TJ 13055, 26 sept. 2024, RG 24/01883

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Décembre 2024
Président : Madame PARIS-MULLER, 1ère Vice-Présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 26 Septembre 2024

GROSSE :
Le 05 décembre 2024
à Me GUILLET
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EXPEDITION :
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N° RG 24/01883 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4W6K

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ADOMA
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Paul GUILLET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [H] [K]
né le 31 Décembre 1999 à [Localité 5] (AFGHANISTAN),
demeurant [Adresse 1]
non comparant

EXPOSE DU LITIGE
 
Aux termes d'un contrat de résidence en date du 05 octobre 2021, la société ADOMA a mis à disposition de Monsieur [H] [K] la jouissance privative du logement 14-4 dans la résidence sociale « [Localité 6] Littoral », située [Adresse 4] moyennant le versement d'une redevance mensuelle de 389,14 euros.
Par avenant du 25 novembre 2021, Monsieur [H] [K] a été relogé temporairement dans le logement B269 situé [Adresse 2].
Au vu des difficultés de Monsieur [H] [K] à s’acquitter régulièrement et intégralement de sa redevance, une mise en demeure a été délivrée par huissier le 24 novembre 2023, visant la clause résolutoire.
Par acte d'huissier de justice en date du 12 février 2024, la société ADOMA a fait assigner Monsieur [H] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :
- constater la résiliation du contrat de résidence et de l’avenant du 29/11/2021 par le jeu de la clause résolutoire prévue au contrat à l’article 11, à compter du 24 décembre 2023,
- ordonner l'expulsion de Monsieur [H] [K], ainsi que de tout occupant de son chef, des logements sis 14-4 dans la résidence sociale « [Localité 6] Littoral », située [Adresse 4] et B269 situé [Adresse 2], avec le concours de la force publique, si besoin est,
- condamner Monsieur [H] [K] à lui payer la somme provisionnelle de 6 771,61 euros au titre des redevances impayées, décompte arrêté au 1er février 2024, augmentée des intérêts conventionnels, à parfaire à la date à laquelle la résiliation du contrat de résidence sera constatée,
- condamner Monsieur [H] [K] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant de la dernière redevance échue, révisable aux conditions de contrat de résidence, et ce jusqu'à libération effective des lieux,
- condamner Monsieur [H] [K] à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle invoque l’article 11 du contrat de résidence qui prévoit la résiliation à l’issue d’un délai d’un mois après notification par courrier recommandé des manquements aux obligations du résident. En l’espèce, elle considère que la clause serait acquise au 24 décembre 2023.

L'affaire a été appelée à l’audience du 16 mai 2024, et renvoyée en raison de l’indisponibilité du tribunal pour être retenue le 26 septembre 2024.

A cette audience, la demanderesse, représentée par son conseil, a réitéré ses demandes.
Monsieur [H] [K] bien que régulièrement cité à étude n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

La décision a été mise en délibéré au 5 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la loi applicable
Le contrat conclu entre la société ADOMA et Monsieur [H] [K] échappe aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et relève du régime juridique défini par les articles L. 633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le contrat de mise à disposition de logement comporte en son article 11 une clause résolutoire stipulant un délai d’un mois, et une mise en demeure du 24 novembre 2023 portant les références N° 008414 424, d'avoir à payer la somme de 5 547,73 euros à peine de résiliation et visant cette clause, a été signifié à Monsieur [H] [K] par acte remis à étude le 1er décembre 2023.

Ces dispositions contractuelles sont conformes à celles des articles L 633-2 et R 633-3 II du code de la construction et de l'habitation qui admet la résiliation moyennant un préavis d'un mois en cas d'inexécution d'une obligation résultant du contrat.
La lecture du relevé de compte versé aux débats et arrêté au 31 août 2024 laisse apparaître que le débiteur n'a pas apuré sa dette dans le délai d’un mois imparti.

La clause résolutoire est donc acquise au 24 décembre 2023.
Le bail visant principalement le logement sis 14-4 dans la résidence sociale «[Localité 6] Littoral», située [Adresse 4], mais l’occupant résidant à titre temporaire, en vertu d’un avenant, le logement B269 situé [Adresse 2], il convient de considérer que l’occupation sans droit ni titre concerne ces deux logements.
Il y a lieu donc d'ordonner en tant que de besoin l'expulsion de Monsieur [H] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef des logements sis 14-4 dans la résidence sociale «[Localité 6] Littoral», située [Adresse 4] et B269 situé [Adresse 2] au besoin avec l'assistance de la force publique, étant précisé qu'aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré et l'indemnité d'occupation
Monsieur [H] [K] est redevable des redevances impayées jusqu'à la date de résiliation du bail.
Le décompte produit fait apparaitre un arriéré s’élevant à 9 394,53 euros au 31 août 2024.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date de résiliation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [H] [K] par remise des clés ou expulsion au montant des redevances qui auraient été dues si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 417,56 euros, révisable aux conditions du contrat de résidence.

La dette est de 9 394,53 euros, au 31 août 2024 et correspondant aux arriérés de redevances, et à l’indemnité d’occupation à compter du 24 décembre 2023, somme à laquelle le défendeur sera condamné, par provision, laquelle sera augmentée des intérêts légaux.

Sur les demandes accessoires
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [H] [K] partie perdante, est condamné aux dépens.
Au regard des situations respectives des parties, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile au profit du bailleur qui sera débouté de sa demande de ce chef.
Il est rappelé qu'aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, publiquement par mise à disposition au greffe,