TJ 89024, 29 juill. 2025, RG 25/00088

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE
Service civil - Référés
Juge des Contentieux de la Protection

5 place du Palais de Justice
BP 39
89010 AUXERRE CEDEX

Minute n° : 161/2025

N° RG 25/00088 - N° Portalis DB3N-W-B7J-C73E

ORDONNANCE DE
RÉFÉRÉ DU :
29 Juillet 2025

M. [Y] [R] [H] [B] [M]
Représenté par Me Pascal FERRARIS de la SCP THUAULT-FERRARIS-CORNU

C/

M. [F] [J]

Le :

Copie exécutoire délivrée à :
- Me FERRARIS Pascal

Copie certifiée conforme délivrée à :
- Me FERRARIS Pascal
- M. [F] [J]
- Préfecture de l’Yonne

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

---

Sous la présidence de Carole MARTINET, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal judiciaire, statuant en matière de référé, assistée de Anncik LEBOULANGER, Greffier lors de l’audience et Valérie DRANSART, Greffier, lors du prononcé ;

Après débats à l'audience du 26 Juin 2025, l'ordonnance suivante a été mise en délibéré et mise à disposition au greffe le 29 Juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Valérie DRANSART, Greffier.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [R] [H] [B] [M]
Né le 13 Décembre 1967 à SAINT MARTIN D’HERES (38)
Nationalité Française
Demeurant : 67 route de Saint Malo - 33390 SAINT-SEURIN-DE-CURSAC.

Représenté par Me Pascal FERRARIS de la SCP THUAULT-FERRARIS-CORNU, Avocat au Barreau d’AUXERRE.

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [J]
Né le 06 Mai 1990 à MIGENNES (89)
Nationalité Française
Demeurant : Dernière adresse connue - 113 rue de Paris - 1er Etage - 89000 AUXERRE.

Non comparant, ni représenté.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 1er octobre 2019, Monsieur [R] [Y] a donné à bail à Monsieur [J] [F] un logement sis 113 rue de Paris, 1er Etage à AUXERRE (89000), pour un loyer mensuel initial d'un montant de 690 euros, outre 20 euros par mois de provision sur charges.

Par exploit de Commissaire de justice en date du 15 avril 2025, Monsieur [R] [Y] a fait assigner en référé Monsieur [J] [F] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d'AUXERRE, aux fins de voir :
- constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ;
- ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec éventuelle assistance de la force publique et d’un serrurier, en cas de besoin et ce dans le mois de la décision à intervenir ;
- condamner Monsieur [J] [F] à lui payer la somme de 9 230 euros représentant les loyers dont il est redevable pour comptes arrêtés au mois au 5 mars 2025 ;
- condamner Monsieur [J] [F] à lui payer la somme mensuelle de 710 euros à titre d’indemnité d’occupation, postérieurement à la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;
- condamner Monsieur [J] [F] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers délivré le 2 avril 2024 ;

A l'appui de ses prétentions, le requérant expose que le défendeur ne s'est pas acquitté des montants visés dans le commandement de payer et lui reste redevable de la somme de 9 230 euros.

L'affaire a été retenue à l'audience du 26 juin 2025.

* * *

A cette audience, Monsieur [R] [Y], régulièrement représenté par son conseil, réitère les termes de l'assignation. Il précise que le locataire a quitté les lieux mais que le logement est squatté par d’autres personnes. Il fournit un procès-verbal de constat de commissaire de justice daté du 3 mars 2025 constatant l’occupation des locaux loués à Monsieur [J] [F] par deux autres personnes, non titulaires du bail.

Monsieur [J] [F], régulièrement cité par procès-verbal de recherches infructueuses, n'a pas comparu à l'audience et ne s'est pas fait représenter.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 29 juillet 2025, par décision mise à disposition au greffe de la juridiction. Monsieur [R] [Y] a été autorisé à produire un décompte actualisé de sa créance par une note en délibéré, ce qu’il a fait en produisant un décompte actualisé d’un montant de 11 360 euros en date du 27 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Bien que régulièrement cité, Monsieur [J] [F] n'a pas comparu. Il sera en conséquence statué par décision réputée contradictoire, conformément aux dispositions de l'article 473 alinéa 2 du Code de procédure civile.

En outre, par application de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de l'action

Il résulte du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental pour l'hébergement et le logement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, Monsieur [R] [Y] justifie de la notification de la présente assignation au représentant de l'Etat dans le département le 16 avril 2025, soit six semaines au moins avant l'audience du 26 juin 2025 date à laquelle l'affaire a été retenue.

Le représentant de l'État dans le département fixe, par arrêté, le montant et l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés à compter du 1er janvier 2015, pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus sont signalés par l'huissier à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives prévues à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Ce signalement est fait lorsque l'un des deux seuils est atteint, par lettre simple reprenant les éléments essentiels du commandement. Il peut s'effectuer par voie électronique selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, Monsieur [R] [Y] ont saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) le 23 avril 2024 soit au moins deux mois avant de faire délivrer l'assignation du 15 avril 2025.

En conséquence, leur action est dite recevable.

II. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes du I de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l'adresse de saisine est précisée.

En l’espèce, le bail signé par les parties fait mention d’une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement du loyer ou des charges, en son article VIII. Cette clause prévoit la résiliation du bail de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte des pièces fournies par le demandeur que le locataire a cessé de s’acquitter régulièrement des loyers depuis le mois de mars 2024.

Ainsi, Monsieur [R] [Y] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par exploit de Commissaire de justice en date du 22 avril 2024, portant sur la somme de 1 420 euros en principal.

Ce commandement prévoit un délai de deux mois avant que le locataire ne s'expose à une procédure d'expulsion, faute d'avoir réglé les sommes réclamées par le bailleur.

Par conséquent, ledit commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sont réunies à la date du 23 juin 2024.

III. Sur les conséquences de l'acquisition de la clause résolutoire

Monsieur [J] [F] ne s'est pas présenté à l'audience pour expliquer sa situation ou formuler une proposition de délais de paiement.

Aucune enquête sociale ne figure au dossier, Monsieur [J] [F] ne s’étant pas présenté au rendez-vous proposé.

Ainsi, le défendeur ne justifie pas être en mesure de respecter un échéancier sur une période de 36 mois maximum pour procéder au règlement de sa dette.

En conséquence, étant devenu occupant sans droit ni titre, Monsieur [J] [F] sera expulsé de son logement dans les conditions prévues au présent dispositif.

Il sera par ailleurs condamné à titre provisionnel au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus (indexation incluse) si le bail n'avait pas été résilié, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux.

IV. Sur la créance de loyer

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, Monsieur [R] [Y] a produit un décompte démontrant que Monsieur [J] [F] reste devoir la somme de 11 360 euros à la date du 27 juin 2025.

Il est admis qu'une telle demande d’actualisation est recevable, même en l’absence du locataire à l’audience ou de notification de la demande nouvelle, lorsque le principe du contradictoire est respecté par sa mention dans l'assignation, le locataire connaissant le montant de la demande dès l’assignation.

En l'espèce, les pièces versées par Monsieur [R] [Y] sont aptes à établir le caractère non sérieusement contestable de l'obligation et le défendeur, absent, ne fournit aucun élément susceptible de remettre en cause ni le principe de la créance ni son montant.

Par conséquent, Monsieur [J] [F] sera condamné par provision au paiement de la somme de 11 360 euros au titre de l'arriéré locatif, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

V. Sur la demande de réduction du délai légal d’expulsion sollicitée

Il résulte de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution que, si l'expulsion porte sur un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, ce délai de deux mois ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de constat de commissaire de justice daté du 3 mars 2025 que Monsieur [J] [F] a quitté le logement mais qu’il a permis à M. [O] [D] et M. [V] [T], deux hommes rencontrés par le commissaire de justice à la fin de son constat, de s’y installer sans droit ni titre.

Ainsi, le délai légal d’expulsion de deux mois qui suit le commandement d’avoir à quitter les lieux, prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution sera donc réduit à 48 heures suivant la signification du Commandement de quitter les lieux.

VI. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Monsieur [J] [F] succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, Monsieur [J] [F] qui supporte les dépens, sera condamné à payer à Monsieur [R] [Y] une somme qu'il est équitable de fixer à 400 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 et entrée en vigueur au 1er janvier 2020 pour les instances introduites après cette date, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L’article 514-1 du même Code précise ainsi que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, le prononcé de l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS