TJ 13055, 26 sept. 2024, RG 24/02122

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Décembre 2024
Président : Madame PARIS-MULLER, 1ère Vice-Présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 26 Septembre 2024

GROSSE :
Le 05 décembre 2024
à Me GHEZ
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 05 décembre 2024
à M. [S]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/02122 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4YI4

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [X] [R]
née le 26 Décembre 1957 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [W] [S]
né le 03 Octobre 1972 à [Localité 5] (13)
demeurant [Adresse 1]
comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 janvier 2023, Madame [X] [R] a donné à bail à Monsieur [W] [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel actualisé à 712,36 euros, charges incluses.

Des incidents de paiement se sont accumulés.

Madame [X] [R] a fait signifier à Monsieur [W] [S], par acte d'huissier de justice en date du 23 novembre 2023, un commandement de payer la somme de 2399,64euros, en principal, visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte d'huissier de justice en date du 27 mars 2024, Madame [X] [R] a fait assigner Monsieur [W] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties,
- ordonner son expulsion immédiate et sans délai, ainsi que de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est,
- condamner Monsieur [W] [S] à lui payer la somme provisionnelle de 4360,04 euros au titre des loyers et charges, décompte arrêté au 13 février 2024,
- condamner Monsieur [W] [S] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer échu outre les charges locatives et ce jusqu'à libération effective des lieux,
- condamner Monsieur [W] [S] à lui payer la somme de 800 euros de dommages et intérêts,
- le condamner aux entiers dépens.

L'affaire a été appelée à l’audience du 16 mai 2024, et a été renvoyée en raison de l’indisponibilité du tribunal, pour être retenue à l’audience du 26 septembre 2024.

La demanderesse, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance en actualisant sa créance à 7004,79 euros au 13 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse. Elle précise que le règlement du loyer courant n’a pas repris et s’en remet à l’appréciation du tribunal concernant des délais de paiement.

Monsieur [W] [S], présent, sollicite, l’octroi de délais de paiement, affirmant avoir commencé à apurer avec des versements importants récemment, et avoir repris un travail stable de nature à lui permettre de reprendre le paiement régulier du loyer. Il a été autorisé à justifier de la reprise du loyer en cours en cours de délibéré.

La décision a été mise en délibéré au 5 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 28 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 28 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la demanderesse justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 24 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 2 janvier 2023 contient une clause résolutoire (article XVII) stipulant un délai de deux mois après un commandement de payer visant cette clause, en l’espèce qui a été signifié le 23 novembre 2023.

Les deux commandements sont demeurés infructueux, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 23 janvier 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [W] [S] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [W] [S] reste devoir la somme de 7004,79 euros au 13 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [W] [S] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit 712,36 euros.

En l’état de l’affirmation de la survenue de règlements, qui n’ont pas été justifiés, la somme à payer sera comprise en quittances ou deniers.

Monsieur [W] [S] sera donc condamné par provision au paiement de la somme de 7007,79 euros.

Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif et de délai pour quitter les lieux

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le décompte locatif produit aux débats montre que les seuls versements depuis novembre 2023, sauf en juin 2024, ont émané de la CAF, que la reprise du loyer courant n’est pas démontrée, la condition légale n’est donc pas remplie. En tout état de cause, il n’est pas justifié d’élément permettant d’objectiver le changement de situation de nature à apurer la dette

Il ne sera donc pas fait droit à la demande de délai de paiement, ni a fortiori de suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [W] [S] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Il est rappelé que selon l'article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [W] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité commande de ne limiter la somme due au titre de l’article 700 du code de procédure civile à 300 euros.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS