TJ 93008, 12 juin 2025, RG 24/07730

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/07730 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z2IY

Minute : 25/00641

Monsieur [G] [E] [V] [X]
Madame [F] [L] [A]

C/

Madame [U] [T] [D]
Représentant : Me Jeanne-céline MBENOUN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB247

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Jeanne-Céline MBENOUN

Copie certifiée conforme délivrée à :
Monsieur [G] [E] [V] [X]
Madame [F] [L] [A]

Le

JUGEMENT DU 12 Juin 2025

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 12 Juin 2025;

par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 29 Avril 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [G] [E] [V] [X]
[Adresse 4]
[Localité 7]
comparant

Madame [F] [L] [A]
[Adresse 4]
[Localité 7]
non comparante

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [U] [T] [D]
[Adresse 5]
[Localité 9]
représentée par Me Jeanne-Céline MBENOUN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB247

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous signature privée en date du 26 juillet 2022, Monsieur [G] [X] et Madame [F] [L] [A] ont donné à bail à Madame [U] [D] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], à [Localité 9].
Suivant exploit de commissaire de justice en date du 24 janvier 2024, les bailleurs ont fait signifier à la locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur la somme en principal de 5.790,30 euros.
Suivant exploit de commissaire de justice en date du 7 juin 2024, Monsieur [G] [X] et Madame [F] [L] [A] on fait assigner Madame [U] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au sein de la chambre de proximité de Saint-Denis (93 200) aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de l’occupante en la forme ordinaire,Condamner la défenderesse à leur verser la somme de 6.883,60 euros au titre de sa dette locative, sous réserve d’actualisation, ainsi qu’une indemnité d’occupation,Condamner la défenderesse à lui verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.L’affaire a été appelée à l’audience du 16 septembre 2024, puis a fait l’objet de renvois jusqu’au 29 avril 2025.
A cette date, Monsieur [G] [X] comparaît en personne et sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Madame [F] [L] [A] n’a pas comparu.
En réponse aux moyens tirés par la défenderesse de l’indécence du logement, Monsieur [G] [X] fait valoir que la Mairie de [Localité 9] et l’ARS présentent des constatations contradictoires s’agissant de sa superficie, et indique que le volume ou cubage de l’appartement est suffisant. En réponse au moyen tiré de l’absence de fenêtres, il fait valoir que l’ARS indique que la porte-fenêtre est suffisante. En réponse au moyen tiré de l’absence de chauffage, il indique que l’état des lieux d’entrée permet de constater la présence de radiateurs neufs. Il osuligne qu’une échelle permettait d’accéder au coin nuit. En réponse au moyen tiré de la présence d’humidité, il fait valoir que trois systèmes de ventilation sont installés, et qu’il appartenait à la locataire d’entretenir et aérer le logement. Il souligne qu’aucune preuve de la présence de punaises de lit n’est rapportée, et que la literie était neuve à la date de l’entrée de l’occupante dans les lieux. Il produit l’état des lieux d’entrée, qui témoigne d’un appartement en bon état, et un décompte actualisé établissant la dette à hauteur de 12.074,70 euros terme d’avril 2025 inclus.
Madame [U] [D], représentée par son conseil, soutient oralement ses écritures. Elle sollicite de voir, étant noté que les conclusions déposées ne comportent pas de dispositif et que les prétentions auxquelles il a été oralement renvoyé à la barre sont déduites par le tribunal de la lecture sourcilleuse du corps des écritures :
A titre principal, surseoir à statuer en raison du dépôt d’un dossier de surendettement en date du 28 août 2024, puis d’un nouveau dossier de surendettement en date du mois d’avril 2025,Subsidiairement, débouter le demandeur de l’intégralité de ses demandes, A titre infiniment subsidiaire, accorder des délais d’un an au moins pour libérer le logement. A titre reconventionnel, condamner le demandeur à lui verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance.Au soutien de sa demande de débouté, la défenderesse fait valoir qu’un arrêté de traitement de l’insalubrité a été pris le 25 février 2025 et que l’exécution du contrat de bail est suspendue.
Au soutien de sa demande reconventionnelle, elle souligne que l’appartement présente plusieurs désordres, notamment l’absence de chauffage fixe, la prolifération de moisissures, l’humidité très importante, le défaut d’aération et d’isolation, l’absence de fenêtres.
Elle produit un rapport de visite dressé par le service de lutte contrat l’habitat indigne de la municipalité de [Localité 9] le 26 juillet 2024 indiquant notamment : non-respect du permis de louer, absence de chauffage fixe, prolifération de moisissure, humidité très importante, défaut d’aération, défaut d’isolation, présence de nuisibles (rats et punaises de lit), absence de fenêtre, absence de chauffage fixe (sic).
Elle produit également un rapport de visite dans le cadre du traitement de l’habitat insalubre dressé par l’ARS le 10 septembre 2024 exposant les désordres suivants : Absence de pièce de vie de surface minimum à 9m² sous 2,2 mètres de hauteur, hauteur sous plafond inférieure à 2,20 mètres dans le coin cuisine sous la mezzanine, présence d’humidité et de moisissures dans la salle d’eau, insuffisance du moyen de chauffage fixe, revêtements dégradés dans la salle d’eau.
Elle produit également un arrêté préfectoral n°25-0034 HI IMP de traitement de l’insalubrité en date du 25 février 2025 par lequel le préfet de la Seine-Saint-Denis arrête que le local loué est déclaré impropre à l’habitation, et ordonne aux bailleurs de faire cesser la mise à disposition du local et reloger les occupants dans un délai d’un mois.
A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 12 juin 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion
Les demandeurs ne rapportent pas la preuve que, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l’audience.
En outre, l’article L521-2 III du code de la construction et de l’habitation dispose qu’un arrêté de traitement de l’insalubrité ne peut entraîner la résiliation de plein droit des baux et contrats d’occupation ou d’hébergement. Les occupants qui sont demeurés dans les lieux faute d’avoir reçu une offre de relogement conforme aux dispositions du II de l’article L.521-3-1 sont des occupants de bonne foi qui ne peuvent être expulsés de ce fait.
Dès lors, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi susvisée et L521-2 III du code de la construction et de l’habitation, la demande de résiliation et d’expulsion sera déclarée irrecevable.
Sur la demande de sursis à statuer
L’article 378 du code de procédure civile dispose que la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.
En l’espèce, le seul dépôt d’un dossier de surendettement ne constitue pas un élément de nature à empêcher la juridiction de céans de statuer sur les demandes des parties.
La demande de sursis à statuer sera par conséquent rejetée.
Sur la demande en paiement
L’article 7a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l’espèce, les bailleurs produisent le contrat de location ainsi qu’un décompte établissant la dette à hauteur de 12.074,70 euros terme d’avril 2025 inclus.
Toutefois, Madame [U] [D] produit une décision de la commission de surendettement des particuliers de la Seine-Saint-Denis en date du 30 septembre 2024 décidant de la suspension d’exigibilité pour une durée de 18 mois au taux de 0,00% de la dette locative constituée à cette date.
Les bailleurs restent taiseux sur ce point.
En outre, ils n’indiquent pas à quelle date a été notifié l’arrêté de traitement de l’insalubrité du 25 février 2025, alors que ce dernier suspend l’obligation de paiement du loyer conformément aux dispositions de l’article L521-2 du code de la construction et de l’habitation.
Les bailleurs ne rapportent ainsi pas la preuve du montant de la dette dont ils réclament paiement.
Or, la charge de cette preuve leur incombe, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil.
Dès lors, la demande en paiement sera rejetée.
Sur la demande reconventionnelle en paiement
L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites.
Il ressort de la combinaison des articles 1217 et suivants du code civil et 1353 du même code qu’il appartient à la partie qui entend mettre en œuvre la responsabilité civile contractuelle de son co-contractant de rapporter la preuve des conditions d’engagement de ladite responsabilité, à savoir et cumulativement : une inexécution contractuelle, un préjudice et un lien de causalité.
En l’espèce, la défenderesse produit des rapports de l’ARS et de la municipalité de [Localité 9] datant de 2022, soit deux années après la prise à bail des locaux, et faisant état de divers désordres.
Toutefois, le bailleur verse aux débats l’état des lieux d’entrée contradictoire signé par la locataire à la date de prise à bail des locaux, indiquant un appartement en bon état et ne présentant pas les désordres signalés plus de deux années après cette entrée dans les lieux. La défenderesse reste taiseuse sur ce point.
Il rapporte ainsi la preuve de s’être acquitté de son obligation, à la date à laquelle les locaux ont été mis à disposition ; les désordres sont survenus postérieurement et non de son fait.
La demande reconventionnelle sera par conséquent rejetée.
Sur les autres demandes
Monsieur [G] [X] et Madame [F] [L] [A], qui perdent le procès, seront tenus aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande de ne prononcer aucune condamnation au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Il sera rappelé que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,
DECLARE irrecevable la demande de résiliation et d’expulsion,
REJETTE les demandes en paiement,
CONDAMNE Monsieur [G] [X] et Madame [F] [L] [A] aux dépens,
REJETTE pour le surplus les demandes des parties,
RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.
Le greffier Le juge des contentieux de la protection