TJ 89024, 29 juill. 2025, RG 25/00050

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE
Service civil - Référés
Juge des Contentieux de la Protection

5 place du Palais de Justice
BP 39
89010 AUXERRE CEDEX

Minute n° : 142/2025

N° RG 25/00050 - N° Portalis DB3N-W-B7J-C7MJ

ORDONNANCE DE
RÉFÉRÉ DU :
29 Juillet 2025

E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT
Représenté par la SCP THUAULT-FERRARIS-
[D]

C/

- Mme [Z] épouse [N] [J] [V]

Le :

Copie exécutoire délivrée à :
- Me THUAULT Alain

Copie certifiée conforme délivrée à :
- Me THUAULT Alain
- Mme [Z] épouse [N] [J]
- Préfecture de l’Yonne

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

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Sous la présidence de Carole MARTINET, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal judiciaire, statuant en matière de référé, assistée de Valérie DRANSART, Greffier ;

Après débats à l'audience du 22 Mai 2025, l'ordonnance suivante a été mise en délibéré et mise à disposition au greffe le 29 Juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Valérie DRANSART, Greffier.

ENTRE :

DEMANDEUR :

E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT
RCS d’AUXERRE n° 278 900 014
Dont le siège est : 12 avenue des Brichères - BP 357 - 89006 AUXERRE.

Représenté par Me Alain THUAULT de la SCP THUAULT-FERRARIS-CORNU, Avocat au Barreau d’AUXERRE.

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [Z] épouse [N] [J] [V]
Née le 13 Juillet 1972 à LIVRY GARGAN (93)
Nationalité Française
Demeurant : 14 allée de la Colémine - Logement 45/12 - 89000 AUXERRE.

Comparante en personne.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 25 septembre 2019, l'E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L'HABITAT a donné à bail à Madame [J] [Z] épouse [N] un logement sis 14 allée de la Colemine, Logement n° 45/12 à AUXERRE (89000), pour un loyer mensuel initial d'un montant de 348,58 euros, outre la provision sur charges récupérables.

Par exploit de commissaire de justice en date du 11 mars 2025, l'E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L'HABITAT a fait assigner en référé Madame [J] [Z] épouse [N] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d'AUXERRE, aux fins de voir :
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonner l'expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique, dans le mois de la décision à intervenir ;
- condamner Madame [J] [Z] épouse [N] au paiement de la somme provisionnelle de 3 897,23 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2024 ;
- condamner la locataire au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle fixée par référence au montant mensuel facturé en cours, incluant le loyer et les charges locatives ;
- condamner Madame [J] [Z] épouse [N] à la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner Madame [J] [Z] épouse [N] aux entiers dépens, en ce compris notamment les frais du commandement délivré le 29 octobre 2024 et les frais de l'assignation.

A l'appui de ses prétentions, le requérant expose que la défenderesse ne s'est pas acquittée des montants visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa délivrance et lui reste redevable de la somme de 3 897,23 euros.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 22 mai 2025.

* * *

A cette audience, l'E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L'HABITAT régulièrement représenté par son conseil, réitère les termes de l'assignation et actualise sa créance à la somme de 7 183,46 euros. Il précise que la locataire a effectué deux versements de 250 euros le 4 avril 2025. L'E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L'HABITAT déclare être opposé à l'octroi de délais de paiement en raison de la situation hypothétique de la locataire. Il réclame une clause de déchéance dans le cas où des délais lui seraient accordés.

Madame [J] [Z] épouse [N], comparaissant en personne, reconnaît le montant de la dette. Elle indique qu'elle a retrouvé un emploi d'aide-soignante à compter du 26 mai 2025 pour lequel elle percevra un salaire de 2 000 euros. Elle explique qu'elle a subi une perte de ressources qui l'a empêché de régler son loyer. Elle précise qu'elle vit avec sa fille de 22 ans qui travaille à CARREFOUR et avec son fils de 27 ans qui ne travaille pas. Elle sollicite des délais de paiement à hauteur de 800 euros par mois, en ce compris le loyer résiduel de 543 euros.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 29 juillet 2025, par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 467 du Code de procédure civile, la présente décision est rendue contradictoirement.

I. Sur la recevabilité de l'action

Il résulte du III de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental pour l'hébergement et le logement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L'HABITAT justifie de la notification de la présente assignation au représentant de l'Etat dans le département le 12 mars 2025, soit six semaines au moins avant l'audience du 22 mai 2025.

