TJ 13055, 17 oct. 2024, RG 24/02198

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 19 Décembre 2024
Président : Madame ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 17 Octobre 2024

GROSSE :
Le 19 décembre 2024
à Me LABI
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 19 décembre 2024
à Me KONCEWICZ
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/02198 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4YY2

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [S] [E]
né le 12 Novembre 1962 à [Localité 5] (MAROC)
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Fabrice LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [G] [H] épouse [E]
née le 19 Juillet 1965 à [Localité 5] (MAROC)
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Fabrice LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [P] [F]
née le 18 Mai 1982 à [Localité 4] (13)
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Sophie KONCEWICZ, avocat au barreau de MARSEILLE
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2024-009916 du 05/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

EXPOSE DU LITIGE :
Par acte sous seing privé établi le 1er mars 2021, Monsieur [S] [E] et Madame [G] [H] épouse [E] ont consenti à Madame [P] [F] un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 580 euros, outre 20 euros de provision sur charges ;
Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés ;
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Madame [P] [F] le 09 octobre 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 4200 euros en principal ;
La situation d'impayés locatifs a été signalée à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 10 octobre 2023 ;
Par acte de commissaire de justice du 19 mars 2024 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, dénoncé le 19 mars 2024 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, Monsieur [S] [E] et Madame [G] [H] épouse [E] ont fait assigner en référé Madame [P] [F] devant le juge des contentieux et de la protection, et demandent au juge des référés, en substance, de :
- constater que le bail conclu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;
- ordonner l’expulsion immédiate de Madame [P] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
- condamner Madame [P] [F] à payer à la société UNICIL, la somme de 6000 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative, comptes arrêtés au 04 décembre 2023 ;
- la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du dernier loyer échu charges en sus jusqu’à la libération effective des lieux ;
- condamner la requise à payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civil, outre les entiers dépens.
Appelée à l’audience du 30 mai 2024, l’affaire a fait objet d’un renvoi à la demande de la défenderesse qui a constitué avocat, et a été retenue à l’audience du 17 octobre 2024 ;
A cette audience, Monsieur [S] [E] et Madame [G] [H] épouse [E] représentés par leur conseil ont réitéré les termes de leur assignation en actualisant leur créance à la somme de 6063 euros au 09 octobre 2024.
Suivant conclusions en réponse auxquelles il est expressément envoyé pour un plus ample exposé de moyens, Madame [P] [F], représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection, statuant en référé, de :
Débouter Monsieur [S] [E] et Madame [G] [H] épouse [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions;Accorder à Madame [P] [F] les plus larges délais pour apurer sa dette locative ;Suspendre durant ce délai toute éventuelle procédure d’expulsion et d’exécution ainsi que toute majoration d’intérêt ou pénalité de retard ;Débouter Monsieur [S] [E] et Madame [G] [H] épouse [E] de leur demande au titre de l’article 700 ;Statuer ce que de droit sur les dépens.La décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2024, par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
I - Sur la recevabilité
En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.
En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 19 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience initiale du 30 mai 2024;

Par ailleurs, Monsieur [S] [E] et Madame [G] [H] épouse [E] justifient avoir signalé la situation d'impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 10 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 19 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

Enfin, Monsieur [S] [E] et Madame [G] [H] épouse [E] justifient par l’avis de taxe foncière pour l’année 2023, être propriétaires du bien objet de la présente procédure ;

Monsieur [S] [E] et Madame [G] [H] épouse [E] sont en conséquence recevable en leurs demandes.

II – Sur le fond :

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.
 
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.
 
Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu'elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [P] [F] le 09 octobre 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 4200 euros en principal ;
Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 09 décembre 2023 et que le bail liant les parties est résilié de plein droit à cette date les dispositions de la loi susvisé étant d’ordre public ;
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [P] [F] est redevable des loyers impayés et charges jusqu'à la date de résiliation du bail.
Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts des demandeurs, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [P] [F] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 600 euros au total, et de condamner Madame [P] [F] à son paiement.

Monsieur [S] [E] et Madame [G] [H] épouse [E] font la preuve de l'obligation dont ils se prévalent en produisant le bail d'habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l'assignation délivrée en vue de l’audience, et deux décomptes dont un décompte actualisé à la somme de 6063 euros au 09 octobre 2024 ;
Madame [P] [F] ne conteste pas le montant de la dette ;
Le relevé de compte produit permet de déterminer avec l'évidence requise en référé, le montant de la créance au 09 octobre 2024 s’élève à la somme de 6063 euros ;
La créance n'étant pas sérieusement contestable à hauteur de 6063 euros au 09 octobre 2024, Madame [P] [F] est condamnée à payer à Monsieur [S] [E] et Madame [G] [H] épouse [E] la somme de 6063 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 09 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse.
Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, Madame [P] [F] a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en justifiant percevoir 1800 euros de ressources mensuelles (prestations sociales), avoir 6 enfants dont l’aîné pour lequel elle est tenue au paiement d’une contribution à son entretien à hauteur de 100 euros par mois, 3 qui font l’objet d’un placement et deux qui demeurent à la charge de Madame [P] [F] et de son compagnon qui ne travaille pas;
Madame [P] [F] justifie en outre rechercher un logement social correspondant à sa situation financière et aux besoins de sa famille ;
Toutefois, la condition légale de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience n’étant pas remplie, le juge des référés ne peut ni accorder des délais de paiement ni suspendre le jeu de la clause résolutoire ;

Du fait de la résiliation du bail intervenue de plein droit, Madame [P] [F] est occupante sans droit ni titre depuis la résiliation du bail et devra vider et évacuer les lieux dès la signification de la présente ordonnance.
Son expulsion des lieux sera donc ordonnée selon les modalités précisées au dispositif ci-après.
Il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec au besoin le concours de la force publique ;
Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes accessoires
Madame [P] [F] qui succombe supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile qui seront recouvrées le cas échéant comme en matière d’aide juridictionnelle  ;
L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile au profit des requérants qui seront déboutés de leur demande de ce chef.

En application de l'article 514-1 in fine du code de procédure civile, par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé.
PAR CES MOTIFS
Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :
DECLARONS Monsieur [S] [E] et Madame [G] [H] épouse [E] recevables en leurs demandes ;
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 09 décembre 2023 ;
CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties 09 décembre 2023 ;
REJETONS les demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;
ORDONNONS l'expulsion de Madame [P] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 2], au besoin avec l'assistance de la force publique ;
DISONS qu'il sera procédé, conformément à l'article L 433-1 du Code des procédures civiles d'exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer ;
DISONS que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution ;
RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;
FIXONS le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, à la somme de 600 euros ;
CONDAMNONS Madame [P] [F] à payer à Monsieur [S] [E] et Madame [G] [H] épouse [E] la somme de 6063 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 09 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse ;
CONDAMNONS Madame [P] [F] à payer à titre provisionnel à Monsieur [S] [E] et Madame [G] [H] épouse [E] l’indemnité mensuelle d’occupation de 600 euros à compter du 10 octobre 2024 et jusqu'à la complète libération des lieux matérialisée par la remise des clés à la requérante;
CONDAMNONS Madame [P] [F] aux entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;
DEBOUTONS Monsieur [S] [E] et Madame [G] [H] épouse [E]la de leur demande au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile
REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.
LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE