TJ 93008, 21 juill. 2025, RG 25/04017

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 25/04017 - N° Portalis DB3S-W-B7J-263B

Minute : 25/00781

S.A. H.L.M TOIT ET JOIE
Représentant : Maître Karima TAOUIL de la SCP BOSQUE ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 173

C/

Monsieur [O] [W]
Madame [L] [Z] [G]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Maître Karima TAOUIL de la SCP BOSQUE ET ASSOCIES

Copie certifiée conforme délivrée à :
Monsieur [O] [W]
Madame [L] [Z] [G]

Le

JUGEMENT DU 21 Juillet 2025

Jugement rendu par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 21 Juillet 2025;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 02 Juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. H.L.M TOIT ET JOIE
[Adresse 6]
[Localité 5]
représentée par Maître Karima TAOUIL de la SCP BOSQUE ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 173

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [W]
[Adresse 4]
[Localité 7]
non comparant

Madame [L] [Z] [G]
[Adresse 4]
[Localité 7]
non comparante

D'AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 16 avril 1999, la SA d’HLM TOIT ET JOIE a donné à bail à Monsieur [O] [W] et Madame [L] [Z] [G] un appartement à usage d’habitation et un parking situés au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 1960 francs euros outre 150 franc au titre du parking ainsi qu’une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM TOIT ET JOIE a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 3 400,84 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de novembre 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 9 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2025, la SA d’HLM TOIT ET JOIE a fait assigner Monsieur Monsieur [O] [W] et Madame [L] [Z] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,
- ordonner l'expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs,
- condamner solidairement Monsieur [O] [W] et Madame [L] [Z] [G] à lui payer les loyers et charges impayés au 5 mars 2025, soit la somme de 4 035,82 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner solidairement Monsieur [O] [W] et Madame [L] [Z] [G] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance et de ses suites, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignatio, des mesures conservatoires et de tous les actes rendus nécessaires.

Au soutien de ses prétentions, la SA d’HLM TOIT ET JOIE expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 9 décembre 2024.

A l'audience du 2 juin 2025, la SA d’HLM TOIT ET JOIE, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 3 399,34 euros, selon décompte en date du 27 mai 2025. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés d’office.

Bien que régulièrement assignés à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [O] [W] et Madame [L] [Z] [G] n'ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 14 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 2 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM TOIT ET JOIE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 2 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 16 avril 1999 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 décembre 2024, pour la somme en principal de 3 400,84 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 février 2025 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire d’office, faute pour les locataires de le solliciter.

Dans ces conditions l’expulsion sera ordonnée.

Monsieur [O] [W] et Madame [L] [Z] [G] étant sans droit ni titre depuis le 11 février 2025, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [O] [W] et Madame [L] [Z] [G] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la SA d’HLM TOIT ET JOIE produit un décompte démontrant que Monsieur [O] [W] et Madame [L] [Z] [G] restent lui devoir la somme de 3 399,34 euros à la date du 27 mai 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Monsieur [O] [W] et Madame [L] [Z] [G], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Ils seront donc condamnés au paiement de la somme de 3 399,34 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer.

A défaut de stipulation contractuelle relative à la solidarité et d’absence de preuve du mariage des locataires, la demande de condamnation solidaire sera rejetée.

Monsieur [O] [W] et Madame [L] [Z] [G] seront aussi condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 28 mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur l’octroi d’office de délais de paiement

En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, aux locataires en situation de régler leur dette locative, à la condition, notamment, que ceux-ci aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

En l’espèce le décompte produit à l’audience permet de constater que Monsieur [O] [W] et Madame [L] [Z] [G] ont repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Cependant, l'absence de comparution des défendeurs et d'éléments sur leur situation personnelle laissent le juge dans l'ignorance de leur situation financière et ne lui permettent pas de déterminer des mensualités susceptibles d’être tenues par ces derniers pour acquitter leur dette, dans le délai légal précité malgré la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l'article précité et il ne sera pas accordé de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [W] et Madame [L] [Z] [G], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation. En revanche il ne sera pas fait droit à la demande au titre des frais de suite et des mesures conservatoires dans la mesure où leur caractère nécessaire n’est pas démontré à ce stade.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM TOIT ET JOIE les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS