TJ 13055, 19 sept. 2024, RG 24/01790

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 28 Novembre 2024
Président : Monsieur BIDAL, Juge
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 19 Septembre 2024

GROSSE :
Le 28 novembre 2024
à Me GUILLET
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 28 novembre 2024
à M. [C]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/01790 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4WKO

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ADOMA
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Paul GUILLET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [F] [C]
né le 11 Juillet 1973 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 4]
comparant

EXPOSE DU LITIGE

Un contrat de résidence sociale à usage exclusif d'habitation a été signé entre les parties le 23 octobre 2017, relatif à un appartement sis [Adresse 2], moyennant une redevance initiale d'un montant de 379,54 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAEM ADOMA a fait signifier le 11 décembre 2023 une mise en demeure de payer la somme de 2 619,91 euros, visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 février 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé intégral de ses moyens et prétentions, la SAEM ADOMA a fait assigner Monsieur [F] [C] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 18 avril 2024.

L’affaire, après un renvoi, a été appelée et retenue à l’audience du 19 septembre 2024.

A cette audience, la SAEM ADOMA, représentée par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant à la somme de 2 430,83 euros, au 13 septembre 2024. Elle ne s’oppose ni à l’octroi d’éventuels délais de paiement ni à la suspension des effets de la clause résolutoire si de tels délais étaient accordés.

Monsieur [F] [C] comparait. Il reconnait l’existence d’une dette locative – dont il ne conteste pas le montant – et sollicite tant l’octroi de délais de paiement que la suspension des effets de la clause résolutoire durant ces délais, soulignant sa situation personnelle délicate.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2024.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l'article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Aux termes de l'article L632-1 du code de la construction et de l'habitation, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation par l'exploitant d'un établissement recevant du public aux fins d'hébergement, aux fins de constat de résiliation ou de prononcé de la résiliation du bail d'une personne dont le logement loué meublé constitue la résidence principale est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département.

Aux termes de l'article L632-3 du code de la construction et de l'habitation, les dispositions du présent chapitre ne s'appliquent pas aux logements foyers ni au logement faisant l'objet d'une convention avec l'Etat portant sur leurs conditions d'occupation et leurs modalités d'attribution.

Il convient de constater que le logement litigieux relève de la catégorie des logements foyers, au sens de l'article L 633-1 du code de la construction et de l'habitation, pour lesquels le code de la construction et de l'habitation dispense le bailleur de dénoncer l'assignation en expulsion auprès des services de la Préfecture.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

L'article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Aux termes de l'article R.633-3, II, a) du code de la construction et de l'habitation, le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L.633-2 sous réserve d'un délai de préavis d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

L'article R.633-3 du code de la construction et de l'habitation poursuit en ces termes :

III.- La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.
IV.- Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d'occupation effective des lieux. Si la résiliation émane de la personne logée ou de son représentant, celle-ci est redevable des sommes correspondant à toute la durée du préavis.

En application de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 ; le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

Selon l'article 5 du contrat de résidence du 23 octobre 2017, il est prévu que la redevance doit être payée mensuellement à terme échu. L'article 11 du même contrat prévoit quant à lui qu'en cas d'inexécution par le résident de l'une de ses obligations, en ce compris le règlement de la redevance, la résiliation ne produit effet qu'un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception.

En l'espèce, la SAEM ADOMA justifie avoir fait signifier à Monsieur [F] [C], le 11 décembre 2023, une mise en demeure d'avoir à régler à la somme de 2 619,91 euros, correspondant au solde débiteur des redevances, dans le délai d’un mois à compter de la présentation de la lettre. Il y est fait référence à au contrat de résidence, de sorte que la défenderesse était informée du fait qu'à défaut de règlement dans les délais impartis, la résiliation du contrat serait acquise de plein droit.

Les sommes visées dans la mise en demeure n’ont pas été intégralement payées dans le délai d’un mois.

En conséquence, il convient de constater la résiliation de plein droit du contrat de résidence au 11 janvier 2024, d'ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [C] des lieux occupés et de le condamner à payer à la SAEM ADOMA une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui de la redevance, telle qu'elle aurait été si le contrat s'était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 423,63 euros), à compter du 12 janvier 2024 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la SAEM ADOMA.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 1103 et 1104 du code civil,

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que la dette locative de Monsieur [F] [C] s’élevait à 2 622,94 euros au 24 janvier 2024.

Vu le décompte actualisé au 13 septembre 2024, fixant la dette locative à une somme de 2 430,83 euros, terme du mois d’août 2024 inclus.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner Monsieur [F] [C] à payer à la SAEM ADOMA la somme de 2 430,83 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Vu l'article 1343-5 du code civil,

Au regard de l’ancienneté du contrat litigieux, la situation sociale et financière de Monsieur [F] [C], la reprise de paiement du loyer courant avant l’audience et la réduction du montant de la dette, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d'autoriser Monsieur [F] [C] à se libérer de sa dette locative en 24 mois par mensualités de 101 euros, le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si Monsieur [F] [C] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-après, en sus du paiement de la redevance courante, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [F] [C] selon les modalités prévues au dispositif ci-après, Monsieur [F] [C] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la dernière redevance si le bail s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 423,63 euros),le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [F] [C], qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance de référé et sera condamné à payer à la SAEM ADOMA une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS