TJ 83050, 6 juin 2025, RG 23/04425

Le présent jugement a été signé par Madame Agnès MOUCHEL, Juge de l’Exécution, et par Monsieur Farid DRIDI, Greffier présent lors du prononcé

N° RG 23/04425 - N° Portalis DB3D-W-B7H-J4V7
1 copie exécutoire à : Me Luc COLSON
1 expédition à : délivrées le : 06 JUIN 2025
Maître [R] [Y] [N] de la SELARL CABINET [N]-LAMBERT ASSOCIES / Me Carole DUFOND

Délivrée le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

JUGEMENT DU 06 JUIN 2025

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FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Agnès MOUCHEL, Juge de l’Exécution

GREFFIER : Monsieur Farid DRIDI,

DÉBATS :

A l’audience du 16 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Juin 2025.

Jugement prononcé après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort par Madame Agnès MOUCHEL.

DEMANDERESSE

S.C. LA CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL PROVENCE COTE D’AZUR
dont le siège social est [Adresse 12],immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n°D 415 176 072, dûment représentée par son directeur général en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
domicile élu : chez Maître [Localité 13] COLSON Avocat, dont le siège social est sis [Adresse 16]

CREANCIER(S) POURSUIVANT LA VENTE, représenté par Me Luc COLSON, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, Me Marie-France CESARI , avocat au barreau de NICE, avocat plaidant,

DEFENDEURS

Monsieur [J] [H] [V] [D]
né le [Date naissance 2] 1977 à [Localité 14], demeurant [Adresse 4]

DEBITEUR SAISI non comparant,

Madame [E] [T] divorcée [D]
née le [Date naissance 1] 1974 à [Localité 9], demeurant C/O Mr. et Mme [T] [P] - [Adresse 5]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 8305-2023-4453 du 18/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

DEBITEUR SAISI représenté par Me Carole DUFOND, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,

EN PRESENCE DE :

S.D.C. DE LA RESIDENCE [11]
domicile élu : chez SELARL [N] LAMBERT ASSOCIES Avocats, dont le siège social est sis [Adresse 18]

(Inscriptions d’hypothèques judiciaires prises à son profit au SPFE [Localité 7] 2 le 29 octobre 2013, volume 2023 V n°5000 et le 1er décembre 2014, volume 2014 V n°5501)

CREANCIER INSCRIT représenté par Maître Jean philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocats au barreau de DRAGUIGNAN

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EXPOSE DU LITIGE

La société CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL PROVENCE COTE D’AZUR poursuit au préjudice de Monsieur [J] [H] [V] [D] et Madame [E] [T] divorcée [D] la vente sur saisie immobilière des biens et droits immobiliers leur appartenant situeéssur la commune de [Localité 8], cadastrés section BK numéro [Cadastre 3] les lots 81 et 7 dans le bâtiment J.

Ainsi, le créancier poursuivant leur a fait délivrer un commandement aux fins de saisie immobilière les 27 et 28 févriers 2023, publié au deuxième Bureau du Service de la Publicité Foncière et de l’Enregistrement de [Localité 7] le 17 avril 2023, volume 2023 S numéro 45.

Suivant exploit du commissaire de justice en date du 12 juin 2023, le créancier poursuivant a fait assigner Monsieur [J] [H] [V] [D] et Madame [E] [T] divorcée [D] à l’audience d’orientation du juge de l'exécution immobilier du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN du 08 Septembre 2023.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’examen de l’affaire a été retenu à l’audience du 17 mai 2024 en la présence de la banque poursuivante, de Madame [E] [T] divorcée [D] du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 17], représentés par leurs conseils.

A l’issue de l’audience, par jugement avant dire droit en date du 15 juillet 2024, le juge de l’exécution a :
-SURSIS à statuer sur les demandes de la société [Adresse 6] ;
-SOULÈVE d'office la question de l’éventuel caractère abusif de la clause d’exigibilité immédiate stipulée à l'article intitulé «DECHEANCE DU TERME EXIGIBILITÉ DU PRESENT PRÊT» en page 34 de l’acte authentique du 28 février 2007 ;
-ORDONNE la réouverture des débats à l'audience du VENDREDI 18 octobre 2024 à 09H00 devant le juge de l’exécution de [Localité 7] ;
-DIT que le présent jugement vaut convocation pour les parties ;
-INVITE les parties à formuler leurs observations sur le point de droit soulevé d'office et ses éventuelles conséquences sur les caractères liquide et exigible de la créance du créancier poursuivant ;
-RÉSERVE les dépens.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’examen de l’affaire a été retenu à l’audience du 7 mars 2025.

Conformément à ses conclusions notifiées par RPVA le 16 octobre 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens soutenus, la société CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL PROVENCE COTE D’AZUR a demandé au juge de :
Vu les articles R.213-7 et R.213-12 du code de l’urbanisme,
Vu les articles L. 313-50 et L. 313-51 du code de la consommation,
Vu l’article 1217 du Code civil,
Vu la jurisprudence,
Vu l’avis de la Cour de cassation,
Vu les pièces versées aux débats,
À titre principal :
– juger les clauses d’exigibilité anticipée contenues dans les prêts non abusives dans la mesure où elles n’ont créé aucun déséquilibre dans les droits et obligations des parties,
– fixer à la somme de 147084.99 €, arrêtée au 17 janvier 2023 en principal, intérêts, frais et accessoires, le montant de sa créance au titre des prêts reçus en la forme authentique le 28 février 2007,
Subsidiairement, si le juge de céans devait prononcer la nullité de la clause contractuelle :
– juger exigibles les échéances impayées à la date de l’audience,
– fixer à la somme de 120820.57 € le montant de sa créance,
Sur la vente amiable :
– juger la notification de préemption de la mairie de [Localité 8] hors délais,
– juger que la mairie de [Localité 8] a renoncé à son droit de préemption car hors délais,
En tout état de cause,
Vu les articles R. 322-20 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
– lui donner acte de ce qu’elles ne sont 11 pas à la vente du bien de Monsieur et Madame [D] si ces derniers en forment ensemble la demande,
– fixer à la somme de 95 000 € le prix en deçà duquel le bien ne pourra être vendu,
–taxer les frais de poursuites conformément à l’article R. 322 -5 alinéa 2 à la charge de l’acquéreur, ainsi que les émoluments de l’avocat poursuivant conformément aux dispositions de
l’article A. 444 -91 du code de commerce,
– fixer la date de rappel de l’audience à telle date qu’il plaira à Monsieur le juge de l’exécution immobilier dans un délai de 4 mois,
–ordonner les dépens en frais privilégiés de vente, dont distraction au profit de Me Luc COLSON, avocat au barreau de Draguignan.

Conformément à ses conclusions notifiées par RPVA le 7 janvier 2025, Madame [E] [T] a demandé au juge de :
Vu les dispositions des articles R322-21 du Code des procédures civiles d’exécution ;
Vu les dispositions de l’article 1583 du Code civil ;
Vu les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
S’agissant de la clause abusive :
– juger que la clause stipulant la déchéance du terme et exigibilité du prêt est abusive et par conséquent réputée non écrite,
En conséquence,
– juger que la déchéance du terme n’est pas fondée,
– juger que le prêt n’est pas exigible,
– juger que l’exigibilité des sommes ne peut porter que sur les sommes impayées au moment du commandement de payer,
S’agissant de la vente du bien :
– juger que la vente est parfaite entre la Mairie de [Localité 8] et Madame [E] [T].
– Autoriser la vente amiable du bien au prix de cent quinze mille euros (115.000 €).

Monsieur [J] [H] [V] [D], régulièrement convoqué par le greffe le 10 janvier 2025 par LRAR réceptionnée le 15 janvier 2025, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence LES EUCALYPTUS BÂTIMENT J, représenté par son conseil, n’a pas conclu.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 473 du Code de Procédure Civile, la présente décision sera réputée contradictoire en l'absence de Monsieur [D].

En application de l'article 472 du Code de Procédure Civile, en l'absence du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article R322-15 du code des procédures civiles d’exécution :
« A l'audience d'orientation, le juge de l'exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées,vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.
Lorsqu'il autorise la vente amiable, le juge s'assure qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur ».
Les articles L311-2, L311-4 et L311-6 du même code disposent :
« Tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier ».
« Lorsque la poursuite est engagée en vertu d'une décision de justice exécutoire par provision, la vente forcée ne peut intervenir qu'après une décision définitive passée en force de chose jugée.
Toutefois, pendant le délai de l'opposition, aucune poursuite ne peut être engagée en vertu d'une décision rendue par défaut ».
«Sauf dispositions législatives particulières, la saisie immobilière peut porter sur tous les droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l'objet d'une cession».

En l’espèce, au soutien de la procédure de saisie immobilière qu’il a diligentée, le créancier poursuivant produit aux débats:
- la copie exécutoire d’un acte reçu le 28 février 2007 par Maître [A] [X], notaire à [Localité 8], contenant prêt d’un montant de 140 700 €, remboursable en 300 mensualités, au taux de 4,20 % et prêt à taux zéro d’un montant de 22 500 € remboursables en 204 mensualités à Monsieur et Madame [D] par elle-même
- le courrier de mise en demeure avant déchéance du terme en date du 24 octobre 2016 adressé par LRAR à chacun des co-emprunteur.

Le caractère exigible de la créance du poursuivant résulte, en ce qui concerne le prêt à taux zero de l’application d’une clause figurant dans l’acte authentique au paragraphe “DEFAILLANCE DE L’EMPRUNTEUR AVEC DECHEANCE DU TERME” (page 27) et également de l’application d’une clause figurant au paragraphe « DECHEANCE DU TERME EXIGIBILITÉ DU PRESENT PRÊT » (page 34), aux termes de laquelle :
« En cas de survenance d’un déchéance du terme ci-dessous visé, le prêteur pourra se prévaloir de l’exigibilité immédiate de la totalité de sa créance par lettre recommandée adressée à l’emprunteur.
Le prêt deviendra alors de plein droit exigible, si bon semble à la banque, capital, intérêts, frais et accessoires :
– en cas de non paiement des sommes exigibles, concernant quelque dette que ce soit de l’emprunteur vis-à-vis du prêteur [...] »

En application de l’article L. 132 –1 alinéa premier du code de la consommation, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce :
« Dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. »

Sous l’impulsion de la Cour de justice des Communautés européennes, devenue la Cour de justice de l'Union européenne, il est désormais jugé que la clause qui prévoit la résiliation de plein droit d’un contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d'une durée raisonnable crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement. (Cassation 1ère Chambre civile - 22 mars 2023 - pourvois n°21-16.476 et 21-16.044, s’agissant d’un délai de 8 jours, Cassation 1ère Chambre civile - 29 mai 2024 - pourvoi n° 23-12.904 s’agissant d’un délai de 15 jours).

Dès lors, en l’espèce, les dispositions contractuelles prévoyant que la banque peut prononcer la déchéance anticipée du terme des prêts en cas de situation d’impayés, sans envoi préalable d’une mise en demeure d’avoir à régulariser cette situation dans un délai raisonnable, exposent les emprunteurs consommateurs à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, alors même qu’il s’agit de prêts immobiliers remboursables sur le long terme, par échéances mensuelles sur 17 et 25 années.

Par ailleurs, les conditions de mise en oeuvre de la clause importent peu, de sorte que le prêteur ne peut se prévaloir de ce qu’il a adressé à ses débiteurs plusieurs relances amiables avant de se prévaloir de cette clause ou que ces mises en demeure leur ont accordé, de fait, un délai pour régler l'arriéré, ces éléments ne pouvant régulariser le vice originel de la clause qui a été prévue contractuellement par les parties et que le prêteur ne peut modifier ultérieurement, de son seul fait.

Par conséquent, la clause susvisée doit être réputée non écrite et la banque poursuivante ne peut s’en prévaloir pour justifier de l’exigibilité de la créance qu’elle revendique à hauteur de la somme totale de 187084.99 € après déchéance anticipée des termes des prêts.

En outre, si la banque soutient que la déchéance anticipée des termes des prêts peut également résulter de l’application de dispositions légales, les articles du code civil ou du code de la consommation qu’elle invoque résultent de l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrant en vigueur le 1er octobre 2016 et précisant que les contrats conclus avant cette date demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d’ordre public.

Ainsi, la banque ne pouvant valablement se prévaloir, devant le présent juge, dans le cadre de la procédure de saisie immobilière qu’elle a diligentée, de la déchéance anticipée du terme des prêts, ces derniers apparaissent toujours en cours.

Il convient, dès lors, de s'intéresser aux conséquences qui en découlent sur le montant de la créance de la banque dans le cadre de la présente saisie immobilière, étant relevé que la défaillance des emprunteurs dans le paiement des échéances de remboursement des prêts n’est pas remise en cause par ces derniers.

Aux termes du commandement de payer valant saisie immobilière, les poursuite tendent à obtenir paiement du capital restant dû et de l’indemnité d’exigibilité découlant du prononcé de la déchéance anticipée du terme de chacun des prêts, outre les intérêts postérieurs au taux contractuel.

Si la saisie immobilière ne peut être validée pour obtenir paiement des sommes résultant de la déchéance anticipée du terme des prêts, non valablement prononcée, elle peut, en revanche, permettre à la banque poursuivante de recouvrir les différentes échéances impayées à leur terme, conformément au tableau d’amortissement propre à chacun des prêts.

Au vu des décomptes produits par la société demanderesse après réouverture des débats (pièces 16 et 17), il apparaît qu’à la date du 15 octobre 2024, les emprunteurs étaient redevables des sommes de 101259.34 € au titre du prêt 00600140553 et de 19561.23 € au titre du prêt 00600140554, soit de la somme totale de 120820.57 €.

Par conséquent, la société poursuivante justifie qu’elle dispose bien, à l’encontre de Monsieur [J] [H] [V] [D] et Madame [E] [T] divorcée [D], d’une créance liquide et exigible découlant du titre exécutoire dont elle se prévaut, d’un montant total de 120820.57 € selon décompte provisoirement arrêté au 15 octobre 2024, laquelle n’est au demeurant contestée ni en son principe ni en son montant par les débiteurs saisis.

Conformément à l’article R.322-18 du code des procédures civiles d’exécution qui dispose que le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires, il convient de retenir en l’espèce la créance de la société poursuivante à la somme susvisée, provisoirement arrêtée au 15 octobre 2024, à la somme de 120820.57 €, qui sera reprise dans le dispositif du présent jugement et de rejeter le surplus des prétentions de la banque poursuivante.

Madame [T] sollicite du présent juge qu’il “juge que la vente est parfaite entre la [I] [F] et Madame [E] [T]”, au motif que la [I] de [Localité 8] a fait part, le 5 décembre 2022, de sa volonté d’exercer son droit de préemption urbain pour l’acquisition de bien aujourd’hui saisi.
Il ne peut cependant être fait droit à sa demande dans le cadre de la présente instance, à laquelle la Mairie de [Localité 8] n’est pas partie et ne peut donc se voir imposer, par le présent jugement non rendu à son égard, le caractère parfait d’une vente.
Par ailleurs, et en tout état de cause, ainsi que le souligne la société poursuivante, la [I] [F] n’a pas réitéré postérieurement sa volonté de préempter, ni réalisé les démarches imposées par l’article R.213-12 du code de l’urbanisme.

Madame [T] sollicite également la possibilité de vendre le bien à l’amiable au prix de 115000 euros.

Monsieur [D], défaillant dans le cadre de la présente instance, n’a pas fait connaître sa position à ce sujet.

Pour autant, il est constant qu’il a manifestement accepté, antérieurement, de mettre le bien saisi en vente, ce qui a amené la Mairie de [Localité 8] à exercer son droit de préemption.

Dans ces conditions, il peut être fait droit à la demande de Madame [T] et la vente amiable du biens sera autorisée.

Les articles R.322-15 et R.322-21 du code des procédures civiles d’exécution disposent que le juge de l'exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente, qu’il taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant, qu’il fixe la date de l'audience à laquelle l'affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

En l’état des éléments du dossier, de la situation du bien, du procès-verbal descriptif, des conditions économiques du marché, il paraît légitime de fixer à la somme de 95000 euros le prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra pas être vendu, pour tenir compte des dispositions spécifiques en matière de vente amiable.

Au vu de l’état de frais et des justificatifs produits, les frais préalables du poursuivant seront provisoirement taxés à la somme de 3688,84 € et devront être versés par l’acquéreur, en sus du prix de vente.

Également, les émoluments de l’avocat poursuivant, calculés conformément au tarif en vigueur, seront payables par l’acquéreur, en sus du prix de vente, comme les frais de poursuite.

Les dépens de la présente instance seront employés en frais privilégiés de vente, avec distraction au profit du conseil du poursuivant.

PAR CES MOTIFS