En outre, il résulte de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, d'ordre public, telle que modifiée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 qu'à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales, autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L.351-2 du Code de la construction et de l'habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du Code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L'HABITAT a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) le 30 octobre 2024, soit au moins deux mois avant de faire délivrer l'assignation du 11 mars 2025.

En conséquence, son action est dite recevable.

II. Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, applicable à la date de la conclusion du contrat, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l'adresse de saisine est précisée.

En l'espèce, le bail signé par les parties fait mention d'une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement du loyer ou des charges, en son article 10 de la section IV.

Il résulte des pièces fournies par le demandeur que la locataire a cessé de s'acquitter régulièrement des loyers depuis le mois de mai 2024.

Ainsi, l'E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L'HABITAT a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par exploit de commissaire de justice en date du 29 octobre 2024, portant sur la somme de 2 305,19 euros.

Ce commandement prévoit un délai de deux mois avant que la locataire ne s'expose à une procédure d'expulsion, faute d'avoir réglé les sommes réclamées par le bailleur.

Ledit commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sont réunies à la date du 30 décembre 2024.

III. Sur le montant de la dette locative

Il résulte de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, l'E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L'HABITAT produit un décompte démontrant que Madame [J] [Z] épouse [N] reste devoir la somme de 7 183,46 euros à la date du 20 mai 2025.

Toutefois, la somme sollicitée par le bailleur au titre du commandement de payer pour 138,05 euros, et qui apparaît sur le décompte sous la dénomination de « quittancement complémentaire février » doit être considérée comme des dépens et non comme une créance de loyer, de même que la somme de 33,22 euros sollicitée au titre des frais d'assignation et qui apparaît sur le décompte sous la dénomination de « quittancement complémentaire mars ». Ces sommes seront retranchées du total dû.

Par conséquent, Madame [J] [Z] épouse [N] sera condamnée par provision au paiement de la somme de 7 012,19 euros au titre de l'arriéré locatif.

IV. Sur l'octroi de délais de paiement

L'article 1343-5 du Code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En outre, les V et VII de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoient que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date d'audience.

Les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge, à condition que celui-ci soit saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire.

En l'espèce, la locataire déclare à l'audience vouloir solder sa dette locative et propose de payer la somme de 800 euros par mois, en ce compris le montant du loyer résiduel de 543 euros. Ainsi, la locataire propose de régler la somme de 257 euros par mois pour apurer la dette locative.

Aucune enquête sociale ne figure au dossier, Madame [J] [Z] épouse [N] ne s'étant pas présentée au rendez-vous proposé.

Toutefois, la locataire s'est présentée à l'audience pour expliquer sa situation. Elle a indiqué que le salaire projeté pour son nouveau poste d'aide-soignante était évalué à 2 000 euros mensuels.

En outre, il résulte de l'examen du décompte locatif que la locataire a effectué deux versements de 250 euros le 4 avril 2025, attestant de sa volonté de s'acquitter de son loyer.

Ainsi, au regard de la proposition faite par la locataire à l'audience, de sa capacité financière, des versements effectués et malgré l'opposition du bailleur à l'octroi de délai de paiement, il convient d'autoriser Madame [J] [Z] épouse [N] à s'acquitter de sa dette par des versements mensuels de 257 euros, en plus du montant du loyer courant, jusqu'à apurement total de cette dette en principal, frais, intérêts et accessoires, dans la limite de trois années, sauf meilleur accord des parties.

Les paiements interviendront le dernier jour de chaque mois, la première mensualité devant être payée le dernier jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant toute la durée de ces délais, sous réserve qu'ils soient scrupuleusement respectés. En revanche, en cas de défaut de paiement, l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible, le bail sera automatiquement résilié, et l'expulsion de la locataires ainsi que de tout occupant de son chef sera ordonnée, à moins qu'elle ne quitte les lieux volontairement.

Dans un tel cas, il y a lieu de fixer à titre provisionnel l'indemnité d'occupation à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus, indexation incluse, en cas de maintien dans les lieux et de condamner, en tant que de besoin, le défendeur à verser cette indemnité jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux.

V. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Madame [J] [Z] épouse [N] succombant à l'instance, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de l'assignation.

Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, Madame [J] [Z] épouse [N] qui supporte les dépens, sera condamnée à payer à l'E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L'HABITAT une somme qu'il est équitable de fixer à 100 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 et entrée en vigueur au 1er janvier 2020 pour les instances introduites après cette date, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L'article 514-1 du même Code précise ainsi que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, le prononcé de l'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS