TJ 13055, 10 juin 2024, RG 24/02261

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 02 Septembre 2024
Président : Madame PARIS-MULLER, 1ère Vice-Présidente
Greffier : DE ANGELIS,
Débats en audience publique le : 10 Juin 2024

GROSSE :
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à Me Marion LACOME D’ESTALENX.............................
à Me ...............................................
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à Me ...............................................
EXPEDITION :
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à Me ......................................................
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à Me ......................................................
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à Me ......................................................

N° RG 24/02261 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4ZEK

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [E] [K]
né le 16 Octobre 1985 à [Localité 4], demeurant [Adresse 5]

représenté par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR

Monsieur [T] [D]
né le 13 Septembre 1971 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 juin 2022, Monsieur [E] [K], représenté par le mandataire Mateos gestion, a donné à bail à Monsieur [T] [D] un appartement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 700 euros, outre 70 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [E] [K] a fait signifier à Monsieur [T] [D] par acte d'huissier de justice en date du 31 octobre 2023 un commandement de payer la somme de 7003.38 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte d'huissier de justice en date du 21 mars 2024, transformé en procès-verbal de recherches infructueuses, Monsieur [E] [K] a fait assigner Monsieur [T] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties,
- ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [T] [D], ainsi que de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est,
- condamner Monsieur [T] [D] à lui payer la somme de 10897.37 euros au titre des loyers et charges, décompte arrêté à mars 2024, avec intérêts de droit à compter de l’assignation,
- condamner Monsieur [T] [D] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer échu outre les charges locatives et ce jusqu'à libération effective des lieux,
- condamner Monsieur [T] [D] à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [E] [K] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 31 octobre 2023 et ce pendant plus de deux mois.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 10 juin 2024.

A cette audience, Monsieur [E] [K], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance en actualisant sa créance à la somme de 12 486.29 euros au 1er mai 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse.

Monsieur [T] [D], objet d’un procès-verbal de recherches infructueuses, n'a pas comparu n'a pas été représentée.

La décision a été mise en délibéré au 2 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, le jugement sera réputé contradictoire dès lors que la présente décision est susceptible d’appel.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 21 mars 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 22 juin 2022, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le demandeur justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 6 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 7 juin 2022 contient une clause résolutoire (paragraphe VII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 octobre 2023, pour la somme en principal de 7003.38 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 31 décembre 2023.

Monsieur [T] [D] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [T] [D] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [T] [D] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 770 euros, et de condamner Monsieur [T] [D] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [T] [D] reste devoir au 1er mai 2024 la somme de 12 486.29 euros, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de mai 2024 inclus.

Monsieur [T] [D] sera donc condamné au paiement de la somme de 12 486.29 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 7003.38 euros à compter du 31 octobre 2023, délivrance du commandement de payer, et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Il est rappelé que selon l'article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [T] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur la totalité des frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS