TJ 93008, 19 mai 2025, RG 24/08831

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/08831 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z7BL

Minute : 25/00531

Organisme OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE
Représentant : Maître Emmanuel SOURDON de la SELEURL SOURDON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0290

C/

Monsieur [T] [C]
Représentant : Me Rose nicole SIME, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 247

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :

Maître Emmanuel SOURDON de la SELEURL SOURDON AVOCATS

Copie certifiée conforme délivrée à :

Me Rose nicole SIME

Le

JUGEMENT DU 19 Mai 2025

Jugement rendu par décision Contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 19 Mai 2025;

par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Nora BENDERRADJ, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 31 Mars 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Stéphie BOULATE, adjointe faisant fonction de greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Organisme OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE
[Adresse 5]
[Localité 7]
représentée par Maître Emmanuel SOURDON de la SELEURL SOURDON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0290

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [C]
[Adresse 4]
[Localité 7]
représenté par Me Rose nicole SIME, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 247

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous signature privée en date du 30 juin 2021, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE a donné à bail à Monsieur [T] [C] [C] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 7].
Par message électronique en date du 23 novembre 2021, un préposé de l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE a indiqué que des voisins du logement loué avaient été contactés par des tiers pour connaître les références du badge d’accès à l’immeuble, afin d’en faire des copies.
Suivant exploit de commissaire de justice en date du 10 février 2022, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE a fait constater
« Ayant pénétré, je constate que le logement est entièrement vide de tout meuble ou objet mobilier. Il n’existe pas de trace d’occupation. Absence de linge, papier, nourriture. »
Suivant exploit de commissaire de justice en date du 1er mars 2022, le bailleur a fait signifier au locataire une mise en demeure de justifier l’occupation.
Par attestation manuscrite en date du 31 mars 2023, Monsieur [C] [C] a indiqué avoir « pris la somme de 1.400 euros de la main de Monsieur [P] [H] pour sous location ».
Par rapport gardien en date du 17 août 2024, le gardien de l’immeuble a indiqué « M. [H], collocataire de M.[C], logt B301 étage 3, au [Adresse 4], m’a appelé pour m’exliquer qu’il était dehors ; pourtant il est revenu de voyage et il a trouvé que la serrure porte palière est changée, Après lui avoir expliqué que son locataire n’est pas autorisé à relouer le logement, je le conseille à voir avec M, [C] ou se rapprocher de PCH »
Par courrier adressé au bailleur le 19 août 2024, Monsieur [P] [H] a indiqué « J’ai loué l’appartement chez M. [C] [T] depuis le 31 mars 2023. Avec une caution de 800 € et une avance de loyer de 600€. Je paie 600€ tous les mois et à ma grande surprise au retour de mes vacances il a changé la serrure de l’appartement dont j’ai en ma possession les clés. »
Par déclaration de main courante en date du 21 août 2024, Monsieur [P] [H] a décrit aux services de police la même situation.
Suivant exploit de commissaire de justice en date du 3 septembre 2024, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE a fait assigner Monsieur [T] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de [Localité 7] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location, ordonner l’expulsion du défendeur en la forme ordinaire,
- Fixer à 82,42 euros par mois l’indemnité d’occupation à compter de la résiliation et condamner le défendeur à la lui verser,
- Condamner le défendeur à lui verser la somme de 11.000 euros au titre des loyers indument perçus,
- Condamner le défendeur à lui verser la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 18 novembre 2024, et a été renvoyée au 31 mars 2025.
A cette date, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE, représentée par son conseil, soutient oralement ses écritures et forme les mêmes demandes qu’en son acte introductif d’instance.
Il fait valoir au visa de l’article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles 1741 et 1224 du code civil que le locataire a sous-loué l’appartement en violation de ses obligations légales et contractuelles. Il produit les éléments évoqués supra au stade de l’exposé du litige.
En réponse au moyen tiré par le défendeur de la production de documents officiels à l’adresse des lieux loués, le bailleur fait valoir que ces documents reprennent les déclarations unilatérales du défendeur quant à son adresse et que les organismes concernés n’ont procédé à aucune vérification sur place.
Au soutien de sa demande de condamnation en paiement des sous-loyers perçus par le locataire, le bailleur fait valoir que lesdits sous-loyers constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire. Il indique que le sous-locataire a indiqué payer 600 euros par mois, sur une période de 17 mois, soit entre avril 2023 et août 2024 inclus, outre une caution de 800 euros.
Monsieur [T] [C], représenté par son conseil, soutient oralement ses écritures. La décision sera rendue contradictoirement.
Il sollicite de voir débouter le bailleur de ses demandes. Subsidiairement, il sollicite l’octroi de délais pour quitter les lieux. Il sollicite également de voir écarter l’exécution provisoire.
Au soutien de sa demande de débouté, le défendeur fait valoir qu’il a occupé les lieux au moins huit mois par an.
Il explique le constat d’huissier présentant un logement vide par le fait qu’il a été dressé entre le moment où il s’est débarrassé de tous ses anciens meubles, trop encombrants, et le moment où il en a acquis de nouveaux plus adaptés à son logement. Il produit à ce titre une facture de location de box. Il produit également des documents administratifs (avis d’imposition, permis de conduire, courrier bancaire, documents professionnels, casier judiciaire, attestation d’assurance, documents CPAM) indiquant le bien loué comme étant son adresse. Il en déduit que le bailleur échoue à rapporter la preuve de l’absence d’occupation des locaux loués.
Il conteste les déclarations de Monsieur [P] [H], indiquant qu’elles sont insuffisantes à caractériser l’existence d’une sous-location.
Au soutien de sa demande subsidiaire de délais pour quitter les lieux, il fait valoir qu’il ne perçoit que le RSA, et produit une attestation CAF.
A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 19 mai 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande principale
Sur la demande de résiliation et d’expulsion
Il ressort des articles 1217 et suivants du code civil que la résolution peut être demandée en justice, en cas d’inexécution suffisamment grave par une partie de ses obligations.
L’article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur.
En l’espèce, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE produit un constat de commissaire de justice indiquant que l’appartement était entièrement vide au 10 février 2022, soit sept mois après la signature du contrat de location. L’argument du défendeur suivant lequel il aurait dû le vider de ses meubles pour en acquérir de nouveaux ne saurait convaincre le tribunal, étant précisé d’une part que cela signifie que l’appartement aurait été occupé sans le moindre élément meublant pendant plusieurs mois, et d’autre part que cet argument ne saurait expliquer l’absence de linge, papier, nourriture constatée par commissaire de justice.
L’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE produit en outre divers éléments de preuve relatifs à la sous-location alléguée, détaillés au stade de l’exposé du litige de la présente décision. En réponse à ce faisceau de preuves concordantes, le défendeur se contente d’indiquer que la preuve est insuffisante, sans exposer pourquoi un tiers ferait de telles déclarations, renouvelées y compris devant les forces de l’ordre, et comment ces déclarations concorderaient avec celles des préposés de l’OPH. Le défendeur échoue là encore à convaincre la juridiction de céans.
Dès lors, il sera considéré que la preuve de l’absence d’occupation des locaux et de la sous-location est rapportée par le bailleur.
Cette inexécution est suffisamment grave en ce qu’elle met en péril l’équilibre économique du contrat, dans un logement social destiné à satisfaire le droit fondamental au logement des personnes ne pouvant se loger dans le parc privé.
La résolution judiciaire du contrat sera ordonnée.
L’expulsion du locataire sera ordonnée en la forme ordinaire.
La demande de délais avant de quitter les lieux sera rejetée, le locataire ne les occupant manifestement pas.
Le défendeur sera condamné à verser au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant équivalent aux sommes qui auraient été dues en cas de poursuite du contrat de location, à compter de la présente décision et jusqu’à parfaite libération des lieux, au visa de l’article 1240 du code civil.
Sur la demande de condamnation en paiement
L’article 584 du code civil dispose que les fruits civils sont les loyers des maisons, les intérêts des sommes exigibles, les arrérages des rentes.
En l’espèce, les sommes perçues au titre de la sous-location sont des fruits civils appartenant par accession au propriétaire.

Il ressort du courrier du 19 août 2024 et de l’enquête gardien du 17 août 2024 que Monsieur [P] [H] a occupé le logement entre le 31 mars 2023 et le 17 août 2024. Ce dernier précise avoir versé la somme de 800 euros à titre de caution, une avance de loyer de 600 euros, et 600 euros par mois d’occupation. L’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE produit en outre une quittance de sous-loyer établie par le défendeur. Il ressort de ces éléments que le locataire a perçu la somme de 11.000 euros au titre de la sous-location.
Monsieur [T] [C] [C] sera condamné à verser la somme de 11.000 euros au bailleur au titre de la restitution des fruits civils.
Sur les autres demandes
Monsieur [T] [C] [C] sera condamné aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.
L’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE a nécessairement engagé des frais, notamment d’avocat, pour faire valoir ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Le défendeur sera condamné à lui verser la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, dont il sera rappelé qu’elle est de droit au visa de l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision rendue contradictoirement, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,
PRONONCE la résiliation du contrat de location conclu entre l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE et Monsieur [T] [C] [C], portant sur un logement situé [Adresse 4] à [Localité 7],
ORDONNE à Monsieur [T] [C] [C] de libérer le logement et restituer les clés dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,
DIT qu’à défaut de libération volontaire dans ce délai, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique,
ORDONNE en tant que de besoin le transport des meubles meublants, aux frais de l’expulsé, dans tel garde-meuble de son choix, et à défaut choisi par le bailleur,
RAPPELLE qu’aux termes des dispositions de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, aucune expulsion ne saurait être diligentée entre le 1er novembre et le 31 mars de l’année suivante,
CONDAMNE Monsieur [T] [C] [C] à verser à l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 82,42 euros, à compter de la présente décision et jusqu’à parfaite libération des lieux,
CONDAMNE Monsieur [T] [C] [C] à verser à l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE la somme de 11.000 euros au titre de la restitution des fruits civils,
CONDAMNE Monsieur [T] [C] [C] à verser à l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [T] [C] [C] aux dépens,
REJETTE pour le surplus les demandes des parties,
RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.

Le juge des contentieux de la protection Le greffier