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TJ 92050, 6 août 2025, RG 22/07712

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Date: 06/08/2025
Numéro: 22/07712
Lieu / cour: tj92050
Chambre: 8ème chambre
Type: other
Id: 689652a00279fffe84336b2e

Texte de la décision

82,430 caractères · tronqué Afficher l’intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
06 Août 2025

N° R.G. : N° RG 22/07712 - N° Portalis DB3R-W-B7G-X2CD

N° Minute : 25/

AFFAIRE

[N] [U], [X] [C] épouse [U]

[B] [I] [K]

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Monsieur [N] [U]
14 rue Voltaire
92500 RUEIL-MALMAISON

représenté par Maître Anne BAUDOIN de la SCP EVODROIT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : 13

Madame [X] [C] épouse [U]
14 rue Voltaire
92500 RUEIL MALMAISON

représentée par Maître Anne BAUDOIN de la SCP EVODROIT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : 13

DEFENDERESSE

Madame [B] [I] [K]
14 rue de Verdun
92500 RUEIL-MALMAISON

représentée par Me Alexandra LEVY - DRUON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 683

En application des dispositions des articles 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Février 2024 en audience publique devant :

Elisette ALVES, Vice-Président
Caroline KALIS, Juge

magistrats chargés du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président
Elsa CARRA, Juge
Caroline KALIS, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats, prorogée au 06 août 2025.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé 14, rue Voltaire à RUEIL-MALMAISON (92500) est soumis au statut de la copropriété. Cette copropriété, qui ne dispose pas d’un syndic, est composée de deux bâtiments décrits comme suit dans le règlement de copropriété :

« BATIMENT A : côté rue Voltaire, comprenant DEUX LOGEMENTS à usage d’habitation, sur TROIS niveaux, garage et sous-sol.

BATIMENT B : en arrière, desservi par un passage sous le bâtiment A, composé de UN LOGEMENT et UN WATER-CLOSET à usage d’habitation, sur DEUX niveaux. »

Suivant acte authentique en date du 4 février 2003, Mme [B] [I] [K] a acquis sous le régime de l’indivision, avec sa mère, le lot n°4 de l’état descriptif de division désigné comme suit :

« LOT NUMERO QUATRE (4)

Un APPARTEMENT situé dans le bâtiment B, au rez-de-chaussée, comprenant :
Séjour avec coin cuisine aménagée, une chambre, une salle de bains avec W.C, jardin privatif au droit de l’appartement.

Le VENDEUR déclare qu’il y a un chalet de jardin au fond du jardin.

Et 278/1.000èmes des parties communes générales.»

Suivant acte authentique en date du 27 avril 2017, M. [N] [U] et Mme [X] [C] épouse [U] (ci-après les époux [U]) ont acquis les lots n°2 et 3 de l’état descriptif de division désignés comme suit :

« Lot numéro deux (2)

Dans le bâtiment A, au premier et deuxième étage, un appartement duplex comprenant au premier niveau : séjour avec coin cuisine, terrasse au droit du séjour, et droit à l’usage de l’escalier d’accès allant au deuxième étage.

Au deuxième étage niveau sous combles : deux chambres, salle de bains, dégagement, escalier d’accès venant du premier étage.

Et les trois cent soixante-dix millièmes (370/1000èmes) des parties communes générales.

Lot numéro trois (3)

Dans le bâtiment A, au sous-sol, un garage et droit à l’usage exclusif de la rampe d’accès venant de la rue Voltaire.

Et les trois cent soixante-dix millièmes (370/1000èmes) des parties communes générales. »

Reprochant à Mme [B] [I] [K], unique propriétaire non-occupant du lot n°4 suite au décès de sa mère, d’avoir réalisé des travaux empiétant sur les parties communes, d’avoir encombré les parties communes et d’avoir donné son lot à bail en violation des stipulations du règlement de copropriété, les époux [U] l’ont fait assigner devant ce tribunal par exploit d’huissier du 13 septembre 2022 aux fins essentiellement de voir :

- ordonner, sous astreinte, la démolition des constructions réalisées qui empiètent sur les parties communes et leur remise en état à ses frais, ainsi que le retrait des encombrants de son chef présents sur les parties communes,
- déclarer nuls les baux conclus en violation du règlement de copropriété,
- condamner Mme [B] [I] [K] au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance, outre la somme de 5.000 euros pour résistance abusive.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 octobre 2023, les époux [U] demandent au tribunal de :

DÉBOUTER Madame [B] [I]-[K] de ses demandes, fins, moyens, prétentions et conclusions,

En conséquence

Au principal,

ORDONNER à Madame [B] [I] [K] de démolir, à ses frais exclusifs, toutes les constructions réalisées pour son compte qui empiètent sur les parties communes de la copropriété située 14, rue Voltaire à RUEIL-MALMAISON (92500), ce dans un délai de trois mois et sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

ORDONNER à Madame [B] [I] [K] de cesser son appropriation à des fins lucratives des immeubles situés sur les parties communes concernées de la copropriété située 14, rue Voltaire à RUEIL-MALMAISON (92500), ce dans un délai de trois mois et sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir

CONDAMNER Madame [B] [I] [K] à remettre ces immeubles dans leur état initial, à ses frais exclusifs, dans un délai de trois mois et sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

CONDAMNER Madame [B] [I] [K] à retirer à ses frais exclusifs tous les dépôts sauvages et toutes les plantations, présents sur les parties communes concernées de la copropriété située 14, rue Voltaire à RUEIL-MALMAISON (92500), de son fait ou de fait de tiers dont elle est responsable, dans un délai de 10 jours et sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

CONDAMNER Madame [B] [I] [K] à déposer ou à démolir, selon ses caractéristiques, le chalet situé dans son jardin privatif en contravention avec les stipulations du règlement de la copropriété située 14, rue Voltaire à RUEIL-MALMAISON (92500), à ses frais exclusifs, dans un délai de trois mois et sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

DÉCLARER nul(s) le ou les contrat(s) de bail conclu(s) par ou pour Madame [B] [I] [K] en violation du règlement de copropriété,

CONDAMNER Madame [B] [I] [K] à verser à Monsieur [N] [U] et Madame [X] [U] née [C] une indemnité de 5.000 euros au titre du trouble de jouissance qu’ils ont personnellement subi,

CONDAMNER Madame [B] [I] [K] à verser à Monsieur [N] [U] et Madame [X] [U] née [C] une indemnité de 5.000 euros pour résistance abusive,

Subsidiairement,

COMMETTRE avant-dire droit tel expert qu'il plaira avec mission ci-dessus décrite,

FIXER le montant de la consignation des honoraires d'expertise,

DIRE que l'expert pourra s'adjoindre tel spécialiste de son choix dans une discipline distincte de la sienne si besoin est, en vertu de l'article 278 du CPC,

JUGER qu'en cas de refus ou d'empêchement de l'expert désigné, il sera procédé à son remplacement par ordonnance de Monsieur le Président rendue sur simple requête,

DIRE que l'expert pourra autoriser les parties après premier constat sur place à réaliser les travaux urgents et déposera un pré rapport en ce sens,

DÉSIGNER le Magistrat chargé du contrôle des expertises pour en suivre les opérations et statuer sur tous incidents,

JUGER que l'expert devra déposer son rapport au Greffe de ce Tribunal dans les six mois de sa saisine,

En tout état de cause,

RAPPELER que le jugement à intervenir est exécutoire de plein droit, nonobstant appel et sans caution,

CONDAMNER Madame [B] [I] [K] à verser à Monsieur [N] [U] et Madame [X] [U] née [C] une indemnité de 2 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER Madame [B] [I] [K] aux entiers dépens, y compris les frais de constat d’huissier, dont distraction faite au bénéfice de la SCP EVODROIT.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 novembre 2023, Madame [B] [I] [K] demande au tribunal de :

DÉBOUTER Monsieur [N] [U] et Madame [X] [U] de l’intégralité de leurs demandes ;

CONDAMNER in solidum Monsieur [N] [U] et Madame [X] [U] à verser à Madame [B] [I] [K] la somme de 135.000€ à titre de dommages et intérêts afin de réparer sa perte de chance de vendre son bien immobilier ;

CONDAMNER in solidum Monsieur [N] [U] et Madame [X] [U] à verser à Madame [B] [I] [K] la somme provisoire de 4.805€, qui devra être actualisée au jour du jugement à intervenir, à titre de dommages et intérêts aux fins de réparation du préjudice matériel subi ;

CONDAMNER in solidum Monsieur [N] [U] et Madame [X] [U] à verser à Madame [B] [I] [K] la somme de 5.000€ à titre de dommages et intérêts et aux fins de réparation du préjudice moral subi ;

CONDAMNER in solidum Monsieur [N] [U] et Madame [X] [U] à verser à Madame [B] [I] [K] la somme de 10.000€ pour procédure abusive ;

CONDAMNER in solidum Monsieur [N] [U] et Madame [X] [U] à verser à Madame [B] [I] [K] la somme de 1.500 € en réparation de la violation de son droit de propriété ;

CONDAMNER in solidum Monsieur [N] [U] et Madame [X] [U] à verser à Madame [B] [I] [K] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER in solidum Monsieur [N] [U] et Madame [X] [U] aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 décembre 2023 et l’affaire a été fixée à l’audience du 13 février 2024.

A l’issue des plaidoiries, les conseils des parties ont été interrogés sur l’opportunité de recourir à une mesure de médiation et l’affaire a consécutivement été mise en délibéré au 15 février 2024.

Par jugement en date du 15 février 2024, ce tribunal a, avant-dire droit, notamment :

- fait injonction aux parties de rencontrer un médiateur en présentiel ou distanciel, pour un rendez-vous d’information à la médiation et désigné M. [J] [S] à cette fin,

- rappelé que les parties pouvaient choisir de démarrer une médiation conventionnelle (dans les conditions des articles 1530 et suivants du code de procédure civile) pendant ou à l'issue du rendez-vous, sans que le juge soit dessaisi ;

- invité les parties, en cas d’accord, à notifier des conclusions aux fins de révocation de l’ordonnance de clôture et homologation de l’accord et/ou désistement et acceptation dudit désistement, avant le 31 juillet 2024 ;

- dit que si les parties ne parvenaient pas à trouver une solution à leur différend, elles devraient en aviser le tribunal judiciaire de NANTERRE (8ème chambre) avant le 31 juillet 2024 afin qu’un jugement puisse être rendu sur le fond.

Suivant message électronique en date du 13 septembre 2024, le conseil des demandeurs a informé le tribunal de ce que les parties n’étaient pas parvenues à trouver une solution concertée à leur différend.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I - Sur les demandes des époux [U]

Sur la demande de démolition des constructions réalisées par Mme [I] [K] qui empiètent sur les parties communes, sous astreinte

Les époux [U] demandent que Madame [I] [K] soit condamnée à démolir à ses frais toutes les constructions de son chef qui empiètent sur les parties communes de la copropriété située 14, rue Voltaire à RUEIL-MALMAISON (92500), ce dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir, puis sous astreinte de 200 euros par jour de retard. Ils se prévalent de l’article 9 I de la loi du 10 juillet 1965 et soutiennent que la défenderesse a violé plusieurs dispositions du règlement de copropriété par ses obstructions, ses dépôts sauvages et les travaux qu’elle a fait réaliser sur des parties communes et, plus particulièrement sur la cour commune (extension du logement de la défenderesse, pose d’un dallage, prolongation d’un abri de jardin, etc.). Ils soulignent que la défenderesse n’apporte ni la preuve d’une autorisation donnée par les copropriétaires, ni celle d’une autorisation donnée par les services de l’urbanisme de la commune de RUEIL-MALMAISON à ses travaux. Ils reprochent en outre à Madame [I] [K] de ne pas avoir respecté le règlement sanitaire départemental des Hauts-de-Seine (article 41) et l’arrêté municipal n° 2019/1863 du 15 juillet 2019 sur les nuisances (article 4).

Les époux [U] estiment rapporter la preuve des empiétements sur les parties communes par la production d’un procès-verbal de constat dressé le 22 mars 2022. Ils tirent également argument de ce que l’acte authentique en date du 04 février 2003 d’acquisition de son bien par Mme [I] [K] fait état d’un appartement d’une surface habitable de 31,51 m² alors que l’annonce immobilière tendant à la vente projetée de son bien vise une maison d’une surface habitable supérieure de 42 m², les diagnostics énergétiques de 2018 et 2022 mentionnant quant à eux des surfaces dites « loi Carrez » respectivement de 47,03 m² et 42,04 m². Ces éléments caractérisent selon eux une extension au préjudice des parties communes de la copropriété.

Les demandeurs déclarent aussi que la vente immobilière projetée par la défenderesse « semble » également concerner le lot n°5 alors que celui-ci ne figurait pas dans l’acte d’achat, confirmant une appropriation supplémentaire de cette partie commune. Enfin, ils déclarent que la défenderesse a également « transgressé » la servitude de cour commune instituée par un traité de 1963 rappelé dans le règlement de copropriété, qui empêchait, par nature, toute construction.

Mme [I] [K] s’oppose aux demandes formées à son encontre. Elle fait valoir que leur demande de démolition de constructions empiétant sur parties communes est imprécise et ne permet pas de savoir quelles constructions sont concernées par la démolition sollicitée. Elle déclare que si les demandeurs font référence à l’amélioration de son appartement et à la prolongation de l'abri de jardin, la première a fait l’objet d’une autorisation orale par l’assemblée des copropriétaires et qu’il n’existe aucune accaparation privative des parties communes à ce titre. Elle indique aussi que les travaux réalisés par le copropriétaire bénéficiant d’un usage privatif sont légaux dès lors qu’ils ont été acceptés par les copropriétaires. S’agissant de la prolongation de l’abri de jardin, elle précise que tant le procès-verbal de constat établi à la requête des demandeurs, que celui réalisé à son initiative démontrent qu’elle a été supprimée suite à la demande des époux [U] puisque son édification n’avait pas fait l’objet d’une autorisation préalable. Elle ajoute que l’amende émise la concernant a été réglée, de sorte que cette prolongation ne peut plus être une source de difficultés ou revendications. Si la demande des époux [U] a trait à la terrasse, la défenderesse expose qu’il s’agit d’une dalle en béton de quelques mètres, réalisée en son temps par sa mère Mme [G] avec l’accord verbal des copropriétaires de l’époque. Elle considère qu’au vu des autorisations obtenues antérieurement à l’acquisition de leurs lots par les époux [U] aucune suppression ne peut être ordonnée. Pour le surplus, elle se prévaut de l’article 1353 du code civil, pour soutenir que compte tenu de l’imprécision des demandes formulées à son encontre, leurs demandes ne peuvent prospérer, étant sans objet. Enfin, elle souligne que les demandeurs sont eux-mêmes à l’origine des comportements qu’ils n’ont de cesse de lui reprocher, ayant sans autorisation des copropriétaires, fait installer des stores en façade et fait installer des caméras de surveillance donnant directement sur les parties communes.

En vertu de l’article 9 I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

Selon l’article 25 b) de ladite loi, ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Par application de ces dispositions, tous les travaux effectués par un copropriétaire sur les parties communes, même à usage privatif, doivent être autorisés.

Si les travaux n'ont pas été autorisés, le syndicat des copropriétaires peut obtenir de faire ordonner la démolition des ouvrages réalisés, au besoin sous astreinte.

Par ailleurs, l'article 8 I de la même loi prévoit qu'un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

Le règlement de copropriété, qui a valeur contractuelle, est opposable aux copropriétaires.

Il résulte de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au règlement de copropriété établi en 1991, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L'article 15 alinéa 2 de la loi précitée précise que chaque copropriétaire a le droit d'exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d'une atteinte aux parties communes, sans être tenu de démontrer qu'il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Enfin, selon l’article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l’espèce, les époux [U] sollicitent la démolition de constructions réalisées par Mme [I] [K] sur les parties communes de l’immeuble, sous astreinte. Partant, il leur incombe de rapporter la preuve de la réalité des empiétements qu’ils invoquent.

A l’appui de leur prétention, ils versent aux débats :

- des photographies non datées qui représenteraient les travaux critiqués réalisés par la défenderesse,
- un procès-verbal de constat dressé à leur demande en date du 22 mars 2022,
- le plan de masse de l’immeuble avant travaux établi par M. [W] [M] annexé au règlement de copropriété,
- le même plan de masse complété à une date indéterminée par les demandeurs pour mentionner unilatéralement des « empiètement construction cour commune », « constructions illégales et sans permis de construire/déclaration préalable » et « nouvelle terrasse en construction » matérialisés en rose ou bleu,
- les annonces et diagnostics immobiliers établis à l’occasion de la mise en vente du bien de la défenderesse, mentionnant des surfaces habitables supérieures à celle figurant à l’acte d’acquisition signé en 2004.

Il sera préalablement précisé que les conditions dans lesquelles certaines de ces pièces ont été obtenues interrogent, ayant manifestement été réalisées en pénétrant chez la défenderesse, sans son autorisation : notamment les photographies prises et le procès-verbal de constat dressé, sans autorisation judiciaire préalable, dans les parties privatives de la propriété de Mme [I] [K].

Par ailleurs, le tribunal relève que le commissaire de justice indique dans son acte en date du 22 mars 2022, « que cette bâtisse empiète sur les parties communes et sur l’espace dit cour commune », ou encore « je constate un agrandissement de ce chalet en bois ». Or, s’agissant d’un simple constatant, il n’a pas le pouvoir, ni la compétence pour émettre des avis techniques ni juridiques. De surcroît, ses constatations mêmes sont à relativiser dès lors qu’il n’indique pas avoir à un quelconque moment connu les lieux en leur état initial, invoqué par ses mandants.

L’analyse et la confrontation des pièces soumises aux débats conduit à comprendre que les empiètements invoqués par les époux [U] ont exclusivement trait à ce qu’ils qualifient de « cour commune » de l’immeuble.

Or, le règlement de copropriété en date du 22 janvier 1991 décrit en page 9 le lot n°4, propriété de la défenderesse, comme suit : « Batiment B – au rez-de-chaussée, un appartement comprenant : séjour avec coin cuisine, salle-de-bains avec water-closets, jardin privatif au droit de l’appartement ».

Cette description est reprise à l’identique dans le titre de propriété de Mme [I] [K] qui mentionne que celle-ci acquiert un jardin privatif et non pas un droit de jouissance exclusive sur un jardin partie commune ou une cour partie commune.

Par ailleurs, la section II « Parties communes générales » du règlement de copropriété, ne mentionne, parmi les parties communes générales, ni jardin, ni cour commune.

Quant à la section III « Parties communes spéciales » celle-ci stipule que sont des parties communes spéciales « les jardins ou espaces intérieurs autres que privatifs avec leurs plantations et leurs équipements, lorsqu’il en existe ».

Le caractère purement privatif du jardin est confirmé dans le règlement de copropriété lorsqu’il rappelle qu’« une servitude de cour commune concernant le jardin privatif dépendant du lot 4 résulte de l’acte du 1er août 1963 […]. L’emprise de cette servitude est matérialisée au plan de masse annexé en fin des présentes ».

Là encore est expressément visé « le jardin privatif dépendant du lot 4 ». Le fait que celui-ci constitue pour partie l’assiette d’une servitude dite de cour commune consentie au profit d’un fonds contigu, est sans incidence sur sa nature de partie privative.

Le fait que le plan de masse produit aux débats vise un « jardin, jouissance privative du lot 4 », est indifférent : s’agissant d’un document technique et non juridique, il n’est pas de nature à remettre en cause les stipulations claires et précises du règlement de copropriété et celles conformes du titre de la défenderesse.

Il en résulte que le jardin attaché au lot n°4, propriété de Mme [I] [K], est une partie privative et non une partie commune, de sorte que les époux [U] ne sont pas fondés à solliciter la démolition de constructions édifiées sur cette partie privative, faute de caractériser un quelconque empiétement sur une partie commune.

Les demandeurs n’allèguent par ailleurs pas, ni ne démontrent que les travaux critiqués seraient contraires à la destination de l’immeuble ou porteraient atteinte à son harmonie, de sorte que l’absence d’autorisation desdits travaux par l’assemblée générale des copropriétaires est indifférente.

A titre surabondant, la demande formée par les époux [U] tendant à la suppression de « toutes les constructions réalisées pour son compte qui empiètent sur les parties communes de la copropriété » est imprécise et n’aurait pu être accueillie, le tribunal n’ayant pas vocation à prononcer une démolition aussi générale qu’indéterminée.

Par conséquent, la demande des époux [U] tendant à voir ordonner à Mme [B] [I] [K] de démolir, à ses frais exclusifs, toutes les constructions réalisées pour son compte qui empiètent sur les parties communes de la copropriété située 14, rue Voltaire à RUEIL-MALMAISON, sous astreinte, sera rejetée.

Sur la demande de cessation de l’appropriation des parties communes par la défenderesse à des fins lucratives

Les époux [U] demandent que Mme [I] [K] cesse de s’approprier à des fins lucratives des immeubles situés sur les parties communes, ce dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir, puis sous astreinte de 200 euros par jour de retard. Ils contestent que les anciens copropriétaires auraient accepté oralement que la défenderesse procède à des améliorations à la cour commune par la création d’une dalle en béton et son « égaiement », qui ont pour effet une appropriation des parties communes de la copropriété, ou à des améliorations à son appartement. Ils estiment qu’elle n’en rapporte pas la preuve, en violation de l’article 9 du code de procédure civile. Ils rappellent que le règlement de copropriété stipule qu’aucune tolérance ne pourra devenir un droit acquis, quelle qu’en puisse être la durée et réglemente strictement l’usage des jardins privatifs.

La défenderesse réitère que les améliorations apportées à l’appartement et dans le jardin ont fait l’objet d’une autorisation orale par l’assemblée des copropriétaires, dont les demandes ont été prises en compte par elle-même et sa mère, ajoutant qu’elle a également obtenu une autorisation préalable de travaux par la mairie. Elle rappelle que le jardin est à usage privatif et que, les travaux y réalisés par elle sont légaux. Elle conteste toute accaparation privative des parties communes, contrairement à ce qu’affirment les époux [U].

Par application de ces dispositions, tous les travaux effectués par un copropriétaire sur les parties communes, même à usage privatif, doivent être autorisés.

Si les travaux n'ont pas été autorisés, le syndicat des copropriétaires peut obtenir de faire ordonner la démolition des ouvrages réalisés, au besoin sous astreinte.

Le règlement de copropriété, qui a valeur contractuelle, est opposable aux copropriétaires.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Enfin, selon l’article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l’espèce, la demande des époux [U] tendant à la cessation d’appropriation de parties communes vise, d’une part, les travaux réalisés par Mme [I] [K] soit dans le jardin privatif de son lot, qualifié, ainsi que précisé plus avant, improprement de cour commune, soit dans son appartement, mais en impactant ledit jardin privatif et, d’autre part, son caractère « lucratif ».

Or, il résulte de ce qui précède qu’aucune appropriation de parties communes n’est caractérisée, les travaux critiqués ayant été réalisés par la défenderesse sur ses parties privatives.

S’agissant du caractère « lucratif » de la prétendue appropriation de parties communes, les époux [U] ne le démontrent pas.

Partant, la demande des époux [U] tendant à voir ordonner à Mme [B] [I] [K] de cesser son appropriation à des fins lucratives des immeubles situés sur les parties communes concernées, sous astreinte, sera rejetée.

Sur la demande de remise en état initial

Les époux [U] sollicitent que Mme [I] [K] soit condamnée à remettre « ces immeubles » dans leur état initial, à ses frais exclusifs, dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir, puis sous astreinte de 200 euros par jour de retard. Ils font grief à Mme [I] [K] d’avoir accaparé la cour commune, notamment pour en faire des logements (abris) ou encore y réaliser une terrasse. Ils fondent leur demande de remise en état sur l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 et se prévalent du plan de masse de la copropriété, lequel mentionne la jouissance d’un jardin privatif situé dans la cour commune au bénéfice de la défenderesse.

La défenderesse, qui conteste toute appropriation des parties communes, conclut au rejet de la demande de remise en état sollicitée, selon elle sans objet.

*
En vertu de l’article 9 I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

Par application de ces dispositions, tous les travaux effectués par un copropriétaire sur les parties communes, même à usage privatif, doivent être autorisés.

Si les travaux n'ont pas été autorisés, le syndicat des copropriétaires peut obtenir de faire ordonner la démolition des ouvrages réalisés, au besoin sous astreinte.

Le règlement de copropriété, qui a valeur contractuelle, est opposable aux copropriétaires.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Enfin, selon l’article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l’espèce, la demande de remise en état des lieux formées par les époux [U] est le corollaire de leur demande de démolition des constructions empiétant sur les parties communes de l’immeuble.

Or, ainsi que précédemment jugé, ce que les époux [U] qualifient de « cour commune » qui devrait remise en son état initial, est en réalité, non pas une partie commune, mais une partie privative insusceptible d’empiètement ou d’appropriation illégale par son propriétaire.

Par ailleurs, la demande figurant au dispositif des conclusions des époux [U], qui lie le tribunal, tendant à voir ordonner à Mme [I] [K] de « remettre ces immeubles dans leur état initial, à ses frais exclusifs, dans un délai de trois mois et sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir », est imprécise en ce qu’elle n’identifie pas les parties communes concernées par la remise en état sollicitée, outre qu’ils ne caractérisent pas l’état initial dans lequel lesdits « immeubles » devraient être rétablis.

Par conséquent, la demande de remise en état initial de « ces immeubles » formée par les époux [U], sous astreinte, sera rejetée.

Sur la demande de retrait des dépôts sauvages et de toutes les plantations

Les époux [U] requièrent que Mme [I] [K] soit condamnée à retirer tous les dépôts sauvages ainsi que toutes les plantations, présents sur ces parties communes, de son fait ou du fait de tiers dont elle est responsable, à ses frais exclusifs, dans un délai de 10 jours à compter de la signification du présent jugement, puis sous astreinte. Ils fondent leur demande sur la violation du règlement de copropriété par la défenderesse.

S’agissant des plantations, Mme [I] [K] explique que sa mère, feue Mme [G] avait simplement fleuri le jardin avec l’accord des anciens copropriétaires, verbal eu égard à la taille de cette petite copropriété et à l’absence de syndic. Concernant les dépôts sauvages, la défenderesse conteste tout encombrement des parties communes et réfute l’affirmation selon laquelle le passage vers la cour/jardin serait systématiquement obstrué et clos par son fait ou celui des entreprises chargées en son temps des travaux dans ses parties privatives. Elle invoque les dispositions de l’article 1353 du code civil pour conclure à leur débouté. Madame [I] [K] Elle insiste sur le fait que le procès-verbal de constat dressé le 15 septembre 2022 établi que le passage n’est ni obstrué, ni clos, ni même encombré.

L'article 8 I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit qu'un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

Le règlement de copropriété, qui a valeur contractuelle, est opposable aux copropriétaires.

L'article 15 alinéa 2 de la loi précitée dispose que chaque copropriétaire a le droit d'exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d'une atteinte aux parties communes, sans être tenu de démontrer qu'il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Enfin, selon l’article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l’espèce, le règlement de copropriété précise en page 23 que « nul ne pourra, même temporairement, encombrer les parties communes, y déposer quoi que ce soit, ni les utiliser pour son usage personnel, en dehors de leur destination normale, sauf cas de nécessité. Les passages, vestibules, escaliers, couloirs, entrées devront être laissés libres en tout temps. »

Figurent parmi les parties communes visées au règlement de copropriété « les passages et voies de circulations pour piétons, lorsqu’ils présentent une utilité pour tous les occupants. »

Il résulte du procès-verbal de constat dressé le 22 mars 2022 à la requête des demandeurs que le passage vers le jardin de la défenderesse, qui constitue aux termes du règlement de copropriété une voie de circulation partie commune, était encombré de matériaux de chantiers.

Mais, la défenderesse produit un procès-verbal de constant ultérieur établi le 15 septembre 2022 dans lequel le commissaire de justice instrumentaire relate avoir constaté que le passage vers le jardin est dégagé et qu’il n’y a aucun dépôt sauvage dans le jardin.

Les demandeurs n’établissent ainsi aucun encombrement des parties communes imputable à la défenderesse à la date où le tribunal statue.

Concernant les plantations critiquées, le procès-verbal dressé le 15 septembre 2022 permet de constater l’absence de plantation dans le passage menant au jardin de la défenderesse. Les seules plantations et pots de végétaux visibles sont installés dans le jardin privatif de Mme [I] [K].

Compte tenu de ce qui précède, la demande des époux [U] visant à voir condamner Mme [I] [K] à retirer, à ses frais exclusifs, tous les dépôts sauvages et toutes les plantations, présents sur les parties communes concernées de la copropriété située 14, rue Voltaire à RUEIL-MALMAISON, sous astreinte, sera rejetée.

Sur la demande de dépôt ou destruction du chalet

Les époux [U] sollicitent que le chalet implanté dans le jardin de la défenderesse soit déposé ou démoli, à ses frais exclusifs, dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, puis sous astreinte. Ils font valoir que l’acte d’acquisition du lot n°4 mentionne certes la présence d’un chalet dans le jardin, mais que le règlement de copropriété ne mentionne pas ce chalet. Ils soutiennent que le chalet a ainsi été installé postérieurement à la création de la copropriété et qu’il ne saurait donc être considéré comme un élément constitutif du jardin d’agrément voulu par le règlement de copropriété. Ils tirent aussi argument du fait que Mme [I] [K] ne démontre pas avoir sollicité et obtenu les autorisations éventuellement requises pour son installation pour en demander la suppression.

La défenderesse, qui ne mentionne pas le « chalet » dans ses écritures mais un abri de jardin, ne répond pas sur la licéité de cette construction, mais uniquement sur les travaux de « prolongation » réalisés sur celle-ci. A cet égard elle indique que, tant le procès-verbal de constat produit par les époux [U] que celui réalisé à sa demande démontrent que cette prolongation a été détruite suite à la demande introduite à son encontre, dans la mesure où elle n’avait pas fait l’objet d’une autorisation préalable. Elle ajoute avoir réglé l’amende prononcée à ce titre, de sorte que cette prolongation ne peut plus être une source de difficultés.

Par application de ces dispositions, tous les travaux effectués par un copropriétaire sur les parties communes, même à usage privatif, doivent être autorisés.

Si les travaux n'ont pas été autorisés, le syndicat des copropriétaires peut obtenir de faire ordonner la démolition des ouvrages réalisés, au besoin sous astreinte.

Le règlement de copropriété, qui a valeur contractuelle, est opposable aux copropriétaires.

Il résulte de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au règlement de copropriété établi en 1991, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Enfin, selon l’article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l’espèce, l’acte authentique d’achat du lot n°4 par la défenderesse, en date du 4 février 2003, le décrit comme suit :

« LOT NUMERO QUATRE (4)

Le VENDEUR déclare qu’il y a un chalet de jardin au fond du jardin.

Et 278/1.000èmes des parties communes générales.»

Le chalet litigieux n’a pas été édifié par Mme [I] [K] mais par son auteur. Il existait depuis plus de dix-neuf années à la date d’introduction de la demande de suppression formée par les époux [U]. Seul le prolongement de cette construction, que la défenderesse admet avoir fait réaliser, qui lui est imputable apparaît critiqué.

A l’appui de leur demande de suppression, les demandeurs se contentent d’invoquer une autorisation « éventuellement requise » qui n’aurait pas été obtenue. Ils ne précisent à aucun moment quelle autorisation aurait été indispensable au plan administratif ou en application des règles applicables en copropriété, ce alors que le chalet a été édifié dans le jardin privatif de la demanderesse, non visible depuis la rue, et qu’il n’est ni allégué, ni établi qu’il contreviendrait à la destination de l’immeuble ou à son harmonie.

Par ailleurs, contrairement à ce qu’affirment les demandeurs, aucune stipulation du règlement de copropriété n’interdit l’édification d’un chalet dans le jardin privatif relevant du lot n°4.

La preuve du caractère irrégulier ou illicite de l’installation du chalet litigieux n’étant pas rapportée, la demande des époux [U] tendant à sa démolition sera rejetée.

Sur la demande d’annulation du ou des contrat(s) de bail conclu(s) par ou pour la défenderesse

Les époux [U] poursuivent l’annulation du ou des contrats de bail d’habitation conclu(s) par Mme [I] [K] en violation du règlement de copropriété. A l’appui de cette prétention, ils visent l’article 1178 du code civil et le règlement de copropriété aux termes duquel « la transformation en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite. ». Ils déclarent que la défenderesse a mis en place un mécanisme de sous-location en totale contradiction avec le règlement de copropriété et que la mise en location par un copropriétaire de biens parties communes ou construits sur ces parties communes est interdite.

La défenderesse leur oppose qu’ils ne rapportent aucune preuve d’un quelconque système de mise en location de chambres meublées au profit de différents locataires, tel que requis l’article 1353 du code civil, et pour cause, un tel système n’ayant jamais été instauré. Elle précise que sa mère, feue Mme [G] avait certes logé un couple d’ukrainiens fuyant la guerre dans leur pays de juillet à mi-septembre 2018, puis sa petite-fille au cours de l’année scolaire 2018/2019 en réaménageant en deux espaces indépendants, ce qui explique les mentions « studio 1 » et « studio 2 » sur le diagnostic réalisé le 12 avril 2018. Elle soutient que Mme [G] a ainsi simplement fait usage de son droit de propriété résultant des articles 544 du code civil et 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, en hébergeant des proches. Elle ajoute que lors du départ de sa petite-fille, la configuration initiale a été restaurée, comme en attestent le procès-verbal de constat dressé le 15 septembre 2022 et le diagnostic immobilier réalisé le 14 juin 2022. Elle insiste sur le fait que dans son constat, le commissaire de justice atteste du fait que l’appartement était vide de tout locataire et de toutes affaires personnelles. Elle affirme enfin que face à l’impossibilité de vendre son bien, elle a légitimement souhaité le mettre à disposition d’un couple d’ukrainiens ayant fui la guerre puis leur a consenti un bail d’habitation temporaire pour la période du 1er septembre au 30 novembre 2023, qui a été renouvelé pour une durée similaire, ce que le règlement de copropriété n’interdit aucunement.

Le règlement de copropriété, qui a valeur contractuelle, est opposable aux copropriétaires.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Il résulte des articles 1128 et 1162 du même code que pour être valable un contrat doit avoir un contenu licite, c’est-à-dire conforme à l’ordre public auquel il ne peut déroger d

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