TJ 73065, 31 juill. 2025, RG 25/00002

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 31 Juillet 2025

Numéro RG : N° RG 25/00002 - N° Portalis DB2P-W-B7J-EVVS

DEMANDEUR :

Société CDC HABITAT SOCIAL
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Me Sophie RECH, avocat au barreau de CHAMBERY

DEFENDEUR :

Monsieur [K] [U]
[Adresse 6]
[Adresse 2]
[Localité 4]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : DURAND Anne

Greffier : BOURGEAT Liliane

DEBATS :

Audience publique : 17 juin 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat à effet au 11 juin 2024, la Société CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [K] [U], un logement à usage d’habitation situé [Adresse 8] pour un loyer mensuel de 320,81 euros, outre une provision sur charges de 49,08 euros.

Par contrat du même jour, la Société CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [K] [U] un emplacement de stationnement (n°PK30) situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 16,15 euros outre une provision sur charges de 0,73 euros.

La Société CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier un commandement de payer en date du 10 octobre 2024 visant la clause résolutoire et a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry en référé par acte d’huissier en date du 23 décembre 2024 et sollicite :
- le constat de l'acquisition de la clause résolutoire insérées dans les deux contrats de bail,

- le constat de la résiliation de plein droit des deux contrats de bail à effet à la date du 11 décembre 2024 et de dire en conséquence que le locataire est occupant sans droit ni titre depuis cette date,
- d’ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef sous astreinte de 15 euros par jour de retard,
- la condamnation Monsieur [K] [U] au paiement de la somme provisionnelle de 1967,63 euros due au titre des loyers et charges, outre une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges, soit la somme mensuelle actuelle de 386,77 euros, révisables, depuis la résiliation jusqu’à la libération du logement,
- que les sommes allouées porteront intérêts au taux légal à compter de la date de l'ordonnance à intervenir,
- débouter Monsieur [K] [U] de toute demande de délais de paiement,
- le rappel que la décision à intervenir est assortie de plein droit de l'exécution provisoire,
- la condamnation du locataire au paiement de la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamnation du locataire au paiement du coût du commandement de payer et du présent acte et ses suites et aux dépens.

A l’audience du 18 mars 2025, l’affaire a été renvoyée afin que le demandeur communique des pièces nouvelles au défendeur.

A l’audience du 17 juin 2025, la Société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes en réactualisant celle relative au paiement de l'arriéré locatif à hauteur de 4228,34 euros. Le demandeur déclare que les pièces ont bien été notifiées au défendeur.

Monsieur [K] [U] ne comparaît pas à l'audience et n’est pas représenté.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience et fait état de la carence du locataire.

La décision a été mise en délibéré au 31 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LES TEXTES APPLICABLES :

L'article 1 du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu'ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu'ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l'entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l'exécution nécessite des mesures d'application est reportée à la date d'entrée en vigueur de ces mesures.

En application de cette disposition, la Haute juridiction a pu juger que "les effets légaux d'un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent" (Cour de cassation, 3eme chambre civile, 18 février 2009, n° 08-13343).

En l'espèce, la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer. Le commandement de payer ayant été délivré après le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer doit recevoir application dans le cadre de la présente procédure et ce peu important que le contrat de bail conclu entre les parties fixe ce délai à deux mois.

S'agissant des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l'Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l'espèce, l'assignation ayant été délivrée postérieurement à la date d'entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d'une demande faite en ce sens par les parties à l'audience, sont applicables à la présente procédure, l'audience ayant eu lieu postérieurement à la date d'entrée en vigueur de cette loi.

II. SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE DE RESILIATION ET D’EXPULSION :

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 a été effectuée par mail du 17 octobre 2024 dont il a été accusé réception le 18 octobre 2024, soit plus de deux mois avant l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989. 

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la SAVOIE par lettre recommandée avec avis de réception retirée le 24 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

III. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Les baux conclus entre les parties contiennent une clause résolutoire, et un commandement de payer visant ces clauses a été signifié au locataire le 10 octobre 2024, pour la somme en principal de 1116,31 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 6 semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 22 novembre 2024 si bien que les baux se sont trouvés résiliés à la date du11 décembre 2024 tel que sollicité par le bailleur.

Par suite, le preneur devenant occupant sans droit ni titre, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à l'expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Il convient de fixer l'indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si les baux n’avaient pas été résiliés, pour la période courant du 11 décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux soit 386,77 euros par mois.

La Société CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte, signifié à la partie adverse le 7 mai 2025, démontrant que Monsieur [K] [U] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3969,89 euros incluant le loyer du mois de mars 2025.

Aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette n’étant produit, le défendeur sera condamné au paiement de cette somme par provision.

Il sera par ailleurs condamné au paiement par provision des loyers, charges et indemnités mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

V. SUR LA DEMANDE D'ASTREINTE :

La Société CDC HABITAT SOCIAL sollicite l'expulsion de Monsieur [K] [U] sous astreinte de 15 euros par jour de retard.

Au regard du recours possible à la force publique en cas de non respect de la décision, ce qui s'avère être une mesure de contrainte suffisante pour assurer l'exécution de la présente décision, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande d'astreinte.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Le locataire, partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé.

Il convient également de condamner la partie défenderesse au paiement d'une indemnité de 250 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,