TJ 13055, 26 sept. 2024, RG 24/04532

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Décembre 2024
Président : Madame PARIS-MULLER, 1ère Vice-Présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 26 Septembre 2024

GROSSE :
Le 05 décembre 2024
à Me FOURRIER-MOALLIC
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 05 décembre 2024
à Mme [S]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/04532 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5HDD

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [W] [P]
né le 19 Décembre 1980 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [U] [S]
demeurant [Adresse 3]
comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 mai 2021, Monsieur [W] [P] a donné à bail à Madame [U] [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 630 euros, et 85 euros de provision sur charges.

Monsieur [W] [P] a fait signifier à Madame [U] [S], par acte d'huissier de justice en date du 9 avril 2024, un commandement de payer la somme de 2234.55 euros, en principal, visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte d'huissier de justice en date du 3 juillet 2024, Monsieur [W] [P] a fait assigner Madame [U] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties,
- ordonner son expulsion immédiate et sans délai, ainsi que de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est,
- condamner Madame [U] [S] à lui payer la somme provisionnelle de 3170.41 euros au titre des loyers et charges, décompte au 1er juillet 2024,
- condamner Madame [U] [S] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer échu outre les charges locatives et ce jusqu'à libération effective des lieux,
- condamner Madame [U] [S] à lui payer la somme de 800 euros de dommages et intérêts,
- le condamner aux entiers dépens.

L'affaire a été appelée à l’audience du 26 septembre 2024.
Le demandeur, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance en actualisant sa créance à 2275.93 euros au 16 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse. Il s’en remet à l’appréciation du tribunal sur l’éventualité d’un échelonnement de la dette.

Madame [U] [S], présente, sollicite des délais de paiement, soulignant avoir versé 1700 euros en juillet, et expliquant avoir rencontré des difficultés dans son contrat de travail, désormais résorbées lui permettant une reprise à temps plein. Elle a évoqué un règlement quelques jours avant l’audience, qui s’est avéré sur vérification de la part du demandeur, rejeté.

La décision a été mise en délibéré au 5 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 4 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 26 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le demandeur justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 10 avril 2024, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 8 mai 2021 contient une clause résolutoire (article XVIII) stipulant un délai de deux mois après un commandement de payer visant cette clause, en l’espèce qui a été signifié le 9 avril 2024.

Le commandement est demeuré infructueux, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 9 juin 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [U] [S] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Madame [U] [S] reste devoir la somme de 2275.93 euros au 16 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [U] [S] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit 720.42 euros.

Madame [U] [S] sera donc condamnée par provision au paiement de la somme de 2275.93 euros.

Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif et de délai pour quitter les lieux

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le décompte locatif produit aux débats démontre que si le loyer courant intégral n’est pas repris, un versement important a été effectivement fait en juillet 2024, montrant des efforts de résorption de la dette. L’évolution de la situation professionnelle alléguée est de nature à permettre un apurement, qui, pour tenir compte de l’équilibre des intérêts des parties, sera échelonné sur une durée courte, comme précisé dans le dispositif.

Les effets de la clause résolutoire sont donc suspendus, toutefois, en cas de défaillance, Madame [U] [S] sera occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Dans l’hypothèse d’une expulsion, aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Il est rappelé que selon l'article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Sur les demandes accessoires

Madame [U] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité commande de ne limiter la somme due au titre de l’article 700 du code de procédure civile à 200 euros.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS