TJ 73065, 31 juill. 2025, RG 25/00112

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 31 Juillet 2025

Numéro RG : N° RG 25/00112 - N° Portalis DB2P-W-B7J-EYQ6

DEMANDEUR :

S.C.I. FONCIERE RU 01/2011 ayant pour mandataire et administrateur de biens la société denomée “[S]” société par actions simplifiées à associé unique dont le siège social est [Adresse 6], pris en son établissement d’[Localité 7] sis [Adresse 1]
[Adresse 2]

représentée par Maître Marie GIRARD-MADOUX de la SCP GIRARD-MADOUX ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHAMBERY

DEFENDEUR :

Madame [J] [M]
[Adresse 3]
[Localité 5]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne DURAND

Greffier : Liliane BOURGEAT

DEBATS :

Audience publique : 17 juin 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 22 septembre 2023, la SCI FONCIERE RU 01/2011 a donné à bail à Madame [J] [M], un logement à usage d’habitation outre une cave A03 et un parking PK27 situés [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 813,47 euros, outre une provision sur charges de 185 euros.

La SCI FONCIERE RU 01/2011 a fait signifier un commandement de payer en date du 17 décembre 2024 visant la clause résolutoire et a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry en référé par acte d’huissier en date du 14 avril 2025 et sollicite :
A titre principal :
- le constat et en tant que besoin le prononcé de la résiliation du contrat de bail, les causes du commandement n’ayant pas été soldées dans le délai légal,
- l’expulsion de Madame [J] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec au besoin le concours de la force publique, d’un serrurier et de déménageurs,
A titre accessoire :
- la condamnation de Madame [J] [M] au paiement de la somme provisionnelle de 2301,01 euros due au titre des loyers et charges impayés sous réserve d’une actualisation à l’audience,
-de dire que les sommes allouées porteront intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2024, et à compter de l’assignation pour le solde la date de l'ordonnance à intervenir,

- fixer et condamner Madame [J] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation fixée à un montant égal à celui du loyer, augmenté des charges locatives et ce jusqu’au départ définitif et restitution des clés,
- la condamnation du locataire au paiement de la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,
- le rappel que la décision à intervenir est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

A l’audience du 17 juin 2025, la SCI FONCIERE RU 01/2011, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes en réactualisant celle relative au paiement de l'arriéré locatif à hauteur de 4385,94 euros au 13 juin 2025. La demanderesse déclare qu’il y a des impayés de loyer depuis l’entrée de Madame dans les lieux et que si la locataire a effectué des paiements, leur montant est inférieur au loyer. De ce fait, elle s'oppose à l'octroi de délais de paiement.

Madame [J] [M] comparaît à l'audience et sollicite des délais de paiement suspensifs de l'exécution de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, proposant de payer chaque mois la somme de 50 euros en plus du loyer courant. De plus, la défenderesse énonce bénéficier du RSA et percevoir, à ce titre, 700 euros par mois outre 393 euros d’APL. Elle indique avoir un enfant à charge de 7 ans mais ne pas reçevoir de pension alimentaire. Elle énonce qu’après déduction des APL, il lui reste 618 euros de loyer à payer mais qu’une régularisation des charges (2000 euros) a entraîné l’augmentation de la dette.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 31 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LES TEXTES APPLICABLES :

L'article 1 du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu'ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu'ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l'entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l'exécution nécessite des mesures d'application est reportée à la date d'entrée en vigueur de ces mesures.

En application de cette disposition, la Haute juridiction a pu juger que "les effets légaux d'un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent" (Cour de cassation, 3eme chambre civile, 18 février 2009, n° 08-13343).

En l'espèce, la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer. Le commandement de payer ayant été délivré après le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer doit recevoir application dans le cadre de la présente procédure et ce peu important que le contrat de bail conclu entre les parties fixe ce délai à deux mois.

S'agissant des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l'Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l'espèce, l'assignation ayant été délivrée postérieurement à la date d'entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d'une demande faite en ce sens par les parties à l'audience, sont applicables à la présente procédure, l'audience ayant eu lieu postérieurement à la date d'entrée en vigueur de cette loi.

II. SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE DE RESILIATION ET D’EXPULSION :

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 a été effectuée par mail dont il a été accusé réception le 19 décembre 2024, soit plus de deux mois avant l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989. 

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la SAVOIE par lettre recommandée avec avis de réception retirée le 15 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

III. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à la locataire le 17 décembre 2024, pour la somme en principal de 2885,07 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 janvier 2025.

En application de l'article 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 applicable en l'espèce sur ce point, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En application de l'article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l'espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur à l’audience que Madame [J] [M] a effectué des règlements inférieurs au loyer courant. Dans ces conditions, la locataire ne justifie pas avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, si bien qu’il n'y a pas lieu de faire droit à sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

Par suite, la preneuse devenant occupante sans droit ni titre, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à l'expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Il convient de fixer l'indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 29 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

La SCI FONCIERE RU 01/2011 produit un décompte démontrant que Madame [J] [M] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3855,51 euros incluant le loyer du mois de mai 2025.

La défenderesse n’apportant aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, elle sera condamnée au paiement de cette somme par provision, avec intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2024 sur la somme de 2885,07 euros et à compter de la décision pour le surplus.

Elle sera par ailleurs condamnée au paiement par provision des loyers, charges et indemnités mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

V. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

Par application de l'article 1343-5 alinéa 1er du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Compte tenu de la précarité de la situation de Madame [J] [M] qui énonce percevoir le RSA, elle sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

La locataire, partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé.

Compte tenu de la situation économique du locataire telle que précédemment décrite et en l'absence de besoin allégué par le bailleur, celui-ci sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,