TJ 93008, 12 juin 2025, RG 25/03014

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 25/03014 - N° Portalis DB3S-W-B7J-22PM

Minute : 25/00659

S.C.I. PATRIMOINE KOCAK
Représentant : Me Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 33

C/

Monsieur [M] [E] [L]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Gaëlle LE DEUN

Copie certifiée conforme délivrée à :
Monsieur [M] [E] [L]

Le

JUGEMENT DU 12 Juin 2025

Jugement rendu par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 12 Juin 2025;

par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 29 Avril 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. PATRIMOINE KOCAK
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 8]
représentée par Me Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 33

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [E] [L]
[Adresse 4]
1er étage
[Localité 7]
non comparant

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 31 décembre 2021, la SCI PATRIMOINE KOCAK a donné à bail à Monsieur [M] [E] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], à [Localité 7].

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 22 août 2024, la SCI PATRIMOINE KOCAK a fait signifier au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur le montant en principal de 2.806,27 euros.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 7 janvier 2025, la SCI PATRIMOINE KOCAK a fait assigner Monsieur [M] [E] [L] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au sein du tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,Ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, ainsi que sa condamnation à verser une indemnité d’occupation,Dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Condamner Monsieur [M] [E] [L] à lui verser la somme de 4.042,54 euros au titre des loyers et charges impayés, sous réserve d’actualisation au jour de la décision à intervenir,Condamner le défendeur à lui verser la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts, Condamner le défendeur à lui verser la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 29 avril 2025.

A cette date, la SCI PATRIMOINE KOCAK, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle actualise sa dette à hauteur de 6.102,99 euros au 1er avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse.

Monsieur [M] [E] [L], régulièrement cité à étude, n’a pas comparu. La décision sera réputée contradictoire.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 9 janvier 2025 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 29 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 janvier 2025.

En conséquence, l’action introduite par la SCI PATRIMOINE KOCAK est recevable.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié par exploit de commissaire de justice aux locataires le 22 août 2024, pour la somme en principal de 2.806,27 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 23 octobre 2024.

Sur l’absence de délais de paiements suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 nouveau (1244-1 ancien) du code civil, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le défendeur ne comparaissant pas et n’ayant communiqué au tribunal aucune information relative à sa situation personnelle, il est impossible de considérer qu’il se trouve en situation de régler sa dette locative.

L’expulsion du locataire sera donc ordonnée.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les indemnités d’occupation, dues au titre de l’article 1240, visant sur ce fondement délictuel à indemniser le bailleur de la perte de revenu que constitue l’occupation du logement, au regard au surplus des dispositions de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prohibant toute clause pénale dans un contrat de bail soumis à son champ d’application, ne saurait être d’un montant supérieur aux loyers qui auraient été dus en l’absence de résiliation du contrat de bail, outre les charges dument justifiées.

Il ressort du décompte fourni par le bailleur que la dette locative s’élève à 6.102,99 euros au 1er avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse (dernier versement au crédit : 400 euros le 8 juillet 2024).

Le locataire sera condamné à verser cette somme au bailleur, outre une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du mois de mai 2025, équivalente au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du contrat de bail et des charges dument justifiées, jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SCI PATRIMOINE KOCAK ne justifie pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Monsieur [M] [E] [L], qui perd le procès, sera condamné aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

La SCI PATRIMOINE KOCAK a nécessairement engagé des frais pour faire valoir ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Monsieur [M] [E] [L] sera condamné à lui verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS