versée à la locataire de sorte que le bailleur l’a restituée à la CAF.
Au soutien du comportement fautif de Madame [C], la SCI YSA fait valoir au visa de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire ne peut transformer les lieux loués sans l’accord préalable écrit du bailleur. Elle souligne que la locataire reconnaît avoir effectué des travaux non autorisés dans son appartement en 2022, à savoir remplacement de joints et pose de faïences murales. Elle souligne que ces travaux ont été réalisés sans respect des normes techniques, entraînant des fissures et des infiltrations d’eau.
Elle produit un rapport d’expertise établi par la SAS SARETEC FRANCE suite à un constat de dégât des eaux, le 17 juillet 2023, indiquant : « Suite à notre expertise, nous constatons que la locataire, Madame [C], a entrepris d’elle-même des travaux de réfection sur la faience murale de la salle de bain. Nous constatons une malfaçon sur la pose du carrelage mural ainsi que des joints vétustes. Cette malfaçon a provoqué des dommages chez Madame [C] ainsi que chez son voisin du dessous. La locataire s’est engagée à réparer rapidement la faience murale. ».

La SCI YSA produit également un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice en date du 13 septembre 2023 indiquant : « un rendez-vous a été fixé le 02 février 2023 entre Monsieur [O] [E] et Madame [U] [C], afin de constater ces dégradations ; que lors de ce rendez-vous, Monsieur [O] [E] a effectué une vidéo de l’état de l’appartement, à l’aide de son téléphone portable personnel et avec l’autorisation de Madame [U] [C], qu’afin de préserver les droits et sauvegarder les intérêts de la requérante, il souhaite me faire constater ladite vidéo ; (…)
HOMME : écoutez… regardez les joints là, vous voyez le joint en train de se déchirer là ? (…) et tout ça, ça fait de l’infiltration (…) ça, c’est du travail de cochon
FEMME : Non mais c’est moi qui ai fait… (…)
HOMME : Tout ça, c’est à refaire. A faire correctement.
FEMME : oui, évidemment. Il n’y a pas de black, ouais…
HOMME : ah bah vous en avez fait venir un déjà.
FEMME : bah oui, et puis je vois le résultat maintenant !
HOMME : ça fait combien de temps qu’il a fait ça ?
FEMME : ça fait un petit temps…
HOMME : 3 / 4 ans ?
FEMME : à peu près, ouais. (…) et encore je sais même pas si… je peux retrouver les coordonnées de… parce que c’est des gens, c’est des gens qui travaillent chez mes patrons, et c’est des gens qui travaillent au black, donc… ».
La SCI YSA fait valoir que ces travaux non autorisés ont conduit à des frais de réparation, une perte de valeur locative et la suspension de la perception des loyers en raison de l’édiction de l’arrêté d’insalubrité. Elle produit un devis pour la réfection de la salle de bains, la reprise des murs du salon et du couloir atteints par l’humidité, établi par la SASU SGD le 10 juillet 2024, pour un coût TTC de 5.070 euros.
Au soutien du débouté de la demande de délais, la SCI YSA fait valoir que Madame [C] est de mauvaise foi, qu’elle a déjà bénéficié de nombreux délais de fait et qu’elle n’a pas pour autant respecté ses obligations.
Au soutien du débouté de la demande indemnitaire formée à son encontre, la SCI YSA fait valoir que la locataire ne saurait se prévaloir d’un préjudice moral dans la mesure où elle est responsable des désordres qu’elle dénonce, et qu’elle ne caractérise par l’existence d’une faute dans l’exécution du contrat par le bailleur.
A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 12 juin 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité
Sur la recevabilité de la demande reconventionnelle en résiliation et en expulsion au titre du commandement de payer
L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.
L’article 24 IV de la même loi précise que les dispositions de l’article 24 III sont applicables aux demandes reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.
En l’espèce, la SCI YSA ne justifie pas d’une telle notification.
Dès lors, la demande reconventionnelle en acquisition de la clause résolutoire au titre du commandement de payer sera déclarée irrecevable.
Sur la recevabilité de la demande reconventionnelle en expulsion au titre du congé pour vendre
L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L 511-10 du code de la construction et de l’habitation relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.

En l’espèce, la procédure contradictoire prévue à l’article L 511-10 du code de la construction et de l’habitation a été initiée par la municipalité de [Localité 5] au plus tard le 27 juin 2023, comme en témoigne le courrier adressé à Madame [U] [C] a cette date indiquant que la saisine de l’ARS avait été diligentée. Le congé pour vendre a été signifié le 22 août 2023.
Il sera constaté que ce congé est par conséquent irrégulier en ce que le bail était suspendu à la date de sa signification, et la demande reconventionnelle en expulsion au titre du congé pour vendre sera déclarée irrecevable.
Les demandes de résiliation et d’expulsion, ainsi que les demandes subséquentes, formées par la SCI YSA, seront par conséquent déclarées irrecevables.
La demande formée par Madame [U] [C] de voir interdire au bailleur de procéder à l’expulsion de la locataire au visa des commandement de payer et congé pour vendre sera rejetée comme étant sans objet, l’irrecevabilité des demandes qui sera constatée au dispositif de la présente décision privant de fait la SCI YSA de tout titre exécutoire qui eût pu lui permettre de diligenter une telle expulsion.
Sur les demandes en paiement formées par Madame [U] [C] à l’encontre de la SCI YSA
Sur la demande en paiement au titre du trop-perçu de loyers
L’article 1302 du code civil dispose que tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.
L’article 1302-1 du même code dispose que celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.
L’article 1353 du même code dispose qu’il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver.
En l’espèce, au soutien de sa demande en répétition de l’indu, Madame [U] [C] produit un décompte des loyers à compter du mois de février 2020, qui prend la forme d’un tableau constitué par ses soins. Ce décompte établi par la demanderesse à son profit ne saurait constituer la preuve des paiements allégués qu’elle estime indus.
Elle produit également une attestation CAF en date du 7 décembre 2023 indiquant que le bailleur aurait reçu la somme de 7.726,78 euros au titre d’un rappel d’allocation de logement entre décembre 2021 et le 30 novembre 2023. Toutefois, ces sommes ont été versées par la CAF et non par Madame [U] [C], de sorte qu’au visa de l’article 1302-1 susvisé, la demande de répétition de l’indu au titre de ces sommes sera rejetée.
Enfin, elle produit des relevés de compte faisant apparaître des virements permanents auprès de la SCI YSA entre juillet 2021 et le 7 décembre 2023. Toutefois, elle ne détaille pas en quoi ces sommes versées ne seraient pas dues et ne produit pas d’élément permettant de rapporter la preuve que ces sommes ont été versées au titre de provisions pour charges et non du paiement du loyer courant, qui était demeuré exigible jusqu’à l’arrêté d’insalubrité du 20 décembre 2023, soit postérieurement aux historiques de comptes produits.
La charge de la preuve reposant sur la demanderesse, conformément aux dispositions de l’article 1353 susvisé, et Madame [U] [C] n’ayant pas rapporté la preuve d’un paiement reçu sans être dû, la demande sera rejetée.
Sur les demandes en paiement à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et préjudice financier formées par Madame [U] [C] à l’encontre de la SCI YSA
Il ressort des articles 1217 et suivants du code civil que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.
L’article 1231-1 du même code dispose que le débiteur est tenu, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts en raison de l’inexécution de son obligation.
La mise en œuvre de la responsabilité civile contractuelle suppose la réunion d’une inexécution contractuelle, d’un préjudice et d’un lien de causalité. Ces conditions sont cumulatives.
Le droit d’agir en justice ne dégénère en abus qu’en cas d’intention de nuire et de malveillance.
Il ressort de la conjugaison des articles susvisés et de l’article 1353 du code civil qu’il appartient à la partie qui réclame la mise en œuvre de la responsabilité civile contractuelle de rapporter la preuve de la réunion des conditions d’engagement de cette dernière.
En l’espèce, Madame [U] [C] soutient ses demandes indemnitaires en reprochant deux fautes au bailleur : ses actions en justice et extra-judiciaires visant à obtenir son expulsion et le paiement d’une dette locative alléguée, et l’absence de délivrance des quittances de loyer.
Toutefois, elle ne rapporte pas la preuve d’une intention malveillante de la part du bailleur dans l’exercice des voies de droit qui lui étaient ouvertes. Le succès ou le rejet des prétentions en justice ne saurait suffire à rapporter la preuve que ces diligences ont été effectuées dans le but de lui nuire, et à caractériser un abus.
En outre, l’absence de délivrance des quittances de loyer, au regard du litige opposant les parties et des débats portant sur l’existence ou non d’une dette locative, ne saurait pas davantage caractériser un abus dans l’exécution du contrat ni une inexécution contractuelle, le bailleur ayant pu légitimement considérer que les loyers n’étaient pas régulièrement acquittés et que par conséquent il n’était pas tenu d’en délivrer quittance.
En l’absence de preuve d’une faute ou d’une inexécution contractuelle de la part du bailleur, la demanderesse échoue à rapporter la preuve de la caractérisation des conditions d’engagement de la responsabilité civile contractuelle.
Les demandes indemnitaires formées par Madame [U] [C] à l’encontre de la SCI YSA seront par conséquent rejetées.
Sur les demandes reconventionnelles
Sur la demande reconventionnelle en condamnation au titre des loyers et charges impayés
L’article 7a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L’article 23 de la même loi dispose que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
L’article 1353 du code civil dispose qu’il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver.
En l’espèce, le bailleur estime qu’une dette locative d’un montant de 9.176,32 euros est constituée dans le cadre de la location litigieuse.
Toutefois, au soutien de sa demande, il produit des tableaux indiquant notamment des appels de loyers et provisions pour charges jusqu’en décembre 2023, puis des provisions pour charges appelées à compter de janvier 2024.
Toutefois, le bailleur ne rapporte pas la preuve de l’envoi à la locataire des régularisations de charges prévues à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ne produit pas davantage la preuve de la clé de répartition employée pour calculer le prorata des charges dues par la locataire au titre de l’occupation du logement loué. En outre, il échoue à produire les factures afférentes aux régularisations versées aux débats, des consommations d’eau et d’électricité étant imputées à la locataire sans élément de preuve corroborant ces simples déclarations. Au surplus, le bailleur réclame des charges au titre d’un poste « assurance » qui n’entre pas dans les charges récupérables prévues par les textes susvisés et dont il ne justifie pas.
Le bailleur échouant à rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, sa demande en paiement sera rejetée.
Sur la demande au titre des frais de réparation des conséquences et dégâts causés par ses travaux non autorisés
Il ressort des articles 1217 et suivants du code civil que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.
L’article 1231-1 du même code dispose que le débiteur est tenu, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts en raison de l’inexécution de son obligation.
La mise en œuvre de la responsabilité civile contractuelle suppose la réunion d’une inexécution contractuelle, d’un préjudice et d’un lien de causalité. Ces conditions sont cumulatives.
Il ressort de la conjugaison des articles susvisés et de l’article 1353 du code civil qu’il appartient à la partie qui réclame la mise en œuvre de la responsabilité civile contractuelle de rapporter la preuve de la réunion des conditions d’engagement de cette dernière.
En l’espèce, il ressort des éléments produits et notamment du procès-verbal de constat en date du 13 septembre 2023 et du rapport d’expertise du 17 juillet 2023 que la locataire avait entrepris des travaux dans sa salle de bains sans s’assurer qu’ils fussent réalisés dans les règles de l’art ni de l’étanchéité de l’ouvrage final.
En réponse, Madame [U] [C] se contente d’alléguer que ces éléments de preuve sont insuffisants, sans apporter de preuve contraire ni emporter la conviction du tribunal.
Il est ainsi établi que la locataire a commis une inexécution contractuelle.
Le préjudice causé par cette inexécution est établi par le devis établi par la SASU SGD le 10 juillet 2024, à hauteur de 5.070 euros, pour des travaux correspondant à la reprise des dégradations causées par l’absence d’étanchéité de la salle de bains suite aux travaux réalisés sans respect des règles de l’art.
La défenderesse, en réponse, conteste que ce devis porte sur des travaux liés aux désordres résultant des travaux effectués, et ce alors qu’ils mentionnent la dépose du carrelage dans la salle de bains, la pose d’un nouveau carrelage, de joints, le traitement des murs, et la reprise des murs du salon et du couloir, ce qui constitue très exactement les travaux attendus à la suite de l’absence d’étanchéité des murs de la salle de bain suite à un usage quotidien de cette pièce d’eau dans l’appartement.
Les conditions d’engagement de la responsabilité civile contractuelle de Madame [U] [C] sont réunies en l’espèce.
Elle sera condamnée à verser la somme de 5.070 euros à la SCI YSA au titre de son préjudice matériel.
Sur la demande au titre de l’indemnisation du préjudice financier résultant de la perte des loyers depuis le 7 décembre 2023, date de l’arrêté d’insalubrité
La SCI YSA ne rapporte pas la preuve que les malfaçons liées aux travaux réalisés par la locataire sont la cause principale ni, a fortiori, unique de l’arrêté d’insalubrité du 7 décembre 2023.
Dès lors, en l’absence de preuve d’un lien de causalité entre l’inexécution contractuelle et le préjudice allégué, les conditions d’engagement de la responsabilité civile contractuelle ne sont pas réunies et la demande formée à ce titre sera rejetée.
Sur la demande au titre de l’indemnisation du préjudice moral
La SCI YSA ne rapporte aucun élément de preuve tendant à caractériser l’existence d’un préjudice moral, à savoir, s’agissant d’une personne morale, d’une atteinte à sa réputation.
En l’absence de preuve de l’existence d’un préjudice distinct des préjudices déjà examinés supra, les conditions d’engagement de la responsabilité civile contractuelle ne sont pas réunies en l’espèce et la demande sera rejetée.
Sur les autres demandes
Madame [U] [C], qui perd le procès en ce qu’elle est débitrice à l’issue des raisonnements exposés supra, sera condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande de ne prononcer aucune condamnation au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Il sera rappelé que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision rendue contradictoirement, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,
DECLARE irrecevables les demandes de résiliation, d’expulsion, et les demandes subséquentes,
REJETTE les demandes en paiement formées par Madame [U] [C] à l’encontre de la SCI YSA,
CONDAMNE Madame [U] [C] à verser à la SCI YSA la somme de 5.070 euros en réparation de son préjudice matériel,
REJETTE pour le surplus les demandes en paiement formées par la SCI YSA à l’encontre de Madame [U] [C],
CONDAMNE Madame [U] [C] aux dépens,
RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.
Le greffier Le juge des contentieux de la protection