TJ 93008, 21 juill. 2025, RG 25/05588

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 25/05588 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3GGS

Minute : 25/00816

S.C.I. FONCIERE DI 01/2006
Représentant : Me Bruno ALLALI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0709

C/

Monsieur [S] [D]
Madame [O] [D]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Bruno ALLALI

Copie certifiée conforme délivrée à :
Madame [O] [D]
Monsieur [S] [D]

Le

JUGEMENT DU 21 Juillet 2025

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 21 Juillet 2025;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 02 Juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. FONCIERE DI 01/2006
[Adresse 5]
[Localité 7]
représentée par Me Bruno ALLALI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0709

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [D]
[Adresse 6]
[Localité 8]
comparant

Madame [O] [D] née [Y]
[Adresse 6]
[Localité 8]
comparante

D'AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 27 mai 2008 modifié par avenant du 15 septembre 2020, la SCI FONCIERE DI 01/2006 a donné à bail à Monsieur [S] [D] et Madame [O] [D] née [Y] un appartement à usage d’habitation et un parking situés au [Adresse 6] (anciennement nommée [Adresse 4]), pour un loyer mensuel de 456,68 euros outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI FONCIERE DI 01/2006 a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2 147,41 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’octobre 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 25 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2025, la SCI FONCIERE DI 01/2006 a fait assigner Monsieur [S] [D] et Madame [O] [D] née [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,
- ordonner l'expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- autoriser son expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs,
- condamner solidairement Monsieur [S] [D] et Madame [O] [D] née [Y] à lui payer les loyers et charges impayés au 30 janvier 2025, soit la somme de 2 523,66 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner solidairement Monsieur [S] [D] et Madame [O] [D] née [Y] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SCI FONCIERE DI 01/2006 expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 25 octobre 2024.

A l'audience du 2 juin 2025, la SCI FONCIERE DI 01/2006, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 1 784,46 euros, selon décompte en date du 30 mai 2025.

Monsieur [S] [D] et Madame [O] [D] née [Y], présents, ont contesté devoir cette somme, estimant avoir versé la somme de 700 euros le 30 mai, avec un solde locatif de 1 084,46 euros. Ils ont demandé des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, faisant valoir que le paiement intégral du loyer courant a été repris et que leur situation financière leur permet de faire face à un échéancier de paiement. Sur la situation financière, il est fait état de 2 500 de revenus mensuels, avec 5 enfants à charge. Ils proposent de verser la somme réclamée en 1 versement avant le 31 juillet 2025.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 juillet 2025. Le bailleur a été autorisé à produire par note en délibéré un décompte actualisé de la dette aux fins de vérification du versement allégué.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 14 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 2 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI FONCIERE DI 01/2006 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 28 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 13 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 27 mai 2008 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 octobre 2024, pour la somme en principal de 2 147,41 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 décembre 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [S] [D] et Madame [O] [D] née [Y] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

La SCI FONCIERE DI 01/2006 produit un décompte démontrant que Monsieur [S] [D] et Madame [O] [D] née [Y] restent lui devoir la somme de 1 784,46 euros à la date du 30 mai 2025.

Suivant note en délibéré dûment autorisée, la dette s’élève au 30 mai 2025 à la somme de 1 084,46 euros, en ce inclus le versement de la somme de 700 euros alléguée par les défendeurs à l’audience.

Pour la somme au principal, Monsieur [S] [D] et Madame [O] [D] née [Y] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette qui inclut le versement allégué.

Ils seront donc condamnés au paiement de la somme de 1 084,46 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 147,41 euros à compter de la délivrance du commandement de payer.

Monsieur [S] [D] et Madame [O] [D] née [Y] seront également condamnés solidairement au paiement à compter du 31 mai 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande de délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, aux locataires en situation de régler leur dette locative, à la condition, que ceux-ci aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

En l'espèce, le décompte locatif produit aux débats par la SCI FONCIERE DI 01/2006 démontre que Monsieur [S] [D] et Madame [O] [D] née [Y] ont repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Par ailleurs, ils proposent un échéancier de paiement qu’ils seront en capacité de respecter compte tenu de leurs ressources.

Au regard de ces éléments, il convient de leur accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il est démontré que le paiement intégral du loyer courant a été repris avant l’audience, alors au surplus que la dette a diminuée. En conséquence il sera fait droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il est important de préciser que faute pour Monsieur [S] [D] et Madame [O] [D] née [Y] de respecter les modalités de paiement accordées supra ou de ne pas payer le montant intégral du loyer courant à compter de l’audience, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant leur expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [S] [D] et Madame [O] [D] née [Y], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI FONCIERE DI 01/2006 les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS