TJ 33063, 8 août 2025, RG 25/00579

Du 08 août 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00579 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2HZN

[Y] [F]

C/

[W] [L]

- Expéditions délivrées à
la SELARL LEX URBA - NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS
[W] [L]

- FE délivrée à
la SELARL LEX URBA - NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS

Le 08/08/2025

Avocats : la SELARL LEX URBA - NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 août 2025

PRÉSIDENT : Mme Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [F]
né le 28 Septembre 1959 à [Localité 9]
[Adresse 5]
[Localité 3]

Représenté par Me Réjane SURE (SELARL LEX URBA - NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS)

DEFENDEUR :

Monsieur [W] [L]
né le 05 Octobre 1983 à [Localité 8]
[Adresse 6]
[Adresse 2]
[Localité 4]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 23 Mai 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 13 Mars 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31/05/2023, à effet du 01/06/2023, Monsieur [Y] [F] a donné à bail à Monsieur [W] [L] un logement situé [Adresse 7] à [Localité 10] moyennant un loyer initial de 404 euros et 32 euros de charges ainsi qu'un emplacement de stationnement n°32 situé à la même adresse.

Par acte de commissaire de justice du 18/12/2024, Monsieur [Y] [F] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1.400 euros au titre de l’arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 13/03/2025, Monsieur [Y] [F] a assigné Monsieur [W] [L] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 23/05/2025 aux fins de voir :

- Constater le jeu de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail survenue le 19 février 2025 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail conclu le 31 mai 2023 ;
- Ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [L] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique, ainsi que la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie ;
- Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 80 euros par jour de retard passé le délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés ;
- Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur ;
- Fixer l’indemnité d’occupation due par Monsieur [W] [L] à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à parfaite libération des lieux, à hauteur de la somme de 450,14 euros par mois, devenue exigible le 1er de chaque mois ;
- Condamner Monsieur [W] [L] au paiement de la somme provisionnelle de 945,81 euros à parfaire au titre de la dette locative ;
- Condamner Monsieur [W] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges locatives, soit 450,14 euros, devenue exigible le 1er du mois suivant ;
- Condamner Monsieur [W] [L] à payer une somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner Monsieur [W] [L] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 18 décembre 2024.

L'affaire a été débattue à l'audience du 23/05/2025.

Lors de l’audience du 23/05/2025, Monsieur [Y] [F], représenté par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 445,82 euros au 04/05/2025 et confirme les termes de sa demande initiale. Il indique être opposé à l’octroi de délai de paiement.

En défense, Monsieur [W] [L] comparaît et expose qu’il ne conteste pas la dette. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 200 euros en sus du loyer courant.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 08/08/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 13/03/2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 23/05/2025.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 20/12/2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique à l'emplacement de stationnement loué par Monsieur [Y] [F] à Monsieur [W] [L].

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement en son article VIII intitulé clause résolutoire prévoyant un délai de deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Monsieur [Y] [F] a fait signifier à Monsieur [W] [L] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.400 euros au titre des loyers échus suivant exploit du 18/12/2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Le locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde Monsieur [Y] [F] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 19/02/2025, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.
Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats, et notamment du décompte produit, du diagnostic social et financier, et des bulletins de paie de Monsieur [W] [L] que :
Monsieur [W] [L] a repris le paiement intégral du loyer courant et qu’il a versé la somme de 200 euros supplémentaires afin d’apurer sa dette, notamment le 4 mai 2025, de sorte que la dette locative a diminué de manière significative depuis la délivrance du commandement de payer et de l’assignation. En outre, Monsieur [W] [L] est en situation de régler le loyer courant et le montant de sa dette, compte tenu d’un revenu mensuel de 1.891 euros et de la diminution des saisies sur salaire pratiquées jusqu’en janvier 2025 sur son compte.

Par suite, nonobstant le refus du bailleur, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, Monsieur [Y] [F] sera autorisé à poursuivre l’expulsion de Monsieur [W] [L].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [W] [L] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (459,18 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation :

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [Y] [F] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 445,82 euros à la date du 04 mai 2025.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [W] [L] sera condamné au paiement de la somme de 445,82 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 04 mai 2025 – échéance du mois de mai 2025 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Monsieur [W] [L] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchu, il sera en outre condamné, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er juin 2025.

Sur la demande d’astreinte :

L'expulsion de l'occupant étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d'ordonner une astreinte en vue de le contraindre à quitter les lieux.

De surcroît, aux termes des articles L.421-1 et L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution applicables s’agissant de l’expulsion des lieux habités, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé.

Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n'y a pas lieu de prononcer en outre une astreinte.

Sur le sort des meubles :

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [W] [L].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [W] [L] à verser à Monsieur [Y] [F] la somme de 250 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,