TJ 13055, 14 nov. 2024, RG 24/03334

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 14 novembre 2024 prorogée au 05 Décembre 2024
Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 05 Septembre 2024

GROSSE :
Le 05 décembre 2024
à Mme [X]
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EXPEDITION :
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à Me ......................................................

N° RG 24/03334 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5AIP

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Madame [F] [X] munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [D] [I] [U], demeurant [Adresse 1]
non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 11 septembre 2017, l’Etablissement Public Habitat [Localité 6] Provence [Localité 3] Provence Métropole a donné à bail à Madame [D] [I] [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 382,62 euros, outre 148,51 euros de provision sur charges et 37, 28 euros au titre de la consommation d’eau froide.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Etablissement Public Habitat [Localité 6] Provence [Localité 3] Provence Métropole a fait signifier à Madame [D] [I] [U] par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2023 un commandement de payer la somme de 2660,24 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2024, l’Etablissement Public Habitat Marseille Provence [Localité 3] Provence Métropole a fait assigner Madame [D] [I] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire faute d’avoir déféré dans le délai légal du commandement de payer en date du 20.11.23 et donc entendre prononcer la résiliation du bail liant les parties,
- ordonner son expulsion immédiate et sans délai, ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 4],
- condamner Madame [D] [I] [U] à verser à la requérante la provision de 6192,83 euros, comptes arrêtés au 31.03.2024,
- condamner Madame [D] [I] [U] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges et indexée selon les clauses du bail relatives à la révision du loyer depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à complète libération des lieux loués,
- condamner Madame [D] [I] [U] à verser à Habitat [Localité 6] Provence le somme de 300 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamner Madame [D] [I] [U] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et de la présente assignation outre les frais d’exécution de la décision à venir au visa de l’article 696 du CPC,

Au soutien de ses prétentions, l’Etablissement Public Habitat [Localité 6] Provence [Localité 3] Provence Métropole expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 20 novembre 2023 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 05 septembre 2024.

A cette audience, l’Etablissement Public Habitat [Localité 6] Provence [Localité 3] Provence Métropole, représenté par sa chargée de gestion, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 9034,56 euros, selon décompte en date du 03 septembre 2024, terme d’août 2024 inclus.

Bien que régulièrement assigné à étude, Madame [D] [I] [U] ne comparait pas et n'est pas représentée.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 novembre 2024 prorogée au 05 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 19 avril 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 05 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Etablissement Public Habitat [Localité 6] Provence [Localité 3] Provence Métropole justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 15 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 18 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

De surcroît, l’Etablissement Public Habitat [Localité 6] Provence [Localité 3] Provence Métropole justifie d’un titre de propriété du bien loué.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 11 septembre 2017 contient une clause résolutoire (article 8) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 novembre 2023, pour la somme en principal de 2260,24 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 20 janvier 2024.

Madame [D] [I] [U] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [D] [I] [U] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [D] [I] [U] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 629,19 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Madame [D] [I] [U] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Madame [D] [I] [U] reste devoir la somme de 9034,56 euros, à la date du 03 septembre 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois d’août 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Madame [D] [I] [U], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [D] [I] [U] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 9034,56 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2260,24 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Madame [D] [I] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’Etablissement Public Habitat [Localité 6] Provence [Localité 3] Provence Métropole les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS