TJ 13055, 2 sept. 2024, RG 24/03260

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 04 Novembre 2024
Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président
Greffier : DE ANGELIS,
Débats en audience publique le : 02 Septembre 2024

GROSSE :
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à Me ..... Amandine BOSC...........................
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à Me ...............................................
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EXPEDITION :
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à Me ......................................................
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à Me ......................................................

N° RG 24/03260 - N° Portalis DBW3-W-B7I-474G

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Amandine BOSC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [D] [L], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 04 janvier 2023, la société anonyme (SA) Erilia a donné à bail à Monsieur [D] [L] et Madame [C] [W] un local à usage d’habitation non meublé et conventionné situé [Adresse 3], pour un loyer de 365,45 euros et une provision sur charges de 168,16 euros.

Le 28 novembre 2023, des loyers étant demeurés impayés, la SA Erilia a fait signifier à Monsieur [D] [L] et Madame [C] [W] un commandement de payer la somme en principal de 967,22 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 29 avril 224, la SA Erilia, agissant poursuites et diligences de son Directeur général, a fait assigner Monsieur [D] [L] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

-constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion immédiate, sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé le délai de huitaine à compter du prononcé de la décision à intervenir, avec le concours de la force publique si besoin est,
- à titre subsidiaire, prononcer la résolution du bail pour manquement aux obligations contractuelles,
-condamnation au paiement de la provision de 3 962,57 euros comptes arrêtés au 16 avril 2024 et d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges,
-condamnation aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal.

A l’audience du 02 septembre 2024, la SA Erilia, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation et a actualisé le montant de sa créance à la somme de 6 349,89 euros, comptes arrêtés au 31 juillet 2024, terme du mois de juillet inclus.

Cité à étude, Monsieur [D] [L] n’est ni comparant ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 04 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 472 du Code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 30 avril 2024, soit plus de six semaines avant le premier appel de l’affaire le 02 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA Erilia justifie avoir signalé la situation d’impayés locatifs à la caisse d’allocations familiales des Bouches-du-Rhône le 24 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 04 janvier 2023 contient pas clause résolutoire (article X) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 novembre 2023, pour la somme en principal de 967,22 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 janvier 2024.

Monsieur [D] [L] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.

Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Monsieur [D] [L] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privée de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [D] [L] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 574,88 euros actuellement, et de condamner Monsieur [D] [L] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [D] [L] reste devoir la somme de 5 993,88 euros, à la date du 31 juillet 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers et charges impayés terme du mois de juillet 2024 inclus, déduction faite des frais de procédure et de frais d’enquête social, la bailleresse ne justifiant pas de l’envoi du courrier de notification au locataire.

Pour la somme au principal, Monsieur [D] [L], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [D] [L] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 5 993,88 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,