TJ 93008, 15 juill. 2025, RG 25/06278

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 25/06278 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3IUW

Minute : 25/00839

S.A. IN’LI
Représentant : Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431

C/

Monsieur [C] [J] [Y]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Christine GALLON

Copie certifiée conforme délivrée à :
Monsieur [C] [J] [Y]

Le

JUGEMENT DU 15 Juillet 2025

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 15 Juillet 2025;

par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 10 Juin 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. IN’LI
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 5]
représentée par Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [J] [Y]
[Adresse 4]
[Localité 7]
comparant

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date 13 mai 2019, la SA IN’LI a donné à bail à Monsieur [C] [Y] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 7].

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 16 décembre 2024, la SA IN’LI a fait signifier au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur le montant en principal de 2.847,89 euros.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 10 avril 2025, la SA IN’LI a fait assigner Monsieur [C] [Y] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au sein du tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,Ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, ainsi que sa condamnation à verser une indemnité d’occupation,Condamner Monsieur [C] [Y] à lui verser la somme de 3.111,80 euros au titre des loyers et charges impayés, sous réserve d’actualisation au jour de la décision à intervenir,Condamner le défendeur à lui verser la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens
L’affaire a été appelée à l’audience du 10 juin 2025.

A cette date, la SA IN’LI, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle est autorisée à faire parvenir au tribunal en cours de délibéré un décompte actualisé.

Monsieur [C] [Y] comparaît en personne. Il reconnaît le montant de la dette locative. A la demande du tribunal, il indique ne pas avoir repris le paiement du loyer courant mais avoir effectué un versement de 300 euros. Il est autorisé à faire parvenir au tribunal en cours de délibéré une preuve de paiement.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 15 juillet 2025.

Par note en délibéré reçue le 23 juin 2025, Monsieur [Y] rapporte la preuve d’un paiement de 300 euros en date du 2 juin 2025.

Par note en délibéré reçue le 12 juin 2025, la SA IN’LI fait parvenir au tribunal un décompte actualisé établissant la dette à hauteur de 3.596,57 euros frais déduits. La SA IN’LI précise que le versement de 300 euros a bien été imputé au compte locataire mais qu’il ne couvre pas le montant du loyer courant qui s’élève à 639,89 euros hors charges.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 11 avril 2025 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 17 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 avril 2025.

En conséquence, l’action introduite par la SA IN’LI est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié par exploit de commissaire de justice aux locataires le 16 décembre 2024, pour la somme en principal de 2.847,89 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 17 février 2025.

Sur l’absence de délais de paiements suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 nouveau (1244-1 ancien) du code civil, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte produit et des déclarations des parties à la barre que le locataire n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’expulsion du locataire sera donc ordonnée.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les indemnités d’occupation, dues au titre de l’article 1240, visant sur ce fondement délictuel à indemniser le bailleur de la perte de revenu que constitue l’occupation du logement, au regard au surplus des dispositions de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prohibant toute clause pénale dans un contrat de bail soumis à son champ d’application, ne saurait être d’un montant supérieur aux loyers qui auraient été dus en l’absence de résiliation du contrat de bail, outre les charges dument justifiées.

Il ressort du décompte fourni par le bailleur que la dette locative s’élève à 3.596,57 euros au 12 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse (dernier versement au crédit : 300 euros le 2 juin 2025).

Le locataire sera condamné à verser cette somme au bailleur, outre une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du mois de juin 2025, équivalente au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du contrat de bail et des charges dument justifiées, jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les autres demandes

Monsieur [C] [Y], qui perd le procès, sera condamné aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

La SA IN’LI a nécessairement engagé des frais pour faire valoir ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Monsieur [C] [Y] sera condamné à lui verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